Un moștenitor refuză să vândă casa. Ce pot face ceilalți și când se poate ajunge la vânzare prin instanță

Un moștenitor poate refuza vânzarea amiabilă a întregii case, dar nu îi poate obliga pe ceilalți să rămână la nesfârșit coproprietari. Dacă nu există o înțelegere, oricare dintre ei poate cere partajul judiciar. Vânzarea prin instanță este una dintre soluțiile posibile, însă casa poate fi și împărțită în natură sau atribuită unui moștenitor care îi despăgubește pe ceilalți.

Refuzul blochează vânzarea amiabilă, dar nu și cererea de partaj

Articolul 641 alineatul (4) din Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, cere acordul tuturor coproprietarilor pentru actele de dispoziție asupra bunului comun. Prin urmare, ceilalți moștenitori nu pot vinde întreaga casă doar pentru că dețin împreună majoritatea cotelor.

Dacă trei frați au fiecare câte o treime din imobil, acordul a doi dintre ei nu înlocuiește consimțământul celui de-al treilea. Acesta poate refuza oferta unui cumpărător, prețul propus sau vânzarea în sine.

Există însă o diferență între refuzul vânzării și dreptul de a împiedica încetarea coproprietății. Articolul 669 din Codul civil permite solicitarea partajului oricând, cu excepția situațiilor în care acesta a fost suspendat în condițiile legii.

Vezi și:

Orașele din România în care populația îmbătrânește cel mai repede. Ce se întâmplă când pensionarii ajung să domine un municipiu

Dacă unul dintre moștenitori cere împărțirea bunului, ceilalți trebuie să participe la soluționarea situației juridice. Lipsa acordului lor nu exclude, prin ea însăși, partajul prin hotărâre judecătorească.

CITEȘTE ȘI Poate un moștenitor să vândă casa dacă ceilalți frați nu sunt de acord? Ce se întâmplă când proprietatea aparține mai multor persoane

Moștenitorul care vrea să păstreze casa îi poate plăti pe ceilalți

Refuzul de a vinde nu conduce automat la licitație. Articolul 676 din Codul civil prevede, ca regulă, împărțirea bunurilor în natură, proporțional cu drepturile fiecărui coproprietar.

Vezi și:

Cine poate încasa ultima pensie a unei persoane decedate. Banii nu se pierd automat

Ai datorii la bancă și primești o moștenire. Poate creditorul să pună poprire pe banii moșteniți?

Dacă locuința este indivizibilă sau nu poate fi împărțită convenabil, unul ori mai mulți moștenitori pot solicita atribuirea întregului imobil. Ceilalți primesc o sumă compensatorie, numită sultă, corespunzătoare drepturilor lor.

De exemplu, pentru o casă evaluată la 450.000 de lei și moștenită în cote egale de trei frați, fiecare cotă valorează 150.000 de lei. Într-un calcul simplificat, fratele care primește întreaga casă trebuie să le achite celorlalți câte 150.000 de lei, dacă nu există alte bunuri sau creanțe care modifică împărțirea.

Așadar, moștenitorul care refuză vânzarea poate propune să păstreze casa și să plătească sulta. Simpla dorință de a rămâne proprietar nu este însă suficientă pentru atribuirea bunului, iar obligațiile de plată stabilite trebuie respectate.

Când poate instanța să dispună vânzarea

Articolul 991 din Codul de procedură civilă, adoptat prin Legea nr. 134/2010, reglementează vânzarea în cadrul partajului. Aceasta poate fi dispusă dacă niciun coproprietar nu cere atribuirea bunului sau dacă, după atribuirea provizorie, nu sunt consemnate în termen sumele cuvenite celorlalți.

Instanța stabilește dacă vânzarea se face prin înțelegerea părților sau prin executor judecătoresc. Dacă moștenitorii acceptă vânzarea amiabilă, judecătorul fixează un termen de cel mult trei luni, care poate fi majorat cu acordul lor.

Dacă unul dintre moștenitori nu acceptă această modalitate sau vânzarea nu se realizează în termen, instanța poate dispune efectuarea ei prin executor. După rămânerea definitivă a încheierii, articolul 992 prevede vânzarea la licitație publică.

În această situație, acordul celui care refuză nu mai este o condiție pentru vânzarea dispusă legal. Sumele rezultate sunt împărțite în cadrul partajului potrivit drepturilor coproprietarilor.

CITEȘTE ȘI Un frate stă în casa părinților, ceilalți doi își cer partea. Cine are dreptul să rămână în locuință, potrivit legii din 2026

Ce pot face concret ceilalți moștenitori

Înainte de proces, moștenitorii pot încerca o înțelegere asupra valorii casei și a variantei de împărțire. Unul poate prelua imobilul și plăti cotele celorlalți, iar o eventuală împărțire în natură trebuie analizată în raport cu posibilitățile reale ale proprietății.

Dacă negocierile nu duc la un acord, unul sau mai mulți coproprietari pot introduce cererea de partaj judiciar. În proces trebuie stabilite bunurile care se împart, persoanele îndreptățite și cotele acestora, iar soluția depinde de situația concretă a imobilului.

Vânzarea propriei cote este o altă opțiune, distinctă de vânzarea întregii case, în condițiile articolului 634 din Codul civil. Cumpărătorul dobândește o cotă din dreptul de proprietate și devine coproprietar, fără să primească automat o anumită cameră.

Dacă obiectivul celorlalți este încetarea proprietății comune, partajul oferă cadrul pentru soluționarea refuzului. Instanța analizează modalitatea legală de împărțire, fără ca licitația să fie consecința automată a oricărei neînțelegeri.

VIDEO | „Odiseea” după Musk, făcută cu AI fiindcă filmul lui Nolan n-ar fi respectat „realitatea”. Judecați voi dacă e ceva de el