Vrei să-ți cumperi casă-n 2022? Iată la ce trebuie să te aștepți de la piața imobiliară, dar și de la stat sau bănci

Românii care intenționează să-și achiziționeze o locuință anul acesta, vor avea o misiune destul de dificilă, dar și foarte costisitoare. Din păcate, așa cum se întrevăd lucrurile în acest moment, anul nu e prea favorabil unor astfel de achiziții.

Pe de-o parte, prețurile apartamentelor și caselor din România se află pe un trend ascendent de prețuri, în timp ce, pe piața europeană, experții avertizează că asistăm la o nouă bună imobiliară, de tipul celei din 2008. De asemenea, mulți analiști susțin că prețurile imobiliarelor din România sunt supraevaluate și nu recomandă clienților să contracteze credite nejustificat de scumpe, iar imobilele ar putea să se devalorizeze (de fapt, să ajungă la valoarea lor reală), în câțiva ani.

Pe de altă parte, vorbim și despre schimbări legislative importante în materie de TVA la locuințe, programul guvernamental Noua Casă, dar și despre costuri crescute ale dobânzilor, care vor duce la scumpiri ale ratelor lunare la creditele ipotecare cu dobândă variabilă, Să le luam, însă, pe rând:

Noua Casă 2022 – ce se știe până la această oră

Conform ministrului Finanțelor, Adrian Câciu, ediția din acest an a programului va coincide cu cea din 2021, în sensul plafonului de care va dispune programul. Practic, românii trebuie să știe că vorbim despre un plafon al garanțiilor de 1,5 miliarde lei care pot fi emise în anul 2022.

„Astăzi am semnat continuarea programului Noua Casă. Alocarea se va menține în prima faza la nivelul de anul trecut”, a declarat ministrul Câciu.

Oficialul a mai spus faptul că, dacă programul va fi un succes, iar numărul doritorilor va fi foarte mare, plafonul ar putea fi subvenționat suplimentar. Rămâne doar să vedem cât de mulți români se vor înscrie pentru a beneficia de credite ipotecare cu garanții de stat, în vederea achiziționării unei locuințe, anul acesta.

Românii interesați de program trebuie să știe că pot obține sprijin pentru achiziționarea unei singure locuințe, valoarea maximã a creditului care poate fi accesat fiind de 66.500 Euro – pentru locuințe al cãror preț este de maxim 70.000 Euro. În acest caz, avansul solicitat viitorului proprietar se ridică la 5%. De asemenea, se pot contracta și credite de 119.000 Euro – pentru locuințe al cãror preț este de maxim 140.000 Euro, în acest caz avansul solicitat fiind de 15%.

Din 2009 și până în prezent, programul (lansat inițial sub denumirea de Prima Casă), a fost un real succes pe piața rezidențială. S-au acordat, în total, nu mai puțin de 321.073 de garanții. De asemenea, datele oficiale de la Ministerul Finanțelor ne arată că au fost și promisiuni de garantare în valoare totalã de 29,90 miliarde lei.

TVA redus pentru locuințe

Conform prevederilor Ordonanței de urgență nr. 170 publicată în data de 18 decembrie 2021 în Monitorul Oficial al României, plafonul de 450.000 lei pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru vânzările de locuințe către populație, crește la nivelul de 700.000 lei.

„Astfel, o persoană fizică poate beneficia o singură dată de cota redusă de TVA pentru achiziția unei locuințe de maximum 120 mp2 cu valoare cuprinsă între 450.000 lei și 700.000 lei, în timp ce pentru tranzacțiile în valoare de sub 450.000 lei, nu a fost stabilită această condiție (fiind posibilă achiziționarea mai multor apartamente cu cota redusă sub acest plafon).

Limita de o tranzacție per cumpărător pe intervalul de valoare 450.000-700.000 lei se va aplică de la 1 ianuarie 2022, nefiind relevant că o persoană fizică a mai efectuat o astfel de tranzacție în anii anteriori”, explică Izabela Stoicescu, Senior Manager PwC România și Cristina Florea, Senior Associate PwC România.

Se consideră că s-a efectuat o tranzacție în acest interval de valoare, indiferent că achiziția s-a efectuat în mod individual sau în coproprietate cu altă persoană fizică/alte persoane fizice.

Verificarea tranzacțiilor anterioare se va face de către notarii publici prin interogarea unui nou Registru, în format electronic, în care aceștia vor avea obligația să înscrie informațiile din contractele încheiate de vânzători cu persoanele fizice, care au stipulat aplicarea cotei reduse de 5%.

„Facilitatea fiscală oferită pe acest segment de preț are potențialul de a impulsiona achizițiile, atât că locuința personală, cât și în scop investițional. Aici intervine, însă, și efectul scumpirii creditelor, care ar putea afecta cererea, dat fiind că, pe acest segment de preț, finanțarea prin credit ipotecar este mai prezența.

În concluzie, actualul context macroeconomic este dominat de inflație, cu efect inclusiv asupra prețurilor materialelor de construcție, și de deficit de forță de muncă. Dar cazul României nu este singular, situații similare se regăsesc în majoritatea economiilor lumii, în sectorul imobiliar. Pe de altă parte, în România, cererea de locuințe este pe un trend ascendent de mai mulți ani, iar oferta este subdimensionată, așa că rămâne de văzut cum va evolua piața în perioada următoare”, consideră specialiștii Deloitte România.

Creditele se scumpesc

La începutul lunii februarie, Consiliul de Administraţie al Băncii Naţionale a României a hotărât miercuri majorarea ratei dobânzii de politică monetară la nivelul de 2,5% pe an, de la 2% pe an, începând cu data de 10 februarie 2022. În aceeași notă, s-a decis şi păstrarea controlului ferm asupra lichidităţii de pe piaţa monetară, informează banca centrală.

„Consiliul de administraţie al Băncii Naţionale a României, întrunit în şedinţa de astăzi, 9 februarie 2022, a hotărât următoarele:

majorarea ratei dobânzii de politică monetară la nivelul de 2,5% pe an, de la 2% pe an, începând cu data de 10 februarie 2022;
majorarea ratei dobânzii pentru facilitatea de creditare (Lombard) la 3,5% pe an, de la 3% pe an şi creşterea ratei dobânzii la
facilitatea de depozit la 1,5%, de la 1% pe an, începând cu data de 10 februarie 2022;
păstrarea controlului ferm asupra lichidităţii de pe piaţa monetară;
menţinerea nivelurilor actuale ale ratelor rezervelor minime obligatorii pentru pasivele în lei şi în valută ale instituţiilor de credit”, a anunţat BNR.

Analiștii BNR vin cu o serie de motive justificative pentru această mișcare. Toate duc către evoluții economice nefavorbaile și, în special, către inflația galopantă.

„Se reconfirmă scăderea dinamicii anuale a PIB la 7,4% în trimestrul III, de la 13,9% în trimestrul II, vizibil mai accentuată decât cea anticipată în noiembrie 2021. Ea a rămas totuşi înaltă din perspectivă istorică, cu aportul majoritar al consumului privat, precum şi cu cel neobişnuit de mare adus de variaţia stocurilor, în timp ce formarea brută de capital fix a înregistrat un mic declin în raport cu perioada similară a anului trecut, în premieră pentru ultimele 11 trimestre.

Şi contribuţia exportului net la dinamica anuală a PIB a rămas negativă, dar s-a redus semnificativ faţă de trimestrul precedent, chiar şi în condiţiile descreşterii ceva mai pronunţate a variaţiei anuale a exporturilor de bunuri şi servicii, comparativ cu cea evidenţiată în cazul importurilor. Soldul negativ al balanţei comerciale şi-a accelerat însă puternic creşterea în termeni anuali, în trimestrul III, ca efect al evoluţiei relativ mai nefavorabile a preţurilor importurilor”, punctează BNR, ca argument al deciziei, printre altele.

Prin urmare, dobânzile percepute de bănci, populației care contractează credite ipotecare cu dobandă variabilă, vor crește. Analiștii se așteaptă chiar și la scumpiri de trei sute de lei ale ratei lunare.

Cererea mare de pe piață crește prețul locuințelor

Să nu omitem nici scumpirile apartamentelor, cauzate de o creștere foarte mare, dar și de aprecierea materialelor de construcții.

Ultima parte a anului 2021 a adus scumpiri în aproape toate marile orașe ale țării. Cap de listă este Cluj-Napoca (cu o medie de 2.060 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 5% la trei luni), capitala Transilvaniei fiind urmată de București (cu +0,7%, până la 1.640 de euro pe metru pătrat), apoi de Brașov (+3,7%, până la 1.430 de euro pe metru pătrat), care a devansat Constanța (+1,5%, până la 1.380 de euro pe metru pătrat) și Timișoara (+1,4%, până la 1.340 de euro pe metru pătrat), acestea fiind urmate de Craiova (+1,2%, până la 1.300 de euro pe metru pătrat), Iași (+2,9%, până la 1.170 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Oradea (+0,5%, până la 1.160 de euro pe metru pătrat).

„Piață locuințelor este influențată de numeroși factori la acest început de an. Pe de o parte, avem semnalul de scumpire a creditelor transmis de Banca Națională a României prin majorarea dobânzii de politică monetară peste așteptări, care ar putea avea că efect temperarea cererii, și lărgirea sferei de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achiziția de locuințe, care ar trebui să conducă la scăderea prețurilor, cel puțîn pe segmentul vizat de această măsură. Pe de altă parte, presiunile inflaționiste, tensiunile din piața muncii, dar și cererea ridicată pun sub semnul întrebării direcția prețurilor pe această piață in perioada următoare”, sunt de părere Adrian Teampau, Director, și Raluca Ciociia, Senior Consultant, Taxe Indirecte, Deloitte România.

Acestea fiind spuse, e indicat să cântărești bine decizia de a cumpăra o casă sau un apartament anul acesta. Dacă decizi să faci marele pas, fă-l în cunoștință de cauză, informează-te cât mai bine și nu-ți asuma riscuri foarte mari, într-o perioadă atât de lipsită de predictibilitate.