Bula imobiliară pleacă de la costul terenurilor: este incredibil ce se întâmplă în București, dar capitala nu este o excepție
Prețurile locuințelor din România au explodat în ultimii ani, iar pandemia pare să fi accelerat un trend al valorilor de achiziție care era oricum îngrijorător. Pe de o parte, este vorba de avizele de construcții care se eliberează din ce în ce mai greu. De partea cealaltă a ecuației, dezastrul pleacă de la costul terenurilor intravilane.
Dacă discutăm de terenuri care se pretează pentru dezvoltarea unor ansambluri rezidențiale sau comerciale, în București, valoarea lor aproape că s-a dublat de la începutul pandemiei. În continuare, cele mai scumpe valori sunt practicate în centrul și nordul Capitalei.
Bula imobiliară alimentată de terenuri scumpe
,,Prețurile au crescut substanțial, în 2021, față de anii anteriori. Dacă dezvoltatorii tranzacționau în 2019-2020 un teren pretabil pentru un bloc la 400-600 Euro/mp, în zonele mediene ale Bucureștiului, anul acesta, prețul pentru același lot de teren aproape s-a dublat. În ultima vreme, mulți dezvoltatori imobiliari – atât din zona de rezidențial cât și de retail – au început să caute loturi de teren pentru noi proiecte. Focusul este pe zona centrală, unde unele tranzacții au ajuns și la 4.000 – 5.000 Euro (în Piața Victoriei) sau 5.000 – 6.000 Euro (în Aviatorilor) pentru un metru pătrat de teren”, spune Cristian Nicola, CEO Investpoint.
Dacă încerci să identifici un trend pe piața din București, în cele mai cerute zone de dezvoltare, prețul pentru un metru pătrat de teren este de 3500 – 4000 de euro. Discutăm de Piața Victoriei sau Aviatorilor. La marginea Bucureștiului, spre Băneasa, Otopeni, prețurile scad radical, până la 400 – 800 de euro. În mod previzibil, prețul variază atât în funcție de zonă, cât și de potențialul de dezvoltare al fiecărei parcele. Nu de alta, dar nu poți ridica un bloc de 10 etaje chiar oriunde, niciun mall.
Accesul, deschiderea la stradă, tipul străzii din care se face accesul (cu trafic intens sau redus), utilitățile și dezvoltările complementare din proximitate – sunt toate caracteristici care influențează definitoriu prețul la care se va tranzacționa un anumit teren. Prețul este alimentat și de precedentele din zonă. Ce s-a mai construit acolo și ”merge”, cât de puțin teren mai este disponibil.
,,Mulți retaileri și promotori imobiliari au ȋnregistrat profit mai mare, cu care au pornit noi dezvoltări și planuri de viitor. În principiu, dacă un retailer de talia lui Lidl, Kaufland sau Carrefour ar dori să intre pe piața din România, nu ar avea de unde cumpăra terenuri pentru noi dezvoltări – singurele modalități de a intra ar fi ori prin preluarea unui jucător din piața de retail, ori accesând formate mai mici, ce necesită spații de vânzare sub 1.000 mp. Pe lângă lipsa terenurilor și prețurilor piperate, anul viitor aduce noi provocări – în special pe zona de aprobări și autorizații de construire. Mulți dezvoltatori sunt ținuți în șah de primărie, nefiind clar statusul aplicațiilor multor ansambluri rezidențiale”, completează Cristian Nicola.
