Promisiunea de vânzare – cumpărare sau antecontract. Care sunt consecințele semnării, dar neexecutării, cum soluționezi disputele

Promisiunea de contract, cunoscută și sub denumirea de antecontract, reprezintă un acord convenit de părți prin care promitentul se angajează față de beneficiar să încheie un contract ulterior, ale cărui elemente sunt prestabilite prin antecontractul semnat. Acest act reprezintă un angajament al părților privind aspectele esențiale ale viitorului contract. Promisiunea poate fi unilaterală, dacă doar una dintre părți își asumă obligația de a încheia contractul, sau bilaterală, dacă ambele părți își asumă această obligație reciproc.

Caracteristicile și importanța antecontractului

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un document juridic care trebuie să conțină elemente esențiale precum obiectul vânzării, prețul bunului, termenul de încheiere a contractului final și alte clauze considerate esențiale de părți. Acest document asigură că părțile sunt de acord cu termenii viitorului contract, oferind o bază solidă pentru încheierea ulterioară a acestuia.

Legea permite ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie încheiată pentru orice bun, mobil sau imobil. De asemenea, nu este necesară prezența unui notar public la semnarea antecontractului, fiind suficientă semnarea unui acord scris sub semnătură privată. Aceasta face ca procesul să fie mai accesibil și mai rapid pentru părți.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabilesc, în mod obligatoriu, următoarele elemente: obiectul vânzării, prețul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacția (contractul de vânzare-cumpărare prin care se va transfera și proprietatea), precum și alte clauze considerate de părți a fi esențiale contractului pe care îl vor încheia în viitor. Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, conform LegalConsult.ro.

Consecințele neexecutării antecontractului

Neexecutarea unui antecontract de vânzare-cumpărare poate duce la diferite tipuri de dispute și consecințe legale. În cazul unei neexecutări culpabile, partea prejudiciată poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Acest drept se prescrie în termen de șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat, conform articolului 1669 din Codul Civil.

Dreptul la acțiune și prescripția

Dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, beneficiarul are dreptul de a cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Acest drept este supus unui termen de prescripție de șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Neexecutarea obligațiilor din antecontract poate atrage și daune-interese pentru partea prejudiciată.

În cazul în care promitentul-cumpărător a plătit deja o parte din prețul stabilit, această sumă va fi considerată avans din prețul total al vânzării, în absența unei stipulații contrare în antecontract. Drepturile părții prejudiciate includ posibilitatea de a solicita daune-interese și rezoluțiunea antecontractului, dar aceste acțiuni sunt supuse și ele termenului general de prescripție de trei ani.

Exemplu practic

Un exemplu elocvent este cazul unei persoane care încheie un antecontract pentru un imobil, stabilind de comun acord prețul și termenul de plată, dar din diverse motive, contractul final nu mai este semnat. Dacă promitentul-cumpărător a plătit avansul, acesta va fi considerat parte din prețul total al vânzării, iar dacă promitentul-vânzător refuză nejustificat să încheie contractul final, beneficiarul poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.

În practică, soluționarea acestor dispute necesită o analiză detaliată a termenilor antecontractului și a comportamentului părților. Instanța va verifica dacă toate condițiile de validitate sunt îndeplinite și dacă promitentul a respectat sau nu obligațiile asumate. De asemenea, instanța poate lua în considerare orice plată efectuată de promitentul-cumpărător și modul în care aceasta a fost tratată în cadrul antecontractului.

Remedii și soluționarea disputelor

Disputele apărute din neexecutarea antecontractului pot fi soluționate pe cale judiciară. Partea prejudiciată poate introduce o acțiune în instanță pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termenul de prescripție de șase luni. Dacă această acțiune nu este introdusă în termen, partea prejudiciată poate solicita daune-interese și rezoluțiunea antecontractului, în termenul general de prescripție de trei ani.

Acțiunea pentru pronunțarea hotărârii

În cazul în care o parte refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Această hotărâre este echivalentă cu încheierea contractului și transferă drepturile și obligațiile părților, așa cum au fost stabilite în antecontract. Este important ca antecontractul să conțină toate clauzele esențiale ale viitorului contract, deoarece instanța nu poate adăuga la cele stabilite de părți.

Daune-interese și rezoluțiune

Dacă termenul de prescripție de șase luni trece fără a fi introdusă acțiunea în instanță, partea prejudiciată pierde dreptul de a solicita pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract, dar poate solicita daune-interese pentru neexecutarea antecontractului. De asemenea, poate cere rezoluțiunea antecontractului, solicitând restituirea sumelor plătite și eventuale despăgubiri pentru prejudiciile suferite.

Acțiunea pentru daune-interese și rezoluțiune este supusă termenului general de prescripție de trei ani. În cazul în care bunul a fost predat promitentului-cumpărător fără a se încheia contractul final, termenul de prescripție începe să curgă de la data la care partea prejudiciată a aflat că nu mai este posibilă încheierea contractului.

Aspecte specifice antecontractelor imobiliare

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un alt drept real în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract, dar nu mai târziu de șase luni de la expirarea acestuia. Notarea se va face dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii.

Ipoteca legală

Conform articolului 2386 din Codul Civil, promitentul cumpărător beneficiază de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. Aceasta oferă un nivel suplimentar de protecție pentru promitentul-cumpărător, asigurându-se că poate recupera sumele plătite în cazul neexecutării promisiunii.

Concluzii

Promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul este un instrument juridic esențial în tranzacțiile imobiliare și comerciale. Semnarea unui antecontract implică obligații de a face și poate genera drepturi de creanță pentru părțile implicate. Neexecutarea acestuia poate duce la dispute legale, dar există mecanisme legale pentru protejarea drepturilor părților prejudiciate.

Pentru a evita problemele legate de neexecutarea antecontractului, este important ca părțile să fie bine informate și să își asume obligațiile în mod clar și precis. În caz de dispute, consultarea unui avocat specializat poate fi esențială pentru a asigura protejarea drepturilor și soluționarea eficientă a conflictelor. De asemenea, notarea promisiunii în cartea funciară și beneficiul ipotecii legale oferă un nivel suplimentar de securitate pentru promitentul-cumpărător.