Bula imobiliară a explodat în România, s-a aflat adevărul: cu cât sunt umflate prețurile la locuințe

Achizițiile imobiliare s-au dus în cap în România în ultimele câteva luni. Românii fie nu mai au bani, fie nu mai vor să plătească peste 100.000 de euro pe două camere. În mod previzibil, adevărul este undeva la mijloc, dar mai fascinantă decât acest trend îngrijorător este explicația pentru prețurile umflate la locuințe.

Odată cu pandemia, se pare că s-a domolit un pic și din obsesia românilor pentru aparente investiții imobiliare. Spun aparent pentru că pare absurd să cumperi un apartament cu două camere la 115.000 de euro, ca 50 de kilometri mai încolo să-ți cumperi o casă cu etaj, curte și o suprafață utilă de 3-4 ori mai mare la același preț.

Ceva nu este în regulă, iar aceste situații ciudate stau și în spatele unei scăderi a vânzărilor de la 75.000 de locuințe comercializate în decembrie 2021, la aproape jumătate în ianuarie 2022, în contextul în care numărul tranzacțiilor este scădere încă din octombrie anul trecut. Dacă facem o comparație între ianuarie 2021 și luna trecută, scăderea este de aproximativ 9000 de achiziții în minus, conform datelor făcute publice de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Prețurile la apartamente, umflate cu pompa. Piața este supraevaluată

Conform unei analize realizate de Digi24, prețurile practicate de dezvoltatori sunt umflate cu zeci de mii de euro, față de valoarea lor reală. Ca referință, s-a luat un apartament cu două camere de 55 de metri pătrați. Acesta se vinde cu 100.000 – 110.000 de euro în București și până la 130.000 de euro în Cluj. În opinia lui Iancu Guda, realizatorul emisiunii Banii în mișcare, prețul real al unei astfel de locuințe, chiar și în cele două orașe, ar fi cu aproximativ 30.000 de euro mai mic.

„Prețul real înseamnă ce vezi în piață, dar trebuie să fim conștienți de valoarea reală. Dacă s-a vândut recent un apartament la un preț similar nu înseamnă că dacă cumpărăm la același preț e ok, că asta e valoarea de piață. În 2021 cererea a crescut foarte mult s-au luat 21 miliarde de lei credite ipotecare și toate au dus la creșterea prețurilor în contextul în care oferta a fost mai mică.

Valoarea oricărui activ este cât produce de fapt. În cazul unui apartament, cât produce? Vorbim în acest caz de chirie. Să fim conștienți cu cât l-am putea închiria – chiar dacă nu o facem – pentru că asta ne da valoarea. Luăm chiria lunară, știm cât se poate încasa, o înmulțim cu 12 luni, înmulțim cu 15 ani și asta e estimarea de încasări pe care o poate produce un apartament în 15 ani. Noi trebuie să recuperăm investiția în 15 ani. Apoi, scădem 20%, luăm în calcul că apartamentul nu va fi închiriat mereu, apoi ținem cont de cheltuielile de întreținere, taxe.

Făcând calculul acesta în cazul unui apartament de 55 de metri pătrați, vedem că nu atât valorează. Este o diferență de 30.000 de euro între ce se pune pe piață și cât e valoarea concretă. Ajungem să cumpărăm supraevaluat, dar la un moment dat piață se corectează. Supraevaluările nu pot rezistă la nesfârșit”, a explicat Iancu Guda.