Situația în care terenul cumpărat poate să nu fie al tău, de fapt. Detaliul care face vânzarea nulă, legea este clară
O nouă lege publicată recent în Monitorul Oficial al României aduce schimbări semnificative în ceea ce privește vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan.
Legea nr. 116/2024, care modifică și completează legislația anterioară privind această materie, introduce un detaliu crucial care ar putea face ca o tranzacție să fie considerată nulă: neplata unui impozit obligatoriu la vânzarea acestor terenuri.
Noul cadru legislativ pentru vânzarea terenurilor agricole
Conform noii legi, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan este condiționată de plata unui impozit semnificativ. Acest impozit se aplică la diferența pozitivă dintre valoarea terenului la momentul vânzării și valoarea acestuia la momentul achiziției. Impozitul se calculează în procent de 80% din această diferență, valoarea fiind determinată de camerele notarilor publici prin expertize sau studii de piață.
Articolul 16 al legii introduce un alineat nou, care stipulează că „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea prevederilor art. 4(2) referitoare la obligația de plată a impozitului este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.” Acest lucru înseamnă că tranzacțiile efectuate fără achitarea acestui impozit nu sunt valide legal și pot fi anulate.
Excepții și alte modificări legislative
Legea introduce și clarificări cu privire la terenurile care nu sunt afectate de aceste reguli noi. De exemplu, terenurile agricole situate în intravilan sau terenurile care, deși parțial în extravilan, au majoritatea suprafeței în intravilan și sunt folosite pentru curți sau construcții, nu intră sub incidența acestei reglementări.
O altă adăugire la Codul Civil, prin articolul 1.952, abordează contractele de asociere în participație încheiate între instituții publice și operatori economici privați, detaliind cum acestea trebuie gestionate pentru a evita nulitățile.
Consecințele nerespectării noilor prevederi
Nerespectarea acestei obligații de plată a impozitului pe plusvaloare nu doar că invalidează tranzacția, dar poate avea și alte consecințe financiare pentru părțile implicate. Vânzătorii pot fi supuși unor sancțiuni suplimentare, iar cumpărătorii riscă să piardă drepturile asupra terenului achiziționat, fără posibilitatea de a recupera sumele investite.
Implicații pentru cumpărători și vânzători
Această legislație subliniază importanța consultării unui specialist în drept imobiliar sau a unui notar public înainte de efectuarea oricărei tranzacții imobiliare. Este esențial ca toți cei implicați în vânzarea sau cumpărarea de terenuri agricole să fie bine informați despre obligațiile fiscale și legale în vigoare pentru a evita nulitatea actelor și potențialele pierderi financiare