Cum cumperi un apartament executat silit de ANAF. Prețul poate scădea cu 50%, dar există riscuri

Un apartament scos la licitație de ANAF poate părea o oportunitate greu de refuzat, mai ales că, dacă nu se găsește cumpărător, prețul de pornire poate ajunge considerabil sub valoarea inițială. Prețul mic nu trebuie însă să fie singurul criteriu. Cumpărătorul trebuie să verifice situația juridică a locuinței, starea acesteia și, foarte important, dacă apartamentul este liber sau încă ocupat.

Primul document pe care trebuie să-l verifici

Înainte să depui bani pentru participarea la licitație, una dintre cele mai importante verificări este extrasul de carte funciară. Documentul poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), inclusiv online, și arată situația juridică a proprietății.

Aici pot apărea ipoteci, sarcini sau drepturi ale altor persoane asupra imobilului. Practic, cumpărătorul trebuie să știe exact ce proprietate cumpără și ce apare oficial în acte.

Avocatul Bogdan Pițigoi atrage atenția, într-o explicație acordată Digi24.ro, și asupra unui alt aspect important: în cazul vânzării silite nu există garanția obișnuită pentru viciile ascunse. Cu alte cuvinte, dacă după cumpărare sunt descoperite probleme serioase ale locuinței, noul proprietar poate ajunge să suporte costurile.

Vezi și:

De ce cheltuim mai mulți bani atunci când plătim cu cardul. Explicația pentru senzația că „dispar” fără să ne dăm seama

De aceea, înainte de licitație ar trebui verificate, pe cât posibil, instalația electrică, instalațiile sanitare, utilitățile, eventualele infiltrații și diferențele dintre situația reală a apartamentului și cea prezentată în documente.

Apartamentul poate ajunge la jumătate din valoarea inițială

Marele avantaj al licitațiilor este prețul. Dacă proprietatea nu este vândută la primul termen, prețul de pornire poate fi redus cu 25% la următoarea licitație.

Dacă nici atunci nu apare un cumpărător, la al treilea termen poate interveni o nouă reducere, însă prețul nu poate coborî sub 50% din valoarea inițială stabilită pentru imobil.

Vezi și:

Locuința cu 4 camere pe care ANAF o vinde la prețul unei mașini second-hand. Are peste 100 mp

Cine repară terasa unui bloc. Proprietarul de la ultimul etaj nu trebuie să suporte singur costurile

Tocmai această diferență de preț poate transforma licitațiile ANAF într-o variantă interesantă pentru românii care caută o locuință, dar trebuie calculat costul real. Un apartament cumpărat ieftin, dar care necesită renovări de zeci de mii de lei sau proceduri pentru eliberarea locuinței, poate să nu mai fie o afacere atât de avantajoasă.

Cum participi la licitație

Pentru participare trebuie achitată în prealabil o garanție reprezentând 10% din prețul de pornire. Dacă, de exemplu, apartamentul este scos la licitație pentru 300.000 de lei, garanția va fi de 30.000 de lei. Pentru câștigător, suma se scade din prețul final. Celor care nu adjudecă proprietatea le este restituită garanția, potrivit procedurii aplicabile.

Finanțarea poate reprezenta însă o problemă. Achiziția printr-un credit ipotecar obișnuit este dificil de realizat în condițiile și termenele unei asemenea proceduri.

Există și posibilitatea plății în rate către stat, în condițiile prevăzute de legislația fiscală. Potrivit explicațiilor avocatului, cumpărătorul poate plăti un avans de 50%, iar diferența poate fi eșalonată în maximum 24 de rate lunare.

Poți vedea locuința, dar accesul nu este garantat

Înainte de licitație, persoana interesată poate solicita vizionarea apartamentului. În practică, lucrurile pot deveni complicate dacă locuința este încă ocupată.

Fostul proprietar sau persoana care locuiește acolo poate refuza accesul ori poate fi imposibil de contactat. Inspectorii ANAF nu pot forța intrarea doar pentru ca un potențial cumpărător să vizioneze proprietatea.

Așadar, există situații în care cineva licitează pentru un apartament pe care nu l-a putut inspecta complet.

Ce se întâmplă dacă apartamentul este ocupat

Acesta este unul dintre cele mai importante riscuri de analizat înainte de cumpărare. Vânzarea la licitație nu înseamnă automat că locuința va fi predată liberă. Dacă în apartament există un chiriaș, trebuie verificat inclusiv contractul de închiriere și dacă acesta produce efecte față de noul proprietar. Situația este diferită de cea a unei persoane care ocupă locuința fără drept.

Dacă ocupantul nu pleacă voluntar, poate fi necesară procedura legală de evacuare. În funcție de situație, aceasta poate presupune notificarea persoanei, sesizarea instanței și ulterior intervenția unui executor judecătoresc.

Prin urmare, înainte de a licita, cumpărătorul ar trebui să verifice cartea funciară, situația ocupanților, posibilitatea vizionării, starea tehnică și costurile de renovare. De asemenea, merită verificată situația datoriilor la asociația de proprietari. Restanțele fostului proprietar nu sunt pur și simplu transferate noului proprietar, asociația având posibilitatea să își recupereze creanțele în cadrul procedurii.

Un apartament ANAF poate fi cumpărat la un preț foarte bun, dar diferența dintre o afacere avantajoasă și una care generează ani de probleme poate sta tocmai în verificările făcute înainte de depunerea garanției.

Cum cumperi un apartament executat silit de ANAF. Prețul poate scădea cu 50%, dar există riscuri