Ai cumpărat un apartament cu balconul închis înainte de ’90, dar modificarea nu apare în acte. Cine trebuie să rezolve situația

În multe blocuri construite înainte de 1990 există balcoane închise de zeci de ani, uneori chiar înainte ca actualul proprietar să cumpere locuința. Problema apare atunci când situația din apartament nu mai corespunde documentelor, iar proprietarul vrea să vândă, să facă o nouă documentație cadastrală sau pur și simplu descoperă că pentru vechea modificare nu există acte.

Un balcon închis în 1985 nu este automat „legal”

Prima confuzie apare din cauza vechimii lucrării. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții este actul normativ folosit astăzi, dar asta nu înseamnă că înainte de 1991 fiecare proprietar putea modifica liber o clădire.

Decretul nr. 144/1958 stabilea că lucrările de construire, transformare sau reparare a construcțiilor se puteau executa numai cu autorizație prealabilă, în condițiile prevăzute atunci. Prin urmare, dacă un balcon a fost închis în 1985, trebuie verificată situația concretă și documentele existente la acel moment, nu presupus automat că lucrarea este legală doar pentru că este foarte veche.

În prezent, lucrurile sunt mult mai clare. Legea nr. 50/1991 prevede expres, la art. 7 alin. (20^6), că pentru închiderea balcoanelor sau logiilor existente se emite autorizație de construire, pe baza unei documentații simplificate care cuprinde, printre altele, releveul, fațada, propunerea de închidere și avizul proiectantului inițial sau, după caz, o expertiză tehnică.

Vezi și:

Întrebarea la care să nu răspunzi în grabă când ești oprit de Poliție în trafic. Ce recomandă un avocat șoferilor

Ai cumpărat apartamentul cu balconul deja închis

Să presupunem că o persoană cumpără în 2005 un apartament construit în 1975. Balconul fusese închis de fostul proprietar încă din anii ’80, dar în documentația cadastrală actuală apare configurația inițială.

Noul proprietar nu devine retroactiv persoana care a executat lucrarea. Cu alte cuvinte, simpla cumpărare a apartamentului nu înseamnă că el este autorul faptei săvârșite cu zeci de ani înainte.

În același timp însă, problema documentară nu dispare odată cu schimbarea proprietarului. Actualul proprietar deține apartamentul în configurația existentă și poate ajunge în situația de a trebui să clarifice diferența dintre realitatea din teren și documente, mai ales dacă dorește să facă o tranzacție sau să actualizeze datele cadastrale.

Vechimea lucrării nu face ca actele să apară automat

Trebuie făcută o distincție importantă între sancționarea persoanei care a executat fără drept o lucrare și situația juridică și tehnică a construcției.

Faptul că au trecut 30 sau 40 de ani nu înseamnă, prin el însuși, că balconul este automat înscris în documentația apartamentului sau că orice neconcordanță a dispărut. Legea nr. 50/1991 conține reguli distincte pentru lucrările realizate fără autorizație și pentru situațiile în care termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit. De aceea, pentru o lucrare foarte veche trebuie analizată situația concretă, inclusiv data realizării și actele existente.

Important este că actualul proprietar nu ar trebui să pornească de la ideea simplificată „au trecut trei ani, deci balconul este legal”. Prescripția unei sancțiuni și conformitatea construcției sunt două lucruri diferite.

Fațada blocului nu privește doar apartamentul

Mai există o problemă: balconul este parte a apartamentului, dar intervenția asupra lui poate modifica fațada clădirii. Legea nr. 196/2018 stabilește că fațadele se numără printre părțile comune ale condominiului și prevede reguli pentru modificările constructive și pentru schimbarea aspectului exterior al clădirii.

Tocmai de aceea, închiderea unui balcon nu trebuie privită ca simpla montare a unor ferestre într-un spațiu privat. În prezent, legea cere autorizație pentru închiderea balcoanelor și logiilor, iar modificările fațadei sunt supuse și regulilor aplicabile condominiului.

Ce poate face proprietarul care descoperă problema

Primul pas util este verificarea documentelor apartamentului: contractul prin care a fost cumpărat, documentația cadastrală, releveul și eventualele acte vechi predate de fostul proprietar. Faptul că actualul proprietar nu mai are o autorizație nu demonstrează neapărat că aceasta nu a existat.

Dacă situația din acte diferă de cea din teren, proprietarul poate cere informații de la autoritatea locală și poate apela la un specialist autorizat pentru a stabili ce procedură este posibilă în cazul concret. Soluția nu este identică pentru toate apartamentele, mai ales dacă vorbim despre clădiri cu regim de protecție, imobile cu probleme seismice sau intervenții care au depășit simpla închidere cu tâmplărie.

Așadar, un proprietar care a cumpărat apartamentul cu balconul deja închis nu trebuie confundat automat cu persoana care a executat lucrarea cu zeci de ani în urmă. Totuși, odată ce neconcordanța dintre acte și situația reală este descoperită, problema poate necesita clarificare. Vechimea balconului nu înlocuiește documentele, iar faptul că fostul proprietar a făcut lucrarea nu garantează că actualul proprietar nu va trebui să rezolve situația înaintea unei viitoare operațiuni asupra apartamentului.

Ce facultăți au făcut românii care au acum joburi decente. Cât au studiat și unde au ajuns să lucreze: „Geografie. Acum sunt contabil”