La ce să fii atent, dacă vrei să-ți cumperi apartament în 2022: ghidul cumpărătorului, sfaturi practice

A avea o locuință este visul multora dintre români, în condițiile în care au crescut cu această idee inoculată de părinți și bunici, de a avea o casă proprie. Dacă ai amânat până în 2022 această investiție, trebuie să știi că anul acesta aduce o serie de modificări legislative, dar și noi prețuri și previziuni nu prea optimiste. Vom face o trecere în revistă a celor mai importante elemente de care trebuie să ții cont, dacă vrei să faci acest pas în viitorul apropiat.

Pentru început, trebuie să știi că, dacă nu deții banii cash și e nevoie să te împrumuți la bancă pentru a achiziționa locuința, perioada pe care o traversăm nu este una care să te avantajeze din acest punct de vedere. Din nefericire pentru tine, anul 2022 debutează, după cum estimau analiștii încă din urmă cu un an sau doi, sub spectrul unor condiții de creditare mai dure. Cu alte cuvinte, banca va fi mai exigentă cu tine, atunci când te vei duce să soliciți să te finanțeze.

Dacă nu ai cunoștințe economice avansate pentru a înțelege noile strategii bancare în această perioadă, nu-ți face griji. Ceea ce se întâmplă este cât se poate de simplu! Practic, din prima zi a acestui an, s-a majorat avansul pentru creditele imobiliare destinate investițiilor. De asemenea, trebuie să știi și faptul că se modifică gradul de îndatorare pentru acești debitori și apar noi măsuri pentru pesoanele fizice și companii, luate de bănci pentru a se asigura în măsură cât mai mare că oamenii le pot returna banii.

Condiții de creditare mai dure

Acest lucru înseamnă o exigență mai crescută privind cerințele care ți se impun, atunci când vrei să iei bani de la anumită bancă.

Astfel, „românii nu vor mai putea accesa împrumuturi de la banci cu un avans de cel puțin 15%, dacă mai dețin o locuință în propietate. Măsura determină majorarea avansului minim necesar în cazul unui împrumut pentru locuință, de la 15% la 25% pentru un credit în lei, de la 25% la 35% pentru un împrumut în euro și de la 40% la 50% pentru o finanțare în altă valută”, explică bankingnews.ro.

„Noile modificări vizează numai debitorii care accesează un credit ipotecar pentru achiziția unei locuințe de vacanță sau sub forma unei investiții.

De asemenea, proiectul de regulament face referire și la calculul gradului de îndatorare pentru clienții vizați de modificarea avansului minim necesar pentru un credit imobiliar. Astfel, ”pentru acordarea creditelor vizate de prevederile prezentului articol, împrumutătorii stabilesc prin normele proprii de creditare nivelurile maxime admise pentru gradul de îndatorare,cu luarea în considerare a riscului valutar, a riscului de rată a dobânzii şi a riscului de diminuare a veniturilor eligibile disponibile pe perioada de derulare a creditului”, mai arată sursa citată.

Cresc dobânzile

Pe lângă faptul că s-au înăsprit condițiile de creditare, ratele devin și ele mai scumpe. Desigur, această situație o regăsim la românii care au contractat deja împrumuturi și nu au ales, din varii motive, dobânzi fixe, cel puțin pentru câțiva ani.

Tocmai de aici derivă și principalul sfat pe care analiștii economici și consultanții financiari îl oferă oamenilor ce vor să se împrumute în această perioadă.

Sfat: Dacă ai decis că e momentul să contractezi un împrumut, optează pentru dobânzi fixe pe perioade cât mai extinse de timp. Unele bănci oferă ani de zile acest avantaj. Astfel, vei avea garanția că, măcar pe acea perioadă, costul ratei tale lunare va rămâne fix. Astfel, vei reuși să ai o predictibilitate a cheltuielilor tare cu rambursarea creditului.

Din păcate, nu toți românii au ținut cont de acest sfat, dobânda fixă sau variabilă fiind pentru ei un detaliu nesemnificativ din contract, pe care l-au semnat cu ochii închiși. Pentru aceștia, costul ratelor lunare va crește în 2022.

Încă din prima zi lucrătoare a noului an, indicele ROBOR la trei luni a crescut la 3,02% pe an. Vorbim despre o majorare a să cu 50%, față de aceeași perioada a anului trecut, când era de doar 1,98% pe an, potrivit celor mai recente date transmise de Banca Națională a României (BNR).

De asemenea, românii vor plăti dobânzi mai mari și la creditele noi. Asta pentru că BNR a publicat nouă valoare IRCC pentru creditele din T1/2022, majorată la 1,17%, de la 1,08%.

Indicele IRCC este folosit de bănci pentru calcularea dobânzilor la creditele noi luate începând din primăvară lui 2019.

Zilele au trecut și am observat că întreaga primă săptămână din an a fost marcată de o creștere a ROBOR.

Vineri, în ultima zi lucrătoare a sptămânii, ROBOR la trei luni a rămas la 3,05%, acelaşi nivel cu cel din şedinţa precedentă când a atins cea mai mare valoare din 20 martie 2020 şi până acum.

Totuși, ROBOR la şase luni a crescut la 3,17%, faţă de 3,15%.

ROBOR reprezintă rata medie a dobânzii la care băncile româneşti se împrumută între ele în lei. Indicele se stabileşte zilnic de BNR ca medie aritmetică a cotaţiilor practicate de zece bănci selectate de Banca Naţională.

Prețurile cresc pe piața rezidențială

Pe lângă elementele neavantajoase prezentate anterior, nici prețurile nu vor evolua prea bine, în lumea imobiliarelor, în 2022. Sunt așteptate majorări de prețuri, generate, pe de-o parte, de creșterea cererilor de pe piață, dar și de scumpirea materialelor de construcție.

Preţurile caselor şi apartamentelor au crescut în pandemie. În medie, la nivelul întregii țări am avut parte de o creștere a prețurilor cu 15%.

Prețul materialelor de construcții a explodat, el stând la baza acestor evoluții de prețuri. ”Când vorbim despre prețuri, trebuie să avem în vedere două realități: una este prețul afișat, și la materiale de construcții, și la case, alta este prețul plătit. Prețul plătit uneori nu este declarat. Pentru antreprenorii imobiliari, rămâne prețul afișat pentru că le cade bine” a fost declarația făcută de consilierul guvernatorului BNR, pentru DC News.

Conform spuselor expertului, ”noi suntem o țară care, din cauza ideii comuniste, am devenit toți proprietari pe apartamente, asta a însemnat o auto-finanțare a construcțiilor în România, noi, tot ce vedeți construcții ceaușiste sunt făcute din banii noștri. Lucrul ăsta nu va mai fi atât de evident în viitor, se va merge pe calea închirierii, iar proprietarii acestor imobile nu vor mai fi persoanele private, ci băncile sau societățile, fondurile de investiții”.

În general, analiștii anticipează o majorare cu 25% a prețurilor la locuințe, în 2022.

Schimbări legislative pentru blocurile nou construite

Să nu uităm că, în curând, blocurile noi vor intra sub incidența unor noi modificări legislative.

Este vorba despre interzicerea centralelor termice de apartament. Desigur, măsura face referire la centralele individuale.

Vizate de interdicție vor fi doar blocurile noi, deci nu și construcțiile vechi, deja construite, unde oamenii și-au instalat astfel de centrale. Prin urmare, centralele termice deja instalate nu vor fi scoase, oamenii putând să stea liniștiți din această perspectivă.

De asemenea, e important să menționăm că măsura interzicerii se va aplica gradual.

„În legătură cu centralele de apartament, declaraţia mea de anul trecut a fost clară, propoziţie compusă din două părţi. Vom propune interzicerea centralelor individuale în blocurile noi, iar tot ce este luat ca primă parte a propoziţiei este fake news: nu avem în vedere intervenţii pe centralele individuale în apartamente deja instalate.

Vom propune o limitare a acestor soluţii individuale doar în construcţiile noi! Vom propune un proiect de lege, vom analiza în Coaliţie şi în Guvern varianta Ministerului Mediului. Dacă va exista disponibilitate de aprobare prin Ordonanţă de Urgenţă se va aproba prin Ordonanţă de Urgenţă, dacă nu, se va trimite în Parlament.

Implementarea trebuie să fie una graduală, nu de azi pe mâine, pentru că sunt foarte multe investiţii deja pornite, autorizate, gândite, proiectate, aflate în execuţie pe metodele vechi. Acolo, retroactiv, nu poate să intervină legiuitorul în niciun caz”, a afirmat ministrul.

Sfat: În cazul în care te decizi să cumperi o locuință nou construită, să ai în vedere faptul că nu vei mai avea parte de beneficiul centralelor termice individuale. Dacă ții mult la acest aspect, te poți canaliza pe piața rezidențială veche, unde acestea vor putea fi folosite în continuare.

În cele din urmă, înainte de a face marea achiziție, documentează-te temeinic și aigură-te că ți-ai luat toate măsurile de precauție și că poți susține creditul bancar, chiar și într-o situație de criză când, de exemplu, ai putea rămâne fără job pentru o anumită perioadă de timp. Nu uita că, dincolo de criza sanitară, vremurile pe care le trăim sunt foarte instabile, la fel și piața muncii. E indicat să-ți asumi riscuri cât mai mici și cât mai puține.