Ce se întâmplă dacă nu plătești întreținerea timp de trei luni. Ce poate face asociația de proprietari, potrivit legii din 2026

Trei luni în care un proprietar nu plătește întreținerea pot transforma o datorie obișnuită într-o problemă juridică. În 2026, regulile privind restanțele la bloc sunt stabilite în principal de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Asociația poate calcula penalități și, după împlinirea termenelor prevăzute de lege, poate merge în instanță pentru recuperarea banilor.

Prima lună de întârziere nu înseamnă automat penalități

Potrivit art. 77 din Legea nr. 196/2018, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării listei lunare de plată. Practic, dacă proprietarul nu achită suma până la termenul stabilit, aceasta devine restantă. Totuși, legea nu permite aplicarea imediată a penalităților chiar din prima zi de după scadență.

Asociația de proprietari poate avea propriul sistem de penalități pentru sumele restante, însă acestea se aplică numai după trecerea unei perioade de 30 de zile de la termenul scadent.

Astfel, dacă o listă de întreținere are termen de plată la sfârșitul unei luni, proprietarul mai trebuie să acumuleze încă 30 de zile de întârziere după scadență înainte ca asociația să poată calcula penalitățile prevăzute de regulament.

Vezi și:

Motivul pentru care Simona Halep şi Dorin Mateiu au stat atât de aproape de Kate Middleton la Wimbledon. Regula specială a Lojei Regale

Penalitățile pot ajunge la 0,2% pentru fiecare zi de întârziere

După împlinirea perioadei stabilite de lege, datoria poate începe să crească. Legea permite asociației să stabilească penalități de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Suma totală a penalităților nu poate însă depăși valoarea datoriei asupra căreia acestea au fost calculate.

De exemplu, pentru o restanță de 1.000 de lei, o penalitate maximă de 0,2% înseamnă 2 lei pentru fiecare zi de întârziere în care aceasta poate fi aplicată. În 30 de zile, suma poate ajunge la 60 de lei.

Dacă restanțele se acumulează lună de lună, situația devine mai complicată, deoarece fiecare listă de plată are propriul termen de scadență. Astfel, după trei luni fără nicio plată, proprietarul poate avea mai multe sume restante, aflate în etape diferite de întârziere.

Vezi și:

De când se trec copiii mici la întreținere. Termenul de 10 zile pe care părinții trebuie să-l respecte

După câte luni de neplată a întreținerii poate fi dat în judecată un proprietar. Ce drepturi are asociația de proprietari

Proprietarul poate fi deja în situația de a fi dat în judecată

Articolul 78 din Legea nr. 196/2018 permite asociației de proprietari, prin președinte, să acționeze în instanță proprietarul care nu își plătește cotele de contribuție. Acțiunea poate fi pornită după mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv după 90 de zile de la afișarea listei de plată.

Acesta este motivul pentru care pragul de trei luni este important. Nu există o regulă potrivit căreia, în ziua în care s-au împlinit exact trei luni, proprietarul este executat automat sau își pierde locuința. În schimb, asociația ajunge în punctul în care poate folosi procedurile legale pentru recuperarea datoriei.

Înainte de acest moment, administratorul are obligația de a notifica în scris proprietarul cu privire la restanțele existente.

Asociația are ipotecă legală asupra apartamentului pentru datorii

Una dintre cele mai puțin cunoscute prevederi ale legii este cea referitoare la ipoteca legală. Potrivit art. 80 din Legea nr. 196/2018, asociația de proprietari beneficiază de ipotecă legală asupra apartamentelor și a altor spații individuale pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației. De asemenea, legea prevede un privilegiu asupra bunurilor mobile ale proprietarului pentru recuperarea acestor datorii.

Ipoteca legală poate fi înscrisă în cartea funciară, în condițiile prevăzute de lege. Acest lucru nu înseamnă că asociația devine proprietara apartamentului și nici că locuința este vândută imediat.

Măsura reprezintă însă o garanție pentru recuperarea sumelor restante și poate crea probleme proprietarului inclusiv atunci când dorește să vândă locuința.

Datoria poate ajunge la executare silită

Dacă asociația obține un titlu executoriu și proprietarul continuă să nu achite sumele datorate, se poate ajunge la executare silită. În funcție de situația concretă și de procedura legală, recuperarea banilor poate viza veniturile sau bunurile debitorului. În cazuri grave, în care datoriile sunt mari și rămân neachitate, executarea poate avea consecințe inclusiv asupra imobilului.

Este important însă de precizat că trei luni de restanță nu duc automat la vânzarea apartamentului. Între neplata listei de întreținere și o eventuală executare există proceduri, termene și etape juridice.

Pentru proprietar, problema este că datoria inițială poate crește prin penalități și se pot adăuga ulterior cheltuieli legate de proces și executare. De aceea, atunci când plata integrală nu mai este posibilă, o discuție rapidă cu asociația și achitarea treptată a restanțelor pot limita acumularea unor sume mult mai greu de plătit după câteva luni.