Bula imobiliară din România și-a atins apogeul: creditele de la bănci și prețurile trădează realitatea

Încercând să înțeleagă mai bine situația din piața imobiliară autohtonă, BNR a realizat o analiză referitoare atât la prețurile apartamentelor, cât și a condițiilor de creditare oferite de bănci. Dacă nu era evident deja, 2022 se anunță un an dificil pentru imobiliare.

Oficialii BNR realizează la intervale regulate de timp un sondaj printre băncile comerciale, pentru a calcula o medie între estimările legate de ce urmează să se întâmple în viitorul apropiat pe piața financiară. De această dată accentul s-a pus pe zona de imobiliare, credite ipotecare și, mai puțin, pe IMM-uri. Sintetizând, pronosticurile nu sunt optimiste.

Piața imobiliară din România, pe pauză

În urma studiului realizat de BNR, băncile românești plănuiesc să înăsprească regulile de creditare pentru împrumuturile ipotecare, în speranța opririi creșterii prețurilor la locuințe. Analiștii sunt oricum de părere că s-a terminat perioada în care prețurile apartamentelor vor mai crește, ele urmând să stagneze. Peste 48% din băncile participante la sondaj apreciază că în trimestrul I din 2022 se vor înăspri condiţiile de creditare pentru împrumuturile ipotecare. Înăsprirea a început încă de anul trecut odată cu majorarea dobânzilor legate de ROBOR/IRCC, fapt care a condus şi la o îngustare a marjei de profit a băncilor.

„Pentru primul trimestru al anului 2022, cele mai multe instituții de credit mizează pe menținerea relativ constantă a condițiilor de creditare indiferent de tipul creditului, însă în proporție de 48 la sută în cazul împrumuturilor destinate achiziției de locuințe și terenuri, respectiv 32 la sută în cel al creditelor de consum, participanții la sondaj anticipează înăsprirea standardelor de creditare. (…) Unicul termen al contractelor de credit care a înregistrat modificări în sensul înăspririi în T4 2021 a fost spread-ul ratei medii a dobânzii la credite față de IRCC/ROBOR (+27,4 la sută procent net).

Indicatorul loan-to-value (LTV) pentru creditele nou-acordate în ultimele trei luni a rămas constant la valoarea medie de 72 la sută în T4 2021 (n.a. – echivalentul unui avans mediu pe sistem de 28%), în timp ce la nivel agregat LTV s-a micșorat cu 1 punct procentual comparativ cu trimestrul precedent, ajungând la 68 la sută (n.a. – echivalentul unui avans mediu pe sistem de 32%)”, potrivit BNR. Vizavi de prețuri, nu mai puțin de 72,9% dintre bănci sunt de părere, din acest punct, discutăm de menținerea nemodificată a prețurilor proprietăților imobiliare rezidențiale. Doar 27,1% mai anticipează o relativă creștere în anumite regiuni ale țării.

Majoritatea băncilor din România, în contextul dificultăților de pe piața energetică, sunt convinse că există un risc sporit în a credita microintreprinderi în primul trimestru din 2022, comparativ cu finalul anului trecut. „Majoritatea instituțiilor de credit (peste 95 la sută) au considerat că riscul de credit asociat împrumuturilor acordate IMM și corporațiilor s-a menținut constant în T4 2021, evoluțiile fiind similare celor din ultimele trei trimestre.

Din perspectiva dimensiunii IMM, procentul băncilor care consideră că microîntreprinderile au devenit mai riscante din punct de vedere al acordării de împrumuturi a rămas relativ constant față de trimestrul anterior, la valoarea de 4 la sută. În continuare, sectorul bancar consideră că cel mai riscant segment este cel al întreprinderilor mici.”, arată sondajul BNR.