Cât de dificil a devenit să-ți iei apartament prin credit bancar: cum se descurcă românii cu ratele, cât trebuie să plătească pentru casa visurilor

Toți ne ferim de bănci, în speță de împrumuturile la acestea. Dar când vrei să îți achiziționezi casa visurilor și nu ești tocmai pui de Becali, trebuie să faci un compromis. Adică să faci un credit bancar. Dar asta a devenit mai complicat decât ai crede.

Să îți cumperi o locuință prin intermediul unui credit la bancă a devenit tot mai dificilă, iar prețurile tot mai mari și dobânzile crescute i-au făcut pe mulți români să amâne cumpărarea locuinței.

Conform unei analize Finzoom, rata a crescut cu câteva sute de lei în interval de câteva luni. Față de acum un an – aprilie 2022, rata unui credit de 250.000 lei pe 30 ani, s-a majorat cu aproape 700 lei încă din octombrie 2022 cu ROBOR, iar acum diferența a scăzut la 360 lei și de la 1 aprilie 2023 și cu IRCC, conform datelor Finzoom.

Având în vedere aceste situații, românii au început să achite locuințele cu bani cash. Conform unui raport SVN Credit România, una dintre cele mai mari companii de consultanţă imobiliară active în România şi liderul segmentului rezidenţial, șase din zece locuinţe vândute în România în primul trimestru al acestui an au fost cumpărate cu cash. Braşovul domină clasamentul tranzacţiilor cu locuinţe realizate din fonduri proprii, cu aproape 70%. În Bucureşti şi Ilfov, ponderea este de peste 50,2%.

Românii nu mai fac față dobânzilor creditelor bancare

Potrivit aceleiași surse, procentul locuinţelor cumpărate printr-un credit ipotecar la nivel naţional în primele trei luni din 2023 a fost de cel mult 41,8%, proporţia fiind în realitate mai redusă, ţinând cont că totalul ipotecilor intabulate în perioada amintită include şi creditele de consum cu ipotecă şi refinanţările ipotecare.

În acest context, al măririi dobânzilor, Protecția Consumatorului pare să devină un real coșmar pentru mulți jucători mari de pe piața bancară autohtonă, după ce a finalizat o serie de controale, iar cele descoperite nu sunt deloc în regulă.

Este vorba despre cele 11 bănci în cazul cărora ANPC-ul a descoperit că apelau la practici comerciale înșelătoare cu privire la modul de calcul al ratelor, prin faptul că, pe graficul de rambursare, rata era compusă, în primii ani, 25% din soldul principal de rambursat și 75% dobândă. Prin această modalitate de calcul, consumatorii plăteau, de fapt, preponderent dobândă.

Conform lui Horia Constantinescu, șeful instituției, dacă n-ar fi existat astfel de nereguli, poate că multe familii din România n-ar fi avut astăzi atât de multe probleme financiare legate de ratele la bancă. Potrivit explicațiilor sale, se ajungea în situația în care la jumătatea contractului de împrumut, oamenii datori doar plăteau dobânzi și foarte puțin din credit.

Astfel, băncile din România au fost aspru sancționate în ultima perioadă, printr-o amendă usturătoare venită din partea ANPC. Principalul argument a fost modul înșelător prin care se calculează ce reprezintă, de fapt, rata la bancă pentru românii cu credite. Ca referință, la un credit ipotecar, timp de câțiva ani, aproape integral, rata este reprezentată de dobândă, nu de un procent din datoria efectivă.

De partea cealaltă a baricadei, membrii Asociației Române a Băncilor au insistat pe faptul că aceea este ”o formulă de calcul practicată la nivel mondial”, conform Economedia. Este important de reținut că 11 bănci au fost amendate în ultima perioadă, pentru că pun consumatorii să plătească preponderent dobânda, atunci când rambursează creditul.

Redacția Playtech a discutat, în acest context, cu doi tineri, Alex, un tânăr care și-a cumpărat o locuință prin credit bancar, și Andrei, care și-a achiziționat locuința visurilor sale cu banii cash. Să aflăm de la ei, în continuare, avantajele și dezavantajele.

Playtech: Ce trebuie să ai în vedere când faci un credit la bancă pentru a-ți cumpăra casă?

Alex: În primul rând, înainte de primul drum la prima bancă, ar fi bine să știi cât de bine stai cu salariul, dacă este integral pe cartea de muncă sau nu, dacă ești plătit pe drepturi de autor sau sub altă formă și să accepți că un volum semnificativ de tipuri de venituri nu sunt acceptate la orice bancă. În al doilea rând, fă un efort și mergi la cât mai multe bănci, fiind cât se poate de atent la simulări, dobânzi, comisioane, costuri asociate mecanismelor de rambursare anticipată. Unele bănci oferă perioade de câțiva ani de dobândă fixă, căută-le pe acelea.

Cel mai important sfat este să te gândești în permanență dacă îți permiți să plătești o rată cu 20-30% mai mare, nu de alta, dar dobânzile cresc, iar să te bazezi pe eventuale majorări salariale reprezintă o manifestare de cruntă inconștiență. Mai degrabă ia în calcul că s-ar putea să-ți pierzi locul de muncă și care va fi soluția ta în acel set de circumstanțe.

Playtech: Care a fost experiența ta, pe scurt, atunci când ai făcut credit? Cât a durat, birocrație etc.

Alex: Dacă ai o cunoștință într-o bancă, o pilă, o relație, mergi la acea bancă. Eu așa am făcut. Nu am avut nicio favoare vizavi de dobânzi sau alte particularități financiare, dar cineva a avut timp și chef să-mi explice toate subtilitățile contractului de credit ipotecar. Mi s-a atras atenția asupra comisioanelor și, după cum am menționat mai sus, am avut norocul de cinci ani de credit cu dobândă fixă. După acei cinci ani, pentru că aproape mi s-a dublat rata la mijlocul anului trecut, de la 1280 la 2050 de lei, am făcut o refinanțare, am mai obținut cinci ani de dobândă fixă, iar acum este la 1520 de lei rata.

Cu o seninătate teribilă, doamna de la bancă mi-a atras atenția că peste cinci ani să fac o altă refinanțare, dar chiar și acest ”bâlci” vine cu costuri suplimentare, taxe la notariat, procesare dosar etc. Este ca și cum îți vinzi tu ție casa. În cazul meu, însă, cel puțin anul trecut, efortul s-a justificat.

Playtech: Ce părere ai despre cât de dificil a devenit să-ți cumperi o casă prin credit bancar, în ziua de azi, cât de mult au crescut ratele, dar și despre amenzile pe care le dă ANPC băncilor, în ultimul timp?

Alex: În mod realist, în 2023, să-ți cumperi o casă în rate implică un dram de inconștiență. Probabil că întotdeauna a implicat acel grăunte de curaj neancorat în nimic, dar având în vedere modul în care au progresat dobânzile în ultimul an, cum au crescut prețurile la alimente și inflația în general, este incredibil de important ”să sufli și în iaurt”. În teorie, ANPC a început să pună tunurile pe giganții sistemului bancar din România. În realitate, cu creșteri de profit de 30-40% în ultimul an pentru aproape fiecare jucător din piață, niciodată nu au fost mai irelevante acele sancțiuni.

Este și va rămâne greu să-ți faci un credit ipotecar, dar dacă reușești să strângi o parte substanțială din costul total, preferabil cât mai aproape de 15 – 20%, sunt șanse mari să-ți fie mai ușor. Dacă te gândești să-ți faci un credit de nevoi personale pentru a avea avansul la o casă pe care ți-o cumperi oricum prin credit ipotecar, nu o face. Este o prostie și vei ajunge să-ți disprețuiești viața ancorată timp de un deceniu, dacă nu mai mult, doar în plătit rate, stres și tensiune. Nu vei mai avea bani de socializat, concedii, viață în general, iar cei patru pereți îți vor ține de cald doar iarna, în rest, vor reprezenta o presiune supraomenească. Nu mai zic și dacă ți se strică ceva substanțial sau trebuie să faci o eventuală renovare. Nu te arunca la ce nu-ți permiți. Pare simplu, dar nu este.

Playtech: De ce nu ai ales să-ți achiziționezi apartamentul prin credit bancar? Ai sfătui pe cineva să facă credit la bancă pentru a-și lua casă?

Andrei: Motivele pentru care am ales să nu cumpăr prin credit bancar sunt personale, dar pot să îți spun că atunci când am căutat apartament am spus că vreau să achit prin credit bancar și o să îți explic mai jos de ce. Nu pot să sfătuiesc eu pe cineva ce să facă cu banii săi sau cum să îi împartă, dar eu personal nu m-aș înhăma la un credit bancar chiar și pentru o casă în această perioadă.

Playtech: Ce părere ai despre cât de dificil a devenit să-ți cumperi o casă prin credit bancar, în ziua de azi, cât de mult au crescut ratele, dar și despre amenzile pe care le dă ANPC băncilor, în ultimul timp?

Andrei: Sigur, climatul economic și politic actual nu merg în favoarea creditelor bancare. Pe de-o parte, există spectrul inflației, numărul locurilor de muncă disponibile parcă a scăzut și, nu în ultimul rând, joburile disponibile oferă salarii care nu sunt în concordanță cu realitatea. Legat de amenzile pe care le-au primit băncile, cred că este important ca domeniul bancar să fie extrem de bine reglementat și amenzile să fie proporționale cu gravitatea faptei.

Playtech: Cât a durat să găsești locul potrivit pentru tine?

Andrei: Răspunsul scurt ar fi în jur de doi ani, dar lucrurile nu sunt așa simple. A durat cam șase luni de căutat activ, adică programat vizionări aproape zilnic. A durat foarte mult, pentru că sunt foarte mulți factori pe care a trebuit să îi iau în calcul. De exemplu, zona, modalități de transport în comun, prețurile imobilelor din zona respectivă, cât de sigură e zona etc. Apoi, urmează vizionările care și alea consumă enorm de mult timp și îți dai seama că toată lumea încearcă să ascundă defectele și trebuie să te uiți atent la absolut toate capitolele unui apartament sau casă, ca să nu primești vreo țeapă.

Playtech: Care a fost experiența ta cu agențiile imobiliare?

Andrei: Agențiile imobiliare trebuie să câștige și ele un ban și nu le condamn pentru asta. Am avut o experiență 50-50, altfel spus am avut parte de agenți competenți, dornici să te ajute și care știau toate detaliile unui apartament. Pe de altă parte, însă, am interacționat și cu agenți care doar își voiau comisionul și care nu știau absolut nimic despre casă.

Playtech: Care sunt țepele sau problemele cu care te-ai confruntat, în căutarea ta?

Andrei: Nici nu știu de unde sau cu ce să încep!

Am vizionat un apartament care nu avea geamuri, lucru care îmi pare total ilegal. Sigur, dormitoarele și sufrageria aveau deschidere către o „grădină de lumină” care arăta mai degraba ca o groapă, iar vederea era de-a dreptul suicidală, având în vedere  că singurul lucru pe care îl vedeai era un zid de beton.

Am vizionat apartamente care „nu au bulină roșie”, dar care evident aveau bulină roșie. Am observat că cea mai nouă metodă de țeapă este să îți spună că nu apare pe lista de imobile cu risc. Problema este că, de cele mai multe ori, motivul pentru care nu apar este că nu au fost expertizate, ceea ce nu înseamnă că nu au bulină. Țeapa asta este deosebit de periculoasă nu numai pentru siguranța ta, dar riști să cumperi și la o lună blocul să fie expertizat să aibă bulină roșie și, evident, apartamentul își pierde din valoare. Ca să evit genul ăsta de țepe, la primele întâlniri întotdeauna am spus că voi achita prin credit bancar, deoarece banca vine și evaluează bunul pe care tu îl vei cumpăra prin credit. Mai mult, banca verifică și dacă toate actele sunt în regulă.