INTERVIU Piața imobiliară din România, văzută din interior: ce a fost, ce urmează, ce trebuie să știi

Piața imobiliară se află peste pragul din 2008, în acest moment, din prisma numărului de construcții livrate. Prețurile la apartamentele din România continuă să crească. Ca unități livrate, doar anul trecut s-au livrat peste 71.000 de locuințe, în timp ce, în 2008, discutam de 67.255 de unități.

Așadar, am discutat cu Tudor Stamatescu, director executiv la unul dintre cei mai importanți dezvoltatori imobiliari din România, ca să înțelegem mai bine bula imobiliară din retrospectiva trendurilor din ultimul an.

Ce funcție aveți în cadrul Maurer Imobiliare, care sunt sarcinile principale și cât s-au schimbat acestea în ultimii doi ani?

Acum trei ani m-am alăturat unei echipe incredibile în cadrul Maurer Imobiliare SA și ulterior Maurer Villas Srl, în prezent fiind unul dintre executivii din cadrul companiei. Pot enumera o lungă listă de sarcini principale și resposabilități cu care am pornit la drum, dar care au fost ajustate permanent în cadrul echipei, una dintre calitățile acestei companii fiind exact aceasta de a se adapta rapid la provocările mediului în care activăm. Această adaptare are în spate o comunicare internă și încredere reciprocă, fapt ce a facilitat premisele dezvoltării noastre. Supervizez, îndeaproape, activitatea unui număr mare de persoane care au în comun același gând: contribuirea, într-un mod pozitiv, la construirea visurilor  brașovenilor. Suntem direct implicați în una dintre cele mai importante (probabil) decizii din viața unui om: achiziționarea apartamentului în care va locui. Acest lucru ne oferă o satisfacție imensă, dar vine și cu o responsabilitate la fel de mare, care necesită implicare și seriozitate din partea mea și a întregii echipe pe care o coordonez.

Marea diferență între a conduce o afacere și a fi angajat în cadrul unei afaceri este capacitatea de a privi în ansamblu, nu doar din perspectiva atribuțiilor zilnice de serviciu.

Știu să fiu un liant bun între toate categoriile de oameni cu care societatea interacționează, să plasez sarcini specifice pentru fiecare în parte și să-i determin să acționeze în așa măsură, încât munca lor să tindă spre o productivitate maximă.

Cum ați descrie leadership-ul în industria în care vă desfășurați activitatea profesională? Care sunt principiile după care vă ghidați?

Răspunsul este ceva mai complex și putem discuta foarte mult despre ce înseamnă leader si leadership, fiind un subiect și un țel pentru care încă se dezvoltă programe și teorii. Din punctul meu de vedere, un leader se naște, are acel caracter exemplar, apreciat și, implicit, urmat de toți, restul sunt cursuri, specializari și sisteme de management care determină un comportament. Numărul de clienți, proiectele pe care le dezvoltăm, comunitățile pe care le creăm sunt cel mai valoros răspuns pentru noi. Revenind la întrebare, acum câțiva ani, ne-am definit câteva valori unanim acceptate și susținute la nivelul grupului, și anume:

Respect

Oamenii care ne-au oferit încrederea lor merită tot ce este mai bun, de aceea munca pe care o realizăm în fiecare zi este făcută cu simțul răspunderii de către echipe dedicate proiectelor noastre.

Unitate

Fiecare comunitate ridicată de Maurer Imobiliare este diferită. Și, totuși, mii de oameni, veniți din toate colțurile lumii, ajung să numească “acasă” nu doar o locuință, ci transpunerea în realitate a unor valori umane pe care au sperat să le găsească și în România.

Viziune

”Împreună scriem viitorul” nu este doar un slogan, este modul după care ne gândim strategia pe termen lung, pentru că planurile noastre sunt bazate pe o dezvoltare sustenabilă și durabilă.

Sunt 16 ani de piață imobiliară în România, peste 10.000 de locuințe vândute, sute de angajați dedicați. Cum ați descrie dumneavoastră Maurer Imobiliare în cifre relevante?

Povestea brandului Maurer Imobiliare începe în 2006, odată cu achiziționarea terenului pe care urma să se construiască primul nostru proiect imobiliar. Din 2006 și până în prezent, brandul Maurer Imobiliare a cunoscut o dezvoltare continuă și direct proporțională cu numărul familiilor care, prin intermediul nostru, și-au văzut împlinit visul de a avea propria lor locuință.

Cifrele care stau în spatele acestui brand și care reflectă rezultatele muncii unei echipe complete de oameni determinați, motivați și profesioniști se traduc în: peste 10.000 de apartamente vândute în cadrul celor opt proiecte imobiliare ce se derulează în prezent în șase orașe din țară: Brașov, Constanța, Sibiu, Târgu Mureș, Cluj Napoca și Sighișoara.

Rezultate sunt vizibile, într-adevăr, însă cea care nu se vede, și este colosală, este munca din spatele construirii acestui brand și a susținerii lui pe poziții de top. Ne-am dorit de la început să scriem istorie, iar pentru asta ne analizăm cu grijă pașii pe care îi facem pentru ca afacerea noastră să rămână un brand valoros.

Care a fost impactul pandemiei asupra pieței imobiliare din România, din perspectiva dvs. de lider al unuia dintre cei mai puternici jucători de pe piața de profil? Ce modificări au apărut în comportamentul consumatorilor?

Pandemia ne-a testat încă o dată capacitatea de adaptare, dar în decursul a două luni am dezvoltat și aplicat măsuri care ne-au ajutat să identificăm soluții, am înțeles la timp că acest segment se va trasforma și, automat, comportamentul și prioritățile clienților se vor transforma, iar „acasă” va deveni o prioritate pentru ei, dar și pentru noi. Astfel, am dezvoltat soluții care să cuprindă viitoarele nevoi, așa cum este „RoomInnovation – Descoperă o nouă latură estetică și funcțională a locuinței tale!”. Cu susținerea totală a acționarului a fost proiectat și dezvoltat acest nou concept – RoomInnovation.

Afectează războiul din Ucraina piața imobiliară din țara noastră? Dacă da, sub ce formă?

Putem discuta despre potențialele riscuri, dar cred că unghiul din care privim lucrurile trebuie să fie altul, respectiv de a folosi oportunitățile care apar, și anume în piată există deja un apetit al investitorilor de diferite mărimi pentru plasamente.

Cred că România poate juca în viitor un rol important prin poziționarea, siguranța și stabilitatea pe care le oferă investitorilor pentru planurile naționale, dar și de reconstrucție din zonele afectate.

De ce vorbim de o bulă imobiliară în România, cât de corectă este această formulare? Există similarități cu criza din 2008?

Deciziile în business luate exclusiv cu un factor emoțional pot fi fatale, de aceea trebuie să vedem câteva argumente pentru care resping categoric o situație similară cu cea din 2008.

Criza din 2008 a fost generată de expunerile produselor financiare toxice generate peste ocean care au avut impact în entitățile financiare prezente în Europa.

Dacă în 2008 sistemul financiar-bancar de creditare era la începutul reglementării acestui domeniu, astăzi avem o politică și chiar o supra reglementare cu privire la finanțările bancare care monitorizează mult mai atent eventualele riscuri.

În prezent, cererea de locuințe este într-o creștere continuă, dar acest trend este sustenabil, evoluția anumitor prețuri pentru materiale, produse și servicii are loc ca urmare a creșterii volumelor, relocării anumitor capacități de producție, precum și a unor politici de moment.

Este piața imobiliară din România supraevaluată sau costul caselor și al apartamentelor noi este unul apropiat de realitate?

Pe măsură ce redresarea economică a câștigat teren, factorii legați de cerere au înregistrat o revenire, în majoritatea țărilor europene avem creșteri cu două cifre a procentelor. În România, această revenire a apărut cu întârziere și după doi ani de pandemie, piața și-a reluat ritmul dictat de cerere și ofertă. Au apărut politici și reglementări noi cu privire la reducerea amprentei de carbon, a crescut gradul de sofisticare a clienților, toate aceste lucruri având un impact direct în bugetul unui produs nou. În concluzie, prețurile reflectă corect ofertele și tranzacțiile actuale.

Mulți analiști economici anticipează faptul că, în viitorul apropiat, se va repeta momentul 2008, respectiv prăbușirea pieței imobiliare. Cât de veridic vedeți acest scenariu și ce tendință anticipați pe piață, în următorii doi-trei ani?

Este foarte dificil ca momentul 2008 să se repete, din motivele expuse anterior, ținând cont de mecanismele  de control și reglementările financiare actuale.

Pe de altă parte, românii și-au modificat comportamentul financiar, învățând din experiența trăită în 2008, calculând mult mai bine riscurile și punându-se la adăpost spre a evita repetarea acelei situații. Pandemia a schimbat sistemul de muncă la birou și conceptul de „work from home” a explodat și este larg îmbrățișat de multe companii care își reduc astfel costurile cu logistica de funcționare, susținând angajații să lucreze de acasă, fapt ce va genera în continuare o nevoie pentru apartamente cu un grad de echipare din ce în ce mai sofisticat.

Ce așteptări ați avea de la statul român, în această perioadă marcată de instabilitate și presiuni inflaționiste? Unde considerați că dezvoltatorii imobiliari ar putea primi mai mult sprijin și susținere?

Așteptarile sunt legate de strategie, iar strategia trebuie corelată cu realitatea. Potrivit estimărilor C.E., consumul ar urma să își revină în a doua jumătate a acestui an. De asemenea, un rol important îl vor avea investițiile și fondurile europene pe care România urmează să le folosească. Menținerea indicelui de inflație în limitele asumate este una dintre așteptări, generarea de politici și programe care să susțină activitatea în domeniul construcțiilor (un exemplu ar fi păstrarea facilităților fiscale izvorâte din OUG 114 din 2018), alături de susținerea automatizării unor procese privind emiterea autorizațiilor și avizelor.

BNR a înăsprit la începutul anului condițiile de creditare pentru români și nu a durat mult până când acestea s-au reflectat în practicile băncilor. Cum percepeți beneficiul sau deficitul acestor măsuri?

Nu este prima dată când BNR a intervenit în reglarea consumului, dar și aceste măsuri au impact pe termen scurt și au și rolul de a acoperi anumite riscuri de solvabilitate pentru clienți.

Consider că discutăm despre un beneficiu, din cel puțin două puncte de vedere: în primul rând, clienții au înțeles că investițiile imobiliare trebuie să aibă la bază calcule financiare concrete, simțind suportul statului, în sensul de a evita un nou 2008. În al doilea rând, observăm creșterea numărului de clienți care achiziționează cu plata cash sau în tranșe.

Ce sfat i-ați da unui român care vrea să-și cumpere un apartament anul acesta – este anul 2022 unul oportun pentru achiziționarea unui apartament? Care sunt cele mai relevante aspecte asupra cărora un cumpărător trebuie să se aplece, înainte de a face o investiție pe piața rezidențială?

Contrar speculațiilor apărute, suntem de părere că este un moment bun pentru investiții în imobiliare, iar în spatele acestei afirmații stau argumente bine întemeiate, cum ar fi: creșterea în timp a valorii imobilelor, riscul inflației acoperit de investițiile în imobiliare, costul lunar al chiriilor aflat peste media unei rate a creditelor imobiliare. În momentul de față, cererea există, oferta fiind limitată. Fiecare client este unic, de aceea îi acordăm tot suportul nostru pentru a-l ajuta în a identifica soluția cea mai bună pentru el, atât din punctul de vedere al alegerii imobilului, cât și din punctul de vedere al variantei de plată.

Ca o opinie personală, credeți că se va schimba vreodată obsesia românilor pentru locuințe proprietate personală, vom ajunge vreodată ca în vest și vom îmbrățișa cu mai mult entuziasm chiriile?

Nu, personal consider că nu. Simțul proprietății va rămane, în continuare, unul dintre simțurile de bază la români.

Ce s-a schimbat în imobiliare în ultimii 16 ani? Care este abordarea actuală a clienților față de piața de imobiliare din România? Există diferențe în comportamentul cumpărătorilor specifice noilor generații? Ce caută tinerii din ziua de astăzi pe piața imobiliară, spre deosebire de părinții sau chiar bunicii lor?

Piața imobiliară se schimbă cu fiecare an ce trece și devine un mecanism tot mai complex. Pentru noi reprezintă o provocare să găsim echilibrul perfect între diversele fluctuații ale cererii, între complexitatea concurenților noștri direcți și ne determină să ne ajustăm în permanență oferta, astfel încât să fim cât mai competitivi. Am trecut de la clientul care investea foarte ușor într-un apartament, iar cerințele lui erau la limita nevoilor lui de bază, la clientul care analizează profund, cântărește toate avantajele și dezavantajele unei investiții, iar cerințele lui depășesc nevoile lui reale.

La nivel concurențial, am pornit de la o piață în care, pot spune, dețineam monopolul și am ajuns într-o perioadă în care căutăm permanent să avem suficiente avantaje competitive, pentru a ne clasa mereu cu un pas în față.

Poate sună clișeic, dar care este „rețeta succesului” în această industrie care se află în continuă dezvoltare și schimbare? Cum reușește Maurer să rămână un brand puternic, deși concurența nu este deloc slabă?

Într-adevăr, în prezent sunt foarte mulți dezvoltatori imobiliari de seamă în Brașov și competiția este, așadar, una acerbă. Noi ne concentrăm însă să asigurăm clienților, dincolo de simple locuințe, apartenența la comunitățile pe care le formăm în cartierele noastre și să ne punem, astfel, amprenta asupra vieții lor. Ne orientăm toată atenția spre oameni și dorim să creăm prin proiectele noastre imobiliare adevărate ”orașe în interiorul orașelor”, cu toate condițiile unui habitat occidental. Legătura dintre noi și clienții noștri nu vrem și nu se încheie în momentul în care clientul a recepționat apartamentul achiziționat. Continuăm să ne implicăm activ în viețile lor și să construim astfel, împreună, cele mai frumoase amintiri, cele mai plăcute experiențe alături de familiile și prietenii lor.

Care este strategia Maurer Imobiliare pentru următorii ani? Ce proiecte pregătiți și ce considerați că va avea succes pe piața imobiliară, în anii următori? Care sunt principalele regiuni de interes pe care își va concentra atenția Maurer, în următoarea perioadă?

Suntem prezenți, în momentul actual, în orașele Sibiu (Avantgarden3), Brașov (Avantgarden3, Maurer Residence, Maurer Villas etapa 1 și în curand a-2-a), Constanța (Maurer Residence), Târgu Mureș (Maurer Residence), Cluj-Napoca (Maurer Panoramic) și Sighișoara (Maurer Residence).

La nivel local, avem în plan extinderea proiectelor noastre deja existente în Brașov, prin demararea de noi faze de construcție. Proiectele noastre sunt în continuă expansiune, așadar cererea pentru imobile aflată încă în creștere va putea fi pusă față în față cu oferta noastră de apartamente.

Faza V din cadrul proiectului Avantgarden3, se află în plin proces de vânzare. Începând cu luna aprilie, s-au scos la vânzare cele peste 50 de apartamente din blocul B101, cu prețuri începând de la  59.100 de euro. Faza V va totaliza în final peste 1350 de apartamente situate în cele 17 blocuri ce o alcătuiesc.

În afară de inovația cu privire la multifuncționalitatea apartamentelor prin integrarea conceptului RoomInnovation, faza V din Avantgarden3 se va bucura de multe alte elemente noi care vor da valoare acestui produs: design modern și finisaje premium în apartamente și spații comune, clădire cu cinci niveluri de parcări, precum și diverse amenajări exterioare care contribuie la starea de bine de „acasă” – parc, păduri urbane, alee pietonală, pistă pentru biciclete, spații de joacă și recreere.

Proiectul premium Maurer Villas se extinde cu faza 2 care va totaliza 330 de apartamente și spații comerciale în cele 16 blocuri. Suprafața medie a apartamentelor va fi de 60 de mp iar vânzarea acestora va debuta la mijlocul lunii Mai.

Și întrucât dorința noastră este ca această companie, Maurer Imobiliare, să cunoască o răspândire la nivel național iar valorile companiei să ajungă în cât mai multe colțuri ale tării, sperăm să punem pe harta noastră noi bife în orașe, cum ar fi: Oradea, Timișoara, Iași și, bineînțeles, București.