Cum știi că blocul tău ar putea cădea la cutremur: documentele de care ai nevoie când cumperi un apartament, cauți chirie

Cutremurele recente din Turcia, dar și cele din județul Gorj au readus în discuție nivelul de siguranță la cutremur pe care îl prezintă clădirile în care locuim.

Cei interesați să cumpere o locuință sau cei ce locuiesc de mai multe vreme într-un imobil, dar care nu știu care sunt riscurile la care se supun în cazul producerii unui cutremur în regiunea în care locuiesc, pot apela la anumiți specialiști, care, pe baza unor documente, îi vor putea lămuri.

În altă ordine de idei, cei de la avocatnet.ro au organizat un webinar, unde Alexandru Găvozdea, arhitect, membru al Ordinului Arhitecților din România, a vorbit despre cele mai importante detalii legate de imobile.

Cartea tehnică a clădirii

Oricare dintre acești specialiști se poate uita pe cartea tehnică a construcției și poate “traduce” celor interesați informațiile cuprinse de aceasta.

Potrivit Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, cartea tehnică a construcției cuprinde documentația privind:

• proiectarea;
• execuția;
• recepția;
• urmărirea comportării în exploatare și intervenții asupra construcției.

Ea se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului construcției, astfel: documentația privind proiectarea și documentația privind execuția, la recepția la terminarea lucrărilor, iar documentația privind recepția, precum și documentația privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții asupra construcției, la recepția finală a lucrărilor de construcții, conform sursei citate.

De altfel, proprietarii construcțiilor au obligația să păstreze și să completeze la zi documentația tehnică privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții asupra acestora, iar prevederile din cartea tehnică a construcției referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar, administrator și utilizator.

În cazul asociațiilor de proprietari, cartea tehnică a construcției se păstrează și se completează la zi de către administrator, iar la înstrăinarea construcției, cartea tehnică se predă noului proprietar.

Găsirea cărții tehnice a construcției este uneori problematică, dar cu precădere în cazul imobilelor noi (finalizate în ultimii 10 – 15 ani), unde multe dintre ele fie nu au fost întocmite, fie nu au fost predate către asociație.

În cazul în care situația constatată nu aduce liniște locatarilor, construcția trebuie să intre într-un proces de consolidare, ce presupune realizarea unui proiect și a unei expertize în acest sens, dar și execuția propriu-zisă a lucrărilor.

Evaluarea rapidă și expertizarea clădirilor

În cazul în care cartea tehnică a construcției nu e de găsit, trebuie realizată expertizarea tehnică a clădirii.

Pentru că specialiștii amintiți, respectiv arhitecții sau inginerii constructori, sunt greu de găsit într-un termen scurt, Alexandru Găvozdea a sugerat pentru avocatnet.ro inițierea unei evaluări vizuale rapide, procedură stabilită la finalul anului trecut, prin Ordinul Ministerului Dezvoltării nr. 3.231/2022.

Metodologia de evaluare vizuală rapidă poate fi utilizată în cazul clădirilor publice și a clădirilor rezidențiale multifamiliale, indiferent de forma lor de proprietate.

Evaluarea nu înlocuiește expertizarea tehnică a clădirii, prin care, de altfel, se face încadrarea într-o clasă de risc sesimic, ci indică nivelul de prioritate în care se încadrează clădirea pentru a programa lucrările de consolidare și, totodată, și expertizarea ei. În esență, evaluarea vizuală stabilește dacă există sau nu un nivel general de risc seismic. Ea poate fi desfășurată de inspectori calificați (cu studii universitare), în unele cazuri putând fi vorba inclusiv de studenți (în ani terminali) la construcții sau arhitectură.

Pe de altă parte, expertizarea tehnică a unei clădiri poate fi făcută de un inginer constructor proiectant de structuri, atestat ca expert tehnic în rezistență și stabilitate pentru construcțiile civile sau industriale din beton, beton armat, zidărie sau lemn. În prezent, după cum ne-a spus Alexandru Găvozdea, sunt 261 de astfel de experți în țara noastră.

Pentru evaluarea comportamentului de rezistență structurală se face releveul geometric al construcției (clasic, scanare 3D și modelare), se fac analize invazive și non-invazive, modelare pentru calcule de simulare, indicarea de direcții pentru ameliorarea situației (prin proiectul de intervenție). Lucrările durează, în medie, circa șase luni.

Consolidarea clădirilor cu risc seismic

Apoi, consolidarea structurală reprezintă restabilirea rezistenței clădirii la acțiunea unui cutremur la un nivel satisfăcător de protecție, raportat la actualele norme. Se iau în calcul date precum perioada de revenire a unui cutremur puternic (care poate fi de 100, 250 de ani sau alte intervale), iar procentul de risc care mai rămâne după consolidare se stabilește în funcție de importanța clădirii, capacitatea financiară a proprietarului (proprietarilor), așteptările societății (în societățile mai bogate, deoarece există și fondurile necesare, prin consolidare se elimină cea mai mare parte a riscului seismic la majoritatea clădirilor) etc.

E de subliniat aici că, potrivit arhitectului Alexandru Găvozdea, nu există clădire fără risc seismic și orice clădire are un anumit grad de risc seismic (poate nu din cauza structurii, ci a solului, de pildă). În plus, faptul că o clădire a trecut printr-un cutremur mai puternic nu înseamnă că acea clădire “s-a antrenat” și este mai rezistentă la următorul, ci, din contră, va fi mai expusă (efectele cutremurelor sunt cumulative).

Conform Legii 212/2022, stabilirea riscului seismic pentru o anumită clădire se face prin încadrarea acesteia în una dintre următoarele patru clase de risc:

• clasa de risc seismic Rs I – din care fac parte clădirile cu susceptibilitate de prăbușire, totală sau parțială, la acțiunea cutremurului de proiectare corespunzător stării-limită ultime;
• clasa de risc seismic Rs II – din care fac parte clădirile susceptibile de avariere majoră la acțiunea cutremurului de proiectare corespunzător stării-limită ultime, care pune în pericol siguranța utilizatorilor, dar la care prăbușirea totală sau parțială este puțin probabilă;
• clasa de risc seismic Rs III – din care fac parte clădirile susceptibile de avariere moderată la acțiunea cutremurului de proiectare corespunzător stării-limită ultime, care poate pune în pericol siguranța utilizatorilor;
• clasa de risc seismic Rs IV – din care fac parte clădirile la care răspunsul seismic așteptat sub efectul cutremurului de proiectare, corespunzător stării-limită ultime, este similar celui așteptat pentru clădirile proiectate pe baza reglementărilor tehnice în vigoare.

Discuțiile despre riscul seismic al clădirilor și despre modul în care se vor comporta, măcar de principiu, acestea în cazul unui cutremur au fost redeschise de cutremurele puternice, de acum câteva săptămâni, din Turcia (soldate cu zeci de mii de morți) și de cele mai recente, dar și mai puțin puternice, ce au avut loc ulterior în județul Gorj.