Ai cumpărat teren ieftin lângă oraș? Problema ascunsă care poate bloca orice construcție

Tot mai mulți români cumpără în ultimii ani terenuri ieftine aflate la marginea marilor orașe, atrași de prețurile mult mai mici comparativ cu cele din intravilan, însă mulți descoperă prea târziu că un teren aparent perfect pentru construcție poate veni cu probleme juridice și administrative care blochează ani întregi ridicarea unei case.

De ce sunt atât de căutate terenurile extravilane

În zonele din jurul marilor orașe precum Cluj-Napoca, București sau Iași, prețurile terenurilor intravilane au crescut enorm în ultimii ani, iar mulți cumpărători au început să se orienteze către terenuri extravilane, unde costurile pot fi chiar și de trei sau patru ori mai mici.

La prima vedere, diferența pare o afacere excelentă, mai ales atunci când terenul se află aproape de oraș și are o priveliște atractivă, însă realitatea juridică și administrativă este adesea mult mai complicată decât pare în anunțurile imobiliare.

Ce înseamnă, de fapt, teren extravilan

În România, terenurile sunt împărțite în două mari categorii: intravilan și extravilan. Terenul intravilan este inclus în zona construibilă a localității și poate fi utilizat pentru locuințe, hale, spații comerciale sau alte construcții, conform regulilor urbanistice.

Vezi și:

Averea Alinei Gorghiu, propusă vicepremier în Guvernul Veștea. Câți bani are în conturi și investiții

În schimb, terenul extravilan se află în afara zonei construibile și este destinat în principal activităților agricole, pășunilor sau exploatărilor naturale. Aici apare prima mare problemă pentru cumpărători: faptul că simpla achiziție a unui teren extravilan nu înseamnă automat că poți construi pe el.

Legea care blochează multe construcții

Regimul juridic al terenurilor extravilane este reglementat în principal prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și prin Legea fondului funciar nr. 18/1991.

Pe scurt, pentru a putea construi legal pe un teren extravilan, acesta trebuie introdus în intravilanul localității printr-o procedură urbanistică ce implică de multe ori realizarea unui PUZ, adică Plan Urbanistic Zonal.

Vezi și:

Cât costă un metru pătrat de teren extravilan lângă București în 2026. Zonele unde prețurile au explodat

Când devine construibil un teren extravilan. Pașii pe care trebuie să îi urmezi

Problema este că acest proces poate dura luni sau chiar ani și presupune costuri foarte mari pentru documentații, avize și aprobări.

Mulți cumpărători află abia după semnarea contractului că terenul cumpărat nu poate primi autorizație de construire fără această schimbare oficială de categorie.

Lipsa utilităților poate dubla costurile

O altă problemă foarte frecventă este lipsa utilităților. Practic, multe terenuri ieftine sunt promovate drept „aproape de oraș”, însă în realitate se află în zone fără rețea de apă, canalizare, gaze sau electricitate.

În unele cazuri, extinderea rețelei electrice poate costa zeci de mii de lei, iar branșarea la apă și canalizare poate deveni imposibilă dacă zona nu este inclusă în planurile de dezvoltare ale primăriei.

Chiar dacă proprietarul reușește să obțină autorizație de construire, costurile infrastructurii pot transforma un teren „ieftin” într-o investiție mult mai scumpă decât un lot intravilan deja pregătit pentru construcție.

Problema drumurilor fără acte

Una dintre cele mai grave situații apare atunci când accesul către teren se face pe drumuri care nu au situație juridică clară.

În multe zone periurbane, dezvoltatorii sau proprietarii vând parcele folosind drumuri de exploatare agricolă sau alei private care nu sunt intabulate corect și nu au statut oficial de drum public.

Consecința este extrem de serioasă: primăria poate refuza emiterea autorizației de construire dacă terenul nu are acces legal și oficial la un drum public. Astfel, mulți cumpărători află prea târziu că drumul pe care intrau cu mașina până la teren exista doar „de fapt”, nu și „în acte”.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărare

Specialiștii imobiliari și avocații recomandă verificarea atentă a mai multor documente înainte de achiziția unui teren ieftin. Printre cele mai importante sunt certificatul de urbanism, categoria terenului, existența utilităților, situația juridică a drumului de acces și posibilitatea reală de introducere în intravilan.

De asemenea, cumpărătorii ar trebui să verifice dacă există restricții de construire, zone protejate sau litigii asupra terenului.

În multe cazuri, diferența de preț dintre un teren foarte ieftin și unul mai scump reflectă exact aceste probleme ascunse, care pot transforma visul unei case lângă oraș într-un proces lung, costisitor și extrem de complicat.

Pe ce loc se află România în clasamentul aurului deținut. Cum arată noua cursă globală pentru metalul prețios