Poate asociația să îți taie apa dacă nu ai plătit întreținerea? Ce măsuri poate lua împotriva proprietarilor cu datorii

Restanțele la întreținere pot aduce penalități, procese și chiar înscrierea unei ipoteci asupra apartamentului, însă asociația de proprietari nu poate inventa propriile sancțiuni pentru a-i determina pe datornici să plătească. Legea stabilește atât instrumentele prin care pot fi recuperate sumele restante, cât și limitele în care trebuie să acționeze conducerea asociației.

Asociația nu poate decide pur și simplu să taie apa unui apartament

Una dintre cele mai frecvente întrebări în blocurile în care există proprietari cu datorii mari este dacă asociația poate opri apa rece sau caldă până la achitarea restanțelor.

În 2026, actul normativ principal care reglementează funcționarea asociațiilor de proprietari este Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în forma în vigoare.

Legea îi oferă asociației mecanisme clare pentru recuperarea datoriilor, însă nu îi acordă, ca sancțiune generală pentru neplata întreținerii, dreptul de a intra în apartament sau de a întrerupe arbitrar alimentarea cu apă a unui proprietar. Cu alte cuvinte, simplul fapt că o persoană are restanțe nu îi permite administratorului sau președintelui să hotărască: „nu ai plătit, îți închidem apa”.

Vezi și:

Întrebarea la care să nu răspunzi în grabă când ești oprit de Poliție în trafic. Ce recomandă un avocat șoferilor

Situația serviciilor furnizate prin instalațiile comune poate fi mai complicată, în funcție de contractul cu furnizorul și de modul în care este organizată alimentarea clădirii, însă o asemenea măsură nu trebuie confundată cu instrumentele legale de recuperare a creanțelor pe care Legea 196/2018 le pune la dispoziția asociației.

Penalitățile pot ajunge la 0,2% pe zi

Prima măsură pe care asociația o poate utiliza este aplicarea penalităților. Potrivit art. 77 din Legea 196/2018, asociația poate avea un sistem propriu de penalități pentru sumele restante înscrise pe lista de plată, dar penalitatea nu poate depăși 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.

Mai mult, penalitățile pot fi aplicate numai după trecerea unei perioade de 30 de zile de la termenul scadent, iar valoarea totală a penalităților nu poate depăși suma asupra căreia au fost calculate. Termenul pentru plata cotelor de contribuție afișate pe lista lunară este de maximum 30 de zile calendaristice de la afișarea acesteia.

Vezi și:

De ce factura la apă poate fi mai mare dacă stai la ultimul etaj. Problema care apare în multe blocuri

Topul orașelor cu cele mai mici facturi la apă. Diferența față de cel mai scump oraș depășește 13 lei pentru fiecare metru cub

De exemplu, dacă un proprietar acumulează o restanță de 3.000 de lei, asociația nu poate ajunge să îi calculeze 5.000 sau 6.000 de lei numai din penalități pentru suma respectivă.

După 90 de zile de la afișarea listei se poate ajunge în instanță

Dacă datoria continuă să nu fie achitată, legea permite trecerea la o măsură mult mai serioasă. Administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul restant și să informeze președintele și comitetul executiv despre datorie.

Asociația, prin președinte, poate acționa proprietarul în instanță atunci când acesta nu și-a plătit cotele de contribuție mai mult de 60 de zile de la scadență, adică 90 de zile de la afișarea listei de plată. Membrii asociației trebuie informați despre această acțiune prin afișare la avizier.

Dacă asociația obține un titlu executoriu și proprietarul tot nu achită datoria, recuperarea poate continua prin executare silită, potrivit procedurilor legale.

Asociația poate înscrie ipotecă legală asupra apartamentului

Legea îi oferă asociației și o garanție importantă pentru recuperarea banilor. Potrivit art. 80, asociația beneficiază de ipotecă legală asupra apartamentelor și celorlalte proprietăți individuale ale proprietarilor restanțieri, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației.

Ipoteca legală poate fi înscrisă în cartea funciară, la solicitarea președintelui, după împlinirea termenelor prevăzute de lege. După achitarea datoriei, președintele are obligația de a solicita radierea ipotecii în termenul legal.

Ce nu poate face asociația după bunul plac

Faptul că proprietarul este datornic nu îi dă asociației dreptul să aplice orice sancțiune consideră eficientă. Conducerea blocului nu poate inventa amenzi care nu au bază legală, nu poate intra în apartament după bunul plac și nici nu poate transforma întreruperea utilităților într-o formă improvizată de pedeapsă pentru neplata întreținerii.

Instrumentele legale sunt suficient de clare: notificarea datornicului, penalitățile în limitele stabilite de lege, acțiunea în instanță, ipoteca legală și, atunci când sunt îndeplinite condițiile, executarea silită. Tocmai de aceea, chiar și atunci când restanțele sunt foarte mari și afectează întregul bloc, asociația trebuie să urmeze procedurile legale de recuperare a banilor, nu să aplice sancțiuni arbitrare.

Ce se întâmplă dacă un elev lipsește chiar înainte sau după vacanță. Când poate școala să ceară justificarea absențelor