De ce plătești impozit pe terenul de sub bloc dacă stai la etaj. Explicația pe care mulți proprietari nu o cunosc

Mulți proprietari de apartamente sunt surprinși atunci când pe documentele fiscale apare, pe lângă impozitul pentru locuință, și o sumă aferentă terenului. Întrebarea apare firesc: de ce trebuie să plătești impozit pentru teren dacă locuiești la etajul 4, 7 sau 10 și nu deții în mod individual parcela pe care este construit blocul?

Explicația ține de modul în care este definită proprietatea într-un condominiu. În multe situații, atunci când cumperi un apartament nu dobândești numai locuința, ci și o cotă-parte indiviză din terenul aferent imobilului, dacă terenul se află în proprietatea coproprietarilor.

Ce spune Codul fiscal în 2026

Baza legală este Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, Titlul IX, Capitolul III – Impozitul pe teren și taxa pe teren, în forma aplicabilă în 2026.

Articolul 463 alin. (1) stabilește regula generală: „Orice persoană care are în proprietate teren situat în România datorează pentru acesta un impozit anual”, cu excepțiile prevăzute de lege. Impozitul ajunge la bugetul local al localității în care se găsește terenul.

Vezi și:

Întrebarea la care să nu răspunzi în grabă când ești oprit de Poliție în trafic. Ce recomandă un avocat șoferilor

Prin urmare, problema nu este dacă proprietarul apartamentului calcă efectiv pe terenul respectiv sau dacă locuiește la parter ori la ultimul etaj, ci dacă deține juridic o parte din acel teren.

Cum poți avea teren dacă locuiești la etajul 8

Să presupunem că un bloc este construit pe un teren de 1.000 de metri pătrați și are 40 de apartamente. Terenul nu trebuie împărțit fizic în 40 de parcele, fiecare proprietar primind câțiva metri în jurul blocului.

În schimb, proprietarii pot deține cote-părți indivize. Cu alte cuvinte, fiecare are o fracțiune din dreptul de proprietate asupra întregului teren, fără ca o anumită bucată să îi aparțină exclusiv. Tocmai această cotă poate apărea în actul de proprietate și în documentația cadastrală.

Normele de aplicare a Codului fiscal precizează că, în cazul coproprietarilor, la determinarea impozitului sunt luate în calcul suprafețele corespunzătoare cotelor-părți deținute de fiecare proprietar. Dacă actul de proprietate sau registrul agricol menționează cotele, calculul se face în funcție de acestea.

Nu plătești impozit pentru întregul teren al blocului

Aceasta este una dintre confuziile frecvente. Proprietarul unui apartament nu primește impozitul aferent întregii suprafețe pe care se află blocul, ci numai obligația fiscală corespunzătoare dreptului său asupra terenului.

De exemplu, dacă din documentele unui apartament rezultă o cotă indiviză echivalentă, în scopul calculului, cu 20 de metri pătrați din teren, proprietarul nu va fi impozitat ca și când ar deține toți cei 1.000 de metri pătrați ai imobilului.

Valoarea efectivă a impozitului depinde de regulile din Codul fiscal și de hotărârile autorității locale, fiind relevante suprafața, categoria de folosință, zona și rangul localității. Codul fiscal reglementează calculul impozitului pe teren în principal prin art. 465.

Nu toate blocurile au aceeași situație juridică a terenului

Aici apare o diferență importantă. Nu trebuie presupus că orice proprietar de apartament din România este automat proprietarul terenului de sub bloc.

În special în cazul unor blocuri mai vechi, situația terenului poate fi diferită, iar dreptul asupra acestuia trebuie verificat în contractul de vânzare-cumpărare, actul de proprietate, documentația cadastrală și cartea funciară. Terenul poate fi în coproprietatea proprietarilor apartamentelor, dar pot exista și alte situații juridice.

De aceea, dacă pe decizia de impunere apare un teren despre care proprietarul nu știa că îl deține, primul lucru care trebuie verificat este actul prin care a dobândit apartamentul și situația cadastrală.

Impozitul pe apartament și cel pe teren sunt două lucruri diferite

Codul fiscal tratează separat clădirea și terenul. Faptul că proprietarul achită impozitul pentru apartament nu înseamnă că acesta include automat și impozitul datorat pentru cota de teren.

În 2026, regula de bază rămâne simplă: dacă odată cu apartamentul deții și o cotă-parte din terenul aferent blocului, acea cotă reprezintă un drept de proprietate și poate genera separat impozit pe teren. Nu contează că terenul nu poate fi delimitat cu un gard și nici că proprietarul locuiește la un etaj superior, deoarece impozitul urmărește proprietatea juridică, nu modul în care fiecare coproprietar folosește fizic terenul.