Preț mai mic la notar și restul banilor cash la cumpărarea unei locuințe. Riscurile puțin știute ale acestei practici

Practica prin care în contractul de vânzare-cumpărare este trecut un preț mai mic decât cel real, iar diferența se achită separat, de obicei cash, continuă să apară în unele tranzacții imobiliare. Pentru unii, pare o simplă înțelegere între cumpărător și vânzător, menită să reducă taxele și costurile de autentificare. În realitate, este una dintre acele decizii care pot părea convenabile pe termen scurt, dar care pot crea complicații serioase mai târziu, inclusiv în instanță sau în fața organelor fiscale.

Problema nu ține doar de moralitate sau de felul în care este privită o astfel de tranzacție. Ține, mai ales, de faptul că actul autentic trebuie să reflecte realitatea juridică și economică a operațiunii. Când prețul trecut în acte nu mai este cel real, întreaga construcție devine vulnerabilă. Iar într-un domeniu precum cel imobiliar, unde mizele financiare sunt mari, orice vulnerabilitate se poate transforma într-un risc costisitor.

Ce înseamnă, de fapt, un preț mai mic trecut în acte

În dreptul civil, nu este suficient ca un preț să fie exprimat în bani și să fie determinat sau determinabil. El trebuie să fie și real, respectiv serios. Codul civil arată că vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit sau când este atât de disproporționat față de valoarea bunului încât devine evident că părțile nu au urmărit o vânzare reală. Asta nu înseamnă că orice sumă mai mică decât valoarea de piață face automat contractul ilegal, dar înseamnă că, dacă diferența este nejustificat de mare și contextul ridică semne de întrebare, problema poate deveni una serioasă.

Aici apare o confuzie frecventă. Mulți cred că dacă prețul trecut în acte nu coboară sub o anumită grilă notarială, totul este în regulă. În realitate, grilele notariale nu stabilesc „prețul adevărat” al locuinței și nici nu transformă automat orice sumă mai mică într-o fraudă. Ele sunt valori minime de referință folosite mai ales pentru calculul unor taxe. Cu toate acestea, un preț mult diminuat față de realitatea tranzacției poate deveni un element important într-o eventuală analiză juridică, mai ales dacă există și alte indicii că suma declarată nu a fost cea reală.

Vezi și:

Cine poate ieși mai devreme la pensie. Trei situații prevăzute de noua lege care îi avantajează pe români

Din punct de vedere tehnic, atunci când părțile convin un preț real mai mare, dar declară la notar unul mai mic, se poate discuta despre o simulație prin disimularea parțială a prețului. Cu alte cuvinte, una este realitatea dintre părți și alta este realitatea prezentată oficial. Tocmai această ruptură poate afecta soliditatea contractului. Iar dacă apare un litigiu, ceea ce părea la început doar o „ajustare” convenabilă poate deveni punctul central al unei dispute grele.

Ce riscă, în realitate, cumpărătorul și vânzătorul

Primul mare risc este unul civil. Dacă validitatea contractului este contestată și instanța ajunge la concluzia că actul este afectat de nulitate sau anulare, efectul poate fi devastator: contractul este tratat, în principiu, ca și cum nu ar fi existat. Asta poate însemna restituiri de bani, complicații privind proprietatea și, în anumite situații, afectarea actelor ulterioare încheiate în baza acelui contract. Cu cât tranzacția a produs mai multe efecte între timp, cu atât consecințele pot fi mai greu de gestionat.

Pentru cumpărător, pericolul practic este chiar mai mare decât pare. Dacă o parte din bani a fost dată în afara actelor, acea sumă poate fi mult mai greu de dovedit ulterior. Într-un conflict, ceea ce este scris în contractul autentic cântărește enorm. Altfel spus, cine acceptă să plătească „restul” cash își slăbește singur protecția juridică. Dacă relația dintre părți se strică sau apar controverse, diferența de bani dată neoficial se poate transforma într-o problemă aproape imposibil de reparat.

Există apoi și componenta fiscală și penală. Legea nr. 241/2005 privind prevenirea și combaterea evaziunii fiscale sancționează anumite fapte săvârșite în scopul sustragerii de la plata obligațiilor fiscale, inclusiv ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile. În funcție de situația concretă și de felul în care este încadrată juridic fapta, o astfel de tranzacție poate ridica probleme care depășesc cu mult simpla discuție despre taxe notariale mai mici. Nu orice diferență de preț duce automat la dosar penal, dar ideea că acest tip de practică ar fi inofensivă este pur și simplu falsă.

De ce „economia” de azi poate deveni costul mare de mâine

Tentația este ușor de înțeles. Oamenii se uită la costurile unei tranzacții și caută să reducă din ele. Numai că, în cazul unei locuințe, „economia” făcută prin declararea unui preț mai mic poate ascunde un risc disproporționat de mare. Când vorbim despre o casă sau un apartament, nu vorbim despre o simplă înțelegere de moment, ci despre un bun valoros, despre acte care trebuie să reziste în timp și despre sume care pot influența ani întregi situația financiară a unei familii.

Din acest motiv, într-o tranzacție imobiliară, transparența nu este doar o recomandare prudentă, ci cea mai sigură protecție pentru ambele părți. Un preț real trecut în acte înseamnă mai puține riscuri, mai puține vulnerabilități și mai puține șanse ca o aparentă „șmecherie” să se transforme, mai târziu, într-un litigiu sau chiar într-o problemă penală. În astfel de cazuri, ceea ce pare mai ieftin la început poate deveni, de fapt, mult mai scump la final.

Câți bani a reușit să strângă la Pilonul II un român cu salariul mediu în 18 ani. Din 2027 intră în vigoare reguli noi