Proprietarii care au dărâmat un perete în apartament pot avea probleme la vânzare. Când trebuie actualizat cadastrul

O bucătărie deschisă spre sufragerie, un hol mărit sau două camere transformate într-un singur spațiu sunt modificări întâlnite frecvent în apartamentele renovate. Problemele pot apărea însă atunci când proprietarul vrea să vândă locuința și descoperă că apartamentul din realitate nu mai corespunde cu releveul din documentația cadastrală.

Un perete nestructural nu înseamnă că poate fi eliminat oricum

Prima diferență importantă este cea dintre un perete care face parte din structura de rezistență și un simplu perete de compartimentare.

Pereții structurali au rol în rezistența și stabilitatea clădirii, iar intervențiile asupra lor sunt mult mai sensibile. Proprietarul nu ar trebui să decidă singur, după grosimea zidului sau după cum „sună” când îl lovește, dacă acesta poate fi demolat.

Pereții nestructurali sunt folosiți, în principiu, pentru compartimentarea spațiului și nu au același rol în structura de rezistență. Nici în acest caz însă regula nu este că proprietarul poate dărâma orice perete fără acte.

Vezi și:

Întrebarea la care să nu răspunzi în grabă când ești oprit de Poliție în trafic. Ce recomandă un avocat șoferilor

Legea nr. 50/1991 prevede expres o procedură pentru lucrările de modificare a compartimentărilor interioare. Pentru acestea se emite autorizație de construire/desființare pe baza unei documentații simplificate, care cuprinde memoriu de arhitectură, releveu, propunerea de compartimentare sau desființare și avizul proiectantului inițial ori, după caz, o expertiză tehnică.

Când trebuie actualizat cadastrul

Să presupunem că un apartament avea în acte trei camere, bucătărie și hol. Proprietarul elimină peretele dintre bucătărie și sufragerie și obține un spațiu deschis.

Dacă această intervenție schimbă compartimentarea reprezentată în releveul cadastral, planul existent nu mai descrie situația reală a apartamentului.

Vezi și:

Unde se pierde cel mai mult căldura într-un apartament. Locurile pe care să le verifici înainte să mărești temperatura centralei

Cum cumperi un apartament executat silit de ANAF. Prețul poate scădea cu 50%, dar există riscuri

Regulamentul ANCPI aflat în vigoare în 2026 prevede actualizarea informațiilor tehnice ale imobilelor și permite inclusiv „actualizarea cu relevee”. Mai mult, regulamentul stabilește expres că, atunci când au fost realizate modificări structurale sau nestructurale care au schimbat componența ori compartimentarea unei unități individuale, actualizarea informațiilor tehnice este obligatorie înaintea unor operațiuni precum apartamentarea, subapartamentarea sau reapartamentarea.

Practic, dacă apartamentul nu mai corespunde planului cadastral, proprietarul nu ar trebui să aștepte momentul vânzării pentru a clarifica situația.

Ce documente pot fi necesare

Procedura concretă depinde de modificarea realizată și de situația juridică a apartamentului. Pot intra în discuție autorizația de construire/desființare, documentația tehnică, releveul vechi și cel corespunzător noii configurații, expertiza tehnică sau avizul proiectantului, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și documentația cadastrală întocmită de o persoană autorizată.

Legea nr. 196/2018 stabilește, de asemenea, că proprietarii trebuie să obțină avizele și autorizațiile prevăzute de lege înaintea modificărilor constructive și să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului. Pentru lucrările care necesită autorizație, actele de autorizare, procesul-verbal de recepție și planurile din proiectul tehnic trebuie aduse și la cunoștința asociației de proprietari.

Atenție la pereții dintre apartamente și spațiile comune

Situația devine și mai strictă dacă nu vorbim despre un perete interior obișnuit, ci despre zidul dintre două proprietăți sau dintre apartament și o parte comună.

Legea nr. 196/2018 arată că zidurile care separă proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună. Chiar dacă un zid dintre două apartamente nu face parte din structura de rezistență, reamplasarea lui presupune expertiză tehnică, autorizație și acordurile prevăzute de lege.

De ce problema apare adesea tocmai la vânzare

Un proprietar poate locui ani întregi într-un apartament modificat fără să se lovească de diferența dintre acte și realitate. La vânzare însă documentele imobilului sunt verificate, iar dacă releveul arată trei încăperi separate, în timp ce în realitate unul dintre pereți nu mai există, neconcordanța devine vizibilă.

De aceea, înainte de a pune apartamentul la vânzare, este util ca proprietarul să compare configurația actuală cu releveul cadastral. Dacă există diferențe, primul pas este consultarea unui specialist autorizat în cadastru și, după caz, a unui arhitect sau expert tehnic, pentru a stabili ce acte lipsesc și cum poate fi adusă situația juridică și cadastrală la forma reală a locuinței.

Simplul fapt că peretele dărâmat „nu era de rezistență” nu înseamnă automat că modificarea putea fi făcută fără documente și nici că vechiul cadastru poate rămâne neschimbat.