Ce riscă un proprietar dacă chiriașul acumulează restanțe la întreținere? Cum se pot recupera banii

Închirierea unei locuințe poate părea o soluție simplă pentru proprietarii care doresc un venit constant, însă responsabilitățile legale nu dispar odată cu semnarea unui contract de chirie. Legislația din România stabilește clar cine răspunde în fața asociației de proprietari sau a furnizorilor de utilități atunci când apar restanțe la întreținere. Chiar dacă datoriile sunt generate de chiriaș, obligația finală de plată revine proprietarului, care poate ajunge inclusiv în situația de a fi executat silit pentru recuperarea sumelor restante.

Proprietarul rămâne responsabil pentru plata întreținerii

Legea nr. 196/2018 prevede că obligația de a achita cotele de contribuție la cheltuielile de întreținere ale unui imobil aparține întotdeauna proprietarului locuinței. Această regulă se aplică indiferent dacă apartamentul este locuit de proprietar sau este dat în chirie.

Prin urmare, chiar dacă restanțele apar din cauza chiriașului, asociația de proprietari sau furnizorii de utilități pot solicita plata direct de la proprietar. Relația contractuală dintre proprietar și chiriaș nu influențează responsabilitățile față de asociație sau față de companiile care furnizează servicii precum apă, energie sau alte utilități.

Legea se aplică și în alte situații similare, nu doar în cazul contractelor de închiriere. Aceeași obligație rămâne valabilă atunci când există drepturi reale precum uzul, uzufructul, abitația sau atunci când spațiul este oferit prin contract de comodat.

Vezi și:

Ce avere are Ciprian Ciucu? Terenurile, apartamentele și economiile declarate de primarul Capitalei

Ce poate face asociația de proprietari dacă apar restanțe

În momentul în care apar datorii la întreținere, asociația de proprietari are la dispoziție mai multe instrumente legale pentru recuperarea banilor.

În primul rând, administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul care are restanțe la plata cheltuielilor comune ale imobilului. Totodată, președintele și comitetul executiv al asociației trebuie informați despre aceste datorii.

Dacă restanțele nu sunt achitate, asociația poate aplica penalități. Legislația permite stabilirea unui sistem propriu de penalizări pentru sumele restante, însă acestea nu pot depăși anumite limite.

Vezi și:

300 de euro chiria pe lună pentru o mini căsuță departe de oraș. Cum arată una dintre cele mai comentate chirii din Cluj

Ce poţi face dacă vecinii lasă gunoiul în faţa uşii, pe scară. A devenit un obicei în multe blocuri

Penalitățile nu pot fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și pot fi aplicate doar după trecerea unei perioade de 30 de zile de la termenul scadent al plății. În același timp, valoarea totală a penalităților nu poate depăși suma principală asupra căreia au fost aplicate.

Dacă restanțele continuă, asociația are dreptul să se adreseze instanței de judecată.

Președintele asociației poate introduce o acțiune împotriva proprietarului dacă acesta nu a plătit cotele de contribuție timp de mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată. Un aspect important este că aceste acțiuni sunt scutite de taxă de timbru, atât în prima instanță, cât și în cazul apelului.

Apartamentul poate ajunge sub ipotecă legală

Legea oferă asociațiilor de proprietari și alte instrumente pentru recuperarea datoriilor.

Pentru sumele restante, asociația are ipotecă legală asupra apartamentelor sau spațiilor deținute de proprietarii din condominiu, precum și un privilegiu asupra bunurilor mobile ale acestora.

Ipoteca legală poate fi înscrisă în cartea funciară la cererea președintelui asociației, folosind extrasele de pe ultima listă de plată după expirarea termenelor de restanță. Procedura de publicitate imobiliară este scutită de taxe.

Dacă instanța pronunță o hotărâre favorabilă asociației, aceasta poate fi pusă în executare pentru recuperarea sumelor datorate prin orice mijloc prevăzut de Codul de procedură civilă.

Mai mult, autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune asupra locuințelor aflate în executare silită pentru datorii la întreținere. Locuințele astfel preluate vor fi folosite ulterior ca locuințe sociale, iar proprietarii executați silit pot avea prioritate pentru ocuparea lor dacă îndeplinesc condițiile.

Ce se întâmplă cu facturile la utilități

Chiar și în situația în care utilitățile sunt facturate individual, responsabilitatea rămâne tot a proprietarului. Furnizorii pot acționa în instanță proprietarii care nu plătesc facturile mai mult de 60 de zile de la scadență sau 90 de zile de la afișarea listei, după notificarea prealabilă.

În același timp, legea interzice sistarea sau limitarea serviciilor la nivelul întregului imobil din cauza datoriilor unui singur proprietar, atunci când serviciile sunt facturate individual.

Cum își poate recupera proprietarul banii de la chiriaș

După ce achită datoriile către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități, proprietarul poate încerca să recupereze sumele de la chiriaș.

Acest lucru se poate face printr-o acțiune în instanță, prin care proprietarul poate solicita recuperarea sumelor plătite și eventuale despăgubiri.

De asemenea, dacă contractul este încă în vigoare, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere, în baza prevederilor Codului Civil.

Totuși, procedura poate deveni complicată în lipsa unui contract scris. Fără un document oficial, poate fi dificil de demonstrat în instanță calitatea de chiriaș și perioada în care acesta a locuit în imobil.

În plus, dacă un contract există, dar nu este înregistrat la autoritățile fiscale, proprietarul riscă să fie investigat pentru evaziune fiscală.

Ce trebuie prezentat la vânzarea unei locuințe

Un alt aspect important apare atunci când proprietarul dorește să vândă locuința.

Pentru întocmirea actelor de înstrăinare, proprietarul trebuie să prezinte o adeverință de la asociația de proprietari care să confirme că toate cheltuielile de întreținere au fost achitate la zi.

Notarii pot autentifica actele doar dacă această adeverință este prezentată sau dacă noul proprietar acceptă în mod explicit preluarea tuturor datoriilor existente.

Asociația este obligată să emită acest document în maximum trei zile lucrătoare, la cererea proprietarului.

Nota redacției Playtech – Acest material are caracter informativ, nu substituie consultanța juridică. Pentru situații concrete, recomandăm consultarea unui avocat sau consilier juridic specializat.

Tesla, acuzată că a umflat datele despre Full Self-Driving pentru aprobarea în Europa: noua controversă care lovește compania lui Elon Musk