Apartament în rate, direct de la dezvoltator: ce ai de pierdut, ce avantaje sunt, de fapt

Apartament în rate, direct de la dezvoltator: ce ai de pierdut, ce avantaje sunt, de fapt

Că ne place sau nu să recunoaștem, adevărul este că românul are adânc înrădăcinat simțul proprietății și scopul celor mai mulți dintre noi este de a ne cumpăra propria casă. Până aici, totul e clar. Dar de unde și în ce condiții?

Piața imobiliară traversează o perioadă ce poate fi cel mai simplu caracterizată drept „discutabilă”. E greu să identifici o traiectorie clară a ei în acest moment, dat fiind contextul economic incert, marcat de scumpiri și de multiple crize în desfășurare, de la cea inflaționistă, până la cea energetică și de ordin geopolitic.

Toți acești factori amintiți mai sus impactează în mod direct cu zona de real estate, iar analiștii au păreri diverse despre cum vor arăta lunile, dar și anii viitori.

Unii anticipează o iminentă prăbușire a pieței, alții, din contră, spun că apetitul românilor pentru achiziționarea de locuințe n-a dispărut, deși mulți dintre conaționalii noștri se confruntă cu o agresivă scădere a puterii de cumpărare, din cauza exploziei de prețuri pe toate sectoarele, în timp ce veniturile au rămas cam la fel.

Ce se întâmplă, de fapt, cu piața imobiliară din UE și la ce am putea să ne așteptăm și noi

Pentru a ne contura o idee cât de cât previzibilă despre ce urmează să se întâmple în acest sector, să trecem în revistă câteva opinii cu privire la acest aspect.

De exemplu, în 2023, conform analiștilor consultați de Reuters, prețurile la locuințe ar urma să scadă cu aproximativ 3,5%. De ce? Ei bine, analiștii se bazează în principal are legătură cu reducerea puterii de cumpărare și majorarea costurilor îndatorării, un fenomen ce afectează toți consumatorii. Datele analiștilor fac referire, totuși, la piața din Germania, dar ținând cont că vorbim despre cea mai mare economie a lumii ce face parte din Uniunea Europeană, e puțin probabil ca bulgărele de zăpadă să nu se rostogolească și la noi în țară.

Prin urmare, cei 12 experți consultanți au ajuns la un consens legat de o ieftinire de 3,5% a locuințelor în 2023, o creștere semnificativă față de cele 0,5 procente previzionate în luna august a acestui an. Anul 2024 va fi de asemenea unul al scăderii prețurilor pe zona de imobiliare, dar atunci se estimează o variație negativă medie de 0,5%. Piața de imobiliare va reveni pe plus abia în 2025. Prăbușirea pieței imobiliare a fost previzionată doar de către unul dintre cei 12 analiști consultanți pentru acest efort statistic.

”Reducerea cererii pentru împrumuturi ipotecare şi scăderea puterii de cumpărare indică o modificare a pieţei imobiliare. Ne aşteptăm mai degrabă la o corecţie semnificativă şi nu la o prăbuşire a preţurilor locuinţelor”, și-a manifestat opinia Carsten Brzeski de la ING.

Mai mult, în unele țări deja se simte criza imobiliară. Suedia se confruntă cu o a șaptea lună de ieftiniri consecutive a prețurilor la locuințe, cu mențiunea foarte importantă că trendul descendent al prețurilor a accelerat semnificativ de la o lună la alta. Conform datelor Bloomberg, criza este pare să fie cea mai severă din ultimele trei decenii. La prima vedere, pare să fie încă o consecință a crizei energetice și a scumpirilor dintr-un număr foarte mare de domenii.

În România, cumpărătorii renunță la credite în favoarea achizițiilor cu banii jos

Revenind la situația din România, în acest moment se resimte o diminuare a cererii, mai ales pe zona de creditare bancară. Oamenii fie cumpără apartamente cu banii jos, fie renunță, de teama dobânzilor explozive.

Cele mai recente date din sector arată că nu mai puțin de jumătate dintre apartamentele din București achiziționate în prima jumătate a acestui an au fost achitate cu banii jos. Situația se repetă și atunci când vorbim de restul țării, numărul celor care achita apartamentele cu banii jos fiind chiar mai ridicat. Mai exact, 56% dintre apartamentele vândute în țară noastră in primele șase luni ale anului au fost achitate cu banii jos.
„În București, proprietarii s-au îndatorat la bănci pentru 50% dintre apartamentele tranzacționate în primele șase luni ale acestui an. La nivelul întregului an 2021, 60% dintre apartamente au fost cumpărate cu credit, ceea ce înseamnă că în prezent nu doar că sunt mai puține tranzacții care depind de finanțare bancară, ci și că o parte din cerere a devenit nebancabila și nu-și mai permite costul împrumutului pentru a cumpără locuința dorită, subliniază consultanții Colliers.

În restul țării, 44% dintre tranzacții s-au făcut cu credit în prima jumătate de an, procent în ușoară scădere față de nivelul de 45% înregistrat în tot anul 2021. Clujul este în top în ceea ce privește scăderea numărului celor care contractează credite pentru a cumpără locuințe, 48% dintre tranzacțiile imobiliare fiind încheiate cu bani împrumutați în prima jumătate a anului, față de 53% anul trecut, urmat de Timișoara, cu 48% dintre imobile cumpărate cu credit, față de de 50% anul trecut”, explică specialiștii Colliers.

Românii sunt de părere că prețurile se vor duce în cap

Avem unele opinii ce indică o iminentă scădere de prețuri pe piața imobiliară autohtonă.  Conform unei analize Storia.ro și OLX Imobiliare, în ceea ce privește așteptările pentru următoarele 6 luni, 39% dintre participanți anticipează o scădere semnificativă a prețurilor, 27% – o ușoară scădere, în timp ce 9% se așteaptă să stagneze. Doar 8% se așteaptă la o creștere ușoară și 5% la una semnificativă. 12% declara că nu știu la ce să se aștepte. Cei care se așteaptă în cea mai mare măsură la scăderi de preț sunt respondenții cu buget de până în 60.000 EUR (42%), în timp ce creșterile semnificative sunt anticipate mai degrabă de cei cu bugete de 91.000-120.000 EUR (8%).

Unii dezvoltatori imobiliară anticipează că piața nu se va prăbuși, ci se va scumpi

„Fata de alte tari, preturile apartamentelor din Romania inca sunt mici si oamenii isi pot permite sa cumpere. Insa, evenimentele din ultima perioada, precum cresterea masiva a inflatiei, s-ar putea sa schimbe un pic paradigma iar imobilele sa se scumpeasca accelerat in urmatorii ani. Dar nu cred ca mentalitatea se va schimba, este in ADN-ul nostru sa vrem sa fim proprietari, a afirmat Andrei Diaconescu in cadrul conferintei The StakeBorg Talks, moderata de Vlad Mercori.

Din datele prezentate mai sus, care s-au dorit a fi grăitoare în raport cu toate opiniile ce se promovează acum cu privire la piața imobiliară, reiese clar că nimeni nu știe ce se va întâmpla. Un lucru este însă cert, anume acela că românii au nevoie de locuințe și, mai mult sau mai puțin, vor cumpăra. Întrebarea este cum se va întâmpla acest lucru?

Dacă fugi de bancă, poți opta pentru rate la dezvoltator. Top avantaje și dezavantaje

Pe de-o parte, știm sigur că dobânzile bancare vor rămâne piperate cel puțin până spre finele lui 2023, deci ratele la dezvoltator ar putea fi o opțiune pentru mulți conaționali.

Iată cele mai importante avantaje ale acestei decizii:

-lucrurile decurg mult mai repede la dezvoltator, decât la bancă. Întreg procesul se finalizează mai repede.

-condițiile de finanțare sunt mai relaxate. Practic, pe dezvoltator nu-l interesează că ai avut probleme cu alte bănci în trecut, că ai rămas cu datorii. În general, dacă-ți asumi plata ratei, istoricul tău bancar negativ este irelevant.

-n-ai nevoie de atât de multe documente, cum ar fi adeverința de salariat.

-poți obține un preț mai mic, dacă te orientezi către apartamentul deja când este doar în stadiul de proiect.

Să nu uiți de dezavantaje:

-în general, ți se cere un avans mai mare decât în cazul unui credit luat din bancă pentru achiziționarea unui imobil.

-trebuie să te gândești la ceea ce se întâmplă dacă dezvoltatorul intră în colaps financiar.

-ce faci dacă, din varii motive, se opresc lucrările și nu mai continuă?

-dezvoltatorii imobiliari nu te așteaptă 30 de ani să achiți apartamentul, așa cum ai posibilitatea în cazul în care te împrumuți de la bancă.

În cele din urmă, nu uita că acest articol are rol pur informativ și că înainte de a lua o decizie trebuie să consulți bine piața, ofertele, să-ți analizezi bugetul și să iei o decizie asumată și-n cunoștință de cauză.