Ai dat apartamentul în chirie și locatarul nu plătește întreținerea? Cine răspunde legal în 2026

Un chiriaș poate locui luni întregi într-un apartament fără să achite întreținerea, poate acumula datorii importante și, în cel mai rău caz, poate pleca lăsând în urmă facturi și penalități, însă pentru asociația de proprietari situația juridică este mult mai simplă decât ar putea crede proprietarul: faptul că locuința a fost închiriată nu mută automat obligația legală asupra chiriașului. În 2026, regula rezultă din Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor, iar proprietarul rămâne persoana responsabilă față de asociație pentru cotele de contribuție aferente apartamentului său.

Chiriașul nu plătește, dar asociația poate cere banii proprietarului

Aceasta este regula esențială pe care orice român care închiriază o locuință ar trebui să o cunoască. Proprietarul și chiriașul pot scrie în contract că întreținerea, apa, încălzirea sau alte cheltuieli curente vor fi suportate de locatar, însă această înțelegere produce efecte între cele două părți și nu îl eliberează pe proprietar de obligațiile sale legale față de asociația de proprietari.

Pe înțelesul tuturor, dacă un proprietar îi închiriază apartamentul lui Andrei și contractul spune că Andrei trebuie să achite lunar întreținerea, proprietarul are dreptul să îi ceară acestuia să respecte obligația. Dacă însă chiriașul nu plătește timp de mai multe luni, asociația nu este obligată să urmărească mai întâi chiriașul. Datoria aferentă apartamentului poate fi cerută proprietarului, iar acesta va trebui ulterior să își recupereze prejudiciul de la locatar, în baza contractului și a regulilor civile aplicabile. Legea nr. 196/2018 precizează că raporturile dintre locator și locatar nu îl absolvă pe proprietar de obligațiile sale față de asociație sau de furnizorii de utilități, în condițiile legii.

Datoria poate crește prin penalități de întârziere

Riscul nu se limitează la suma inițială de pe lista de plată. Legea nr. 196/2018 permite asociației de proprietari să stabilească un sistem propriu de penalități pentru restanțele afișate.

Vezi și:

Șoferii care încalcă regulile, filmați din elicopter. Unde au rămas mai mulți români fără permis pentru depășiri

Plafonul legal este de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, iar penalitățile pot fi aplicate numai după trecerea perioadei prevăzute de lege de la termenul scadent. În același timp, totalul penalităților nu poate depăși suma asupra căreia acestea au fost calculate. De exemplu, dacă un chiriaș lasă în urmă o datorie de 4.000 de lei, proprietarul nu ar trebui să presupună că problema rămâne „înghețată” la această valoare. În timp, în condițiile sistemului de penalități adoptat de asociație și ale limitelor legale, suma poate crește considerabil.

După cât timp poate asociația să meargă în instanță

Legea oferă asociației instrumente serioase pentru recuperarea banilor. Administratorul are obligații privind notificarea proprietarilor restanțieri și informarea conducerii asociației, iar președintele poate acționa în instanță proprietarul pentru neplata cotelor de contribuție atunci când sunt îndeplinite termenele prevăzute de Legea nr. 196/2018.

Un reper important este depășirea cu mai mult de 60 de zile a termenului scadent, respectiv situația calculată în raport cu afișarea listei de plată, potrivit mecanismului din lege. Acțiunea introdusă de asociație pentru recuperarea acestor sume beneficiază de regimul special stabilit de actul normativ.

Așadar, un proprietar care observă că chiriașul nu mai plătește întreținerea nu ar trebui să aștepte până la finalul contractului. În câteva luni, problema poate trece de la o simplă restanță la un litigiu.

Se poate ajunge la ipotecă legală asupra apartamentului

Una dintre cele mai serioase consecințe este ipoteca legală. Legea nr. 196/2018 recunoaște asociației de proprietari o garanție pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție, inclusiv prin ipotecă legală asupra apartamentului sau spațiului individual al proprietarului și prin privilegiul prevăzut de lege asupra bunurilor mobile.

În condițiile și după împlinirea termenelor legale, ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară la cererea președintelui asociației, pe baza documentelor prevăzute de lege.

Pentru proprietar, aceasta este o consecință mult mai serioasă decât o simplă ceartă cu administratorul blocului. Datoria chiriașului poate deveni, în raport cu asociația, o problemă juridică legată direct de apartamentul proprietarului.

În cazuri grave se poate ajunge la executare silită

Dacă asociația obține o hotărâre favorabilă pentru recuperarea datoriei, aceasta poate fi pusă în executare prin modalitățile permise de lege. Cu alte cuvinte, proprietarul nu este protejat de simplul argument că „acolo locuia chiriașul și el trebuia să plătească”.

Asociația urmărește obligația în cadrul juridic stabilit pentru proprietar, iar conflictul dintre proprietar și chiriaș rămâne o chestiune separată. În funcție de situația concretă și de procedura de executare, consecințele pot viza veniturile, conturile sau bunurile debitorului, în limitele și condițiile Codului de procedură civilă.

Proprietarul poate recupera banii de la chiriaș

Faptul că proprietarul răspunde față de asociație nu înseamnă că trebuie să suporte definitiv cheltuielile pe care chiriașul s-a obligat contractual să le plătească. Dacă în contract este prevăzut clar că locatarul suportă întreținerea și anumite utilități, proprietarul poate cere recuperarea prejudiciului și, dacă nu există o plată voluntară, poate ajunge la instanță.

Aici devine esențial contractul scris. Un document bine redactat ar trebui să arate cine achită întreținerea, până la ce dată, cum sunt dovedite plățile, ce se întâmplă în caz de restanță și în ce condiții poate înceta raportul contractual.

Codul civil prevede, la art. 1.798, un avantaj important pentru contractele de locațiune înregistrate la organele fiscale și pentru cele încheiate în formă autentică: acestea constituie titluri executorii pentru plata chiriei, în condițiile textului legal. Totuși, acest avantaj nu trebuie confundat automat cu posibilitatea de a executa direct orice sumă trecută generic în contract, inclusiv toate cheltuielile de întreținere; pentru asemenea creanțe poate fi necesară o analiză distinctă a titlului și, după caz, o acțiune separată. Procedura fiscală de înregistrare a contractelor de locațiune este reglementată în prezent prin Ordinul ANAF nr. 161/2025, iar ANAF are formularul C168 actualizat și în 2026.

Fără contract scris, recuperarea banilor devine mult mai dificilă

Un proprietar care închiriază „la negru” se expune unor probleme suplimentare. Fără un contract clar, devine mai dificil să dovedească exact ce obligații și-a asumat chiriașul, ce perioadă a locuit în apartament și cine trebuia să suporte anumite cheltuieli.

În plus, în 2026, persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor au obligații fiscale, inclusiv privind înregistrarea contractelor de locațiune, potrivit cadrului fiscal aplicabil. ANAF a publicat inclusiv materiale actualizate pentru 2026 privind aceste obligații.

Datoriile pot bloca și vânzarea apartamentului

Problema devine vizibilă și atunci când proprietarul vrea să vândă locuința. Legea nr. 196/2018 prevede obligații privind dovada situației cotelor de contribuție și a utilităților la înstrăinarea proprietății.

În practică, notarul solicită documentele prevăzute de lege privind situația datoriilor față de asociație. Dacă există debite, vânzarea nu trebuie privită ca o metodă simplă de a scăpa de ele; legea reglementează inclusiv situația în care dobânditorul acceptă expres preluarea debitelor, în condițiile prevăzute de actul normativ.

Concluzia pentru proprietarii care închiriază locuințe în 2026 este clară: nu este suficient să scrie în contract că „întreținerea o plătește chiriașul” și apoi să nu mai verifice situația apartamentului. Față de asociația de proprietari, obligația legală rămâne legată de proprietar, iar câteva luni de neplată pot însemna penalități, proces, ipotecă legală și, în situații grave, executare silită. Cea mai bună protecție este un contract scris și înregistrat conform legii, verificarea lunară a listelor de întreținere și intervenția rapidă imediat ce apare prima restanță.

CNN și Google bat palma pentru inteligența artificială. Conținutul publicației va fi folosit în noi funcții AI experimentale