Ai cumpărat un apartament cu datorii la întreținere? Cine este obligat să le plătească

Achiziționarea unui apartament presupune verificarea atentă a actelor de proprietate, a situației juridice și a eventualelor datorii existente. Totuși, nu puțini cumpărători descoperă abia după semnarea contractului de vânzare-cumpărare că locuința are restanțe consistente la întreținere. În astfel de situații apare o întrebare firească: cine trebuie să achite aceste datorii, fostul proprietar sau noul proprietar? Legislația în vigoare în 2026 oferă răspunsuri clare, însă soluția diferă în funcție de natura obligațiilor și de momentul în care acestea au fost generate.

Ce spune legea în 2026

Relațiile dintre proprietari și asociațiile de proprietari sunt reglementate de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în forma aplicabilă în anul 2026.

Totodată, sunt aplicabile și dispozițiile din Codul civil, în special cele referitoare la transmiterea dreptului de proprietate și la obligațiile contractuale dintre vânzător și cumpărător. Potrivit acestor reguli, datoriile la întreținere sunt, în principiu, obligații ale persoanei care era proprietar în perioada în care au fost generate cheltuielile.

Cine răspunde pentru restanțele vechi

În mod normal, dacă fostul proprietar nu și-a achitat cotele de contribuție către asociația de proprietari înainte de vânzarea apartamentului, acesta este cel care răspunde pentru plata restanțelor acumulate până la data transferului dreptului de proprietate.

Vezi și:

Șoferii care încalcă regulile, filmați din elicopter. Unde au rămas mai mulți români fără permis pentru depășiri

Cu alte cuvinte, dacă un apartament este vândut în luna august, iar există datorii la întreținere aferente lunilor ianuarie-iulie, acestea îi revin fostului proprietar, deoarece el a beneficiat de serviciile respective.

În practică, situația este uneori mai complicată. Asociația de proprietari urmărește recuperarea sumelor aferente apartamentului, iar noul proprietar poate afla despre existența restanțelor abia după mutare.

De exemplu, o familie cumpără un apartament, iar la prima ședință a asociației află că locuința figurează cu datorii de 8.500 de lei acumulate în ultimii doi ani. Chiar dacă aceste sume nu au fost generate de noul proprietar, ele pot crea dificultăți până la clarificarea situației. Din acest motiv, verificarea soldului apartamentului înainte de semnarea contractului este una dintre cele mai importante etape ale tranzacției.

Vezi și:

Cele trei verificări esențiale pe care să le faci înainte să cumperi un apartament nou. Problemele pot costa scump ulterior

De ce să nu plăteşti cumpărăturile din supermarket cu cardul de credit. Sfatul experţilor, toţi facem această greşeală

Certificatul eliberat de asociația de proprietari

În majoritatea tranzacțiilor imobiliare, notarul solicită un document emis de asociația de proprietari care atestă situația datoriilor apartamentului. Acest document este extrem de important deoarece arată dacă există restanțe la întreținere și poate preveni litigii ulterioare între cumpărător și vânzător.

Dacă apartamentul figurează fără datorii la data vânzării, riscul apariției unor pretenții ulterioare este considerabil redus.

Ce faci dacă descoperi datoriile după cumpărare

Există situații în care cumpărătorul află despre restanțe abia după încheierea tranzacției. De exemplu, administratorul comunică faptul că fostul proprietar nu a achitat fondul de reparații sau anumite cheltuieli restante care nu apăreau în evidențele prezentate inițial.

În asemenea cazuri, primul pas este verificarea documentelor care au stat la baza vânzării și a certificatului emis de asociație.

Dacă vânzătorul a declarat că apartamentul nu are datorii, iar ulterior se dovedește contrariul, cumpărătorul poate solicita recuperarea prejudiciului pe calea amiabilă sau, dacă este necesar, prin intermediul instanței.

Cum te poți proteja înainte de cumpărare

Specialiștii recomandă ca orice cumpărător să solicite înainte de semnarea contractului:

• certificatul privind situația datoriilor emis de asociația de proprietari;
• ultimele liste de întreținere;
• confirmarea că sunt achitate fondul de rulment și fondul de reparații, dacă este cazul;
• informații privind eventualele procese dintre proprietar și asociație.

De asemenea, este util ca în contractul de vânzare-cumpărare să fie introdusă o clauză prin care vânzătorul declară că toate obligațiile restante până la data predării apartamentului sunt achitate și își asumă răspunderea dacă ulterior apar datorii aferente perioadei în care el era proprietar.

Cu alte cuvinte, în legislația aplicabilă în 2026, regula generală este că fiecare proprietar răspunde pentru cheltuielile generate în perioada în care a deținut apartamentul. Totuși, pentru a evita litigii costisitoare și situații neplăcute, cumpărătorii ar trebui să verifice întotdeauna situația financiară a locuinței înainte de semnarea actelor. O simplă verificare la asociația de proprietari poate preveni surpriza de a descoperi, după mutare, că apartamentul vine la pachet și cu datorii de mii de lei.

Românii investesc masiv în propria energie. Câți prosumatori sunt în țară, judeţele care produc cel mai mult curent