De ce nu se ieftinesc locuințele, deși vânzările scad. Explicația unui consultant fiscal

Românii care așteaptă o scădere importantă a prețurilor locuințelor ar putea avea de așteptat, chiar dacă numărul cumpărătorilor s-a redus. În prima jumătate a anului, tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 9% la nivel național, însă prețurile au continuat să urce în marile orașe. Situația pare greu de explicat la prima vedere, dar specialiștii arată că locuințele nu se ieftinesc automat atunci când vânzările încetinesc, deoarece dezvoltatorii se confruntă, la rândul lor, cu materiale, energie, taxe și finanțări mai scumpe.

Cumpărătorii au devenit mai atenți

Scăderea tranzacțiilor arată că românii nu mai iau la fel de repede decizia de a cumpăra o locuință. Ratele mari, puterea de cumpărare redusă și incertitudinea economică îi determină pe mulți să amâne achiziția sau să compare mai atent proiectele disponibile.

La nivel național, volumul tranzacțiilor cu apartamente a coborât cu 9% în primul semestru. În București, scăderea a fost mai redusă, de aproximativ 2%, în timp ce Cluj-Napoca a înregistrat un declin de 16%, iar Iașul de 11%. Timișoara a fost singurul mare oraș în care vânzările au crescut, cu aproximativ 3%.

Cu toate acestea, prețurile nu au urmat aceeași direcție. În București, locuințele s-au scumpit cu 12,5%, iar majorări importante au fost observate și în Cluj-Napoca, Iași și Timișoara. Galațiul a avut una dintre cele mai mici creșteri, de 3,6%.

Vezi și:

ANM a emis noi coduri portocalii și roșii de furtuni. În unele zone va ploua cât într-o lună

De ce apartamentele nu se ieftinesc

Consultantul fiscal Gabriel Biriș explică această evoluție prin costurile tot mai mari suportate de constructori.

„Scumpirile din sectorul imobiliar au multiple cauze, iar printre cele mai importante se numără creșterea costurilor de construcție, determinată de scumpirea generalizată a tuturor materiilor prime și utilităților”, a declarat acesta. conform Adevărul.ro.

După pandemie, materialele de construcție s-au scumpit puternic, pe fondul problemelor din lanțurile de producție și distribuție. Chiar dacă unele prețuri au mai coborât între timp, ele au rămas mult peste nivelurile anterioare, în timp ce energia, salariile și finanțarea proiectelor continuă să coste mai mult.

În București, la această problemă se adaugă oferta redusă de locuințe noi. Atunci când apar mai puține proiecte într-un oraș în care există în continuare cerere, dezvoltatorii au mai puține motive să reducă prețurile.

Vezi și:

Câți ani trebuie să muncești pentru un apartament, în funcție de orașul în care locuiești. Ce arată datele BNR

Top 5 cele mai ieftine orașe din Spania unde îți poți cumpăra o locuință. Un apartament costă mult mai puțin decât în România

TVA-ul poate adăuga mii de euro la preț

O altă presiune importantă vine din majorarea cotei standard de TVA la 21%, aplicată din august 2025. Pentru anumite locuințe există până la 31 iulie 2026 o perioadă tranzitorie în care poate fi păstrată cota de 9%, dacă au fost îndeplinite condițiile legale, inclusiv semnarea antecontractului și plata avansului înainte de schimbarea fiscală.

„Pentru un apartament de aproximativ 100.000 de euro, înseamnă un plus de 12.000 de euro față de vechea cotă, bani pe care cumpărătorul trebuie să îi achite din propriul buzunar sau să îi ia cu împrumut de la bancă”, a explicat Biriș.

Această diferență poate însemna un avans mai mare, o rată lunară mai ridicată sau chiar renunțarea la achiziție.

Creditul ipotecar rămâne esențial

În ciuda dobânzilor ridicate, aproximativ 58% dintre apartamente sunt cumpărate cu ajutorul unui credit ipotecar. Proporția a rămas relativ stabilă, semn că majoritatea familiilor nu pot cumpăra o locuință fără finanțare bancară.

Totuși, cumpărătorii nu mai analizează doar prețul apartamentului. Contează tot mai mult costul complet al locuirii: rata, facturile, eficiența energetică, întreținerea, accesul la metrou sau tramvai și timpul petrecut zilnic în trafic.

„Cumpărătorii sunt mai atenți, compară mai mult și iau în calcul nu doar prețul apartamentului, ci costul complet al locuirii”, a explicat Gabriel Blăniță.

Ajustarea pieței ar putea dura cinci ani

Gabriel Biriș nu se așteaptă la o prăbușire a pieței, ci la o perioadă lungă în care se vor încheia mai puține tranzacții, iar prețurile vor evolua diferit de la un oraș și de la un proiect la altul.

„Nu anticipez o prăbușire masivă a cererii sau o blocare totală a pieței, ci mai degrabă o ajustare, care deja a început”, a afirmat consultantul.

El estimează că, în lipsa unei reveniri economice, a investițiilor și a unor reforme structurale, această perioadă ar putea dura aproximativ cinci ani. Cu alte cuvinte, apartamentele slabe, prost amplasate sau ineficiente energetic ar putea deveni mai greu de vândut, însă locuințele bune, aflate în zone bine conectate, nu se vor ieftini neapărat doar pentru că numărul total al tranzacțiilor este în scădere.

De ce nu se ieftinesc locuințele, deși vânzările scad. Explicația unui consultant fiscal