Loc de parcare în proprietate sau doar drept de folosință? Diferența pe care trebuie să o știe proprietarii de apartamente

Ai cumpărat un apartament, iar proprietarul sau dezvoltatorul ți-a spus că în preț este inclus și un loc de parcare. Îl folosești de ani întregi, are chiar un număr trecut pe asfalt, însă atunci când citești cu atenție contractul sau extrasul de carte funciară descoperi că situația juridică nu este atât de simplă. Locul poate fi proprietatea ta individuală, poate reprezenta doar o cotă dintr-un teren mai mare sau poți avea numai dreptul de a-l folosi.

Diferențele sunt importante mai ales atunci când vinzi apartamentul, apare un conflict cu un vecin sau vrei să demonstrezi că nimeni altcineva nu are dreptul să parcheze acolo.

Ce trebuie să apară în acte dacă locul este proprietatea ta

În 2026, printre actele normative importante în această materie se numără Codul civil și Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările ulterioare. Legea cadastrului reglementează înscrierea imobilelor și a drepturilor asupra acestora în cartea funciară, iar actele notariale prin care se transmit sau se constituie drepturi reale imobiliare sunt supuse regulilor privind cartea funciară.

Cea mai simplă situație este cea în care locul de parcare reprezintă un imobil distinct, identificat cadastral, iar cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra acestuia. Contractul și cartea funciară trebuie verificate împreună pentru a vedea exact ce s-a transmis.

Vezi și:

Pensia anticipată pentru femei în 2026. Ce acte trebuie depuse și când sunt necesare certificatele de naștere ale copiilor

De exemplu, dacă ai cumpărat apartamentul 25 și locul de parcare P18, simplul fapt că „P18” apare în anunțul dezvoltatorului sau este scris pe asfalt nu dovedește, de unul singur, că ești proprietarul acelui spațiu.

Cota indiviză nu înseamnă întotdeauna un petic de teren numai al tău

O situație frecventă în ansamblurile rezidențiale este cumpărarea unei cote-părți din teren. Să presupunem că parcarea are 1.000 de metri pătrați și există 50 de coproprietari. În acte poți descoperi că nu deții în proprietate individuală cei aproximativ 12 metri pătrați pe care îți parchezi mașina, ci o anumită cotă din întreaga suprafață.

Aceasta este coproprietatea pe cote-părți: fiecare persoană are o fracțiune juridică din bun, nu neapărat proprietatea exclusivă asupra unei bucăți fizice delimitate.

Vezi și:

Cât de mic poate fi legal un loc de parcare în România. Dimensiunile prevăzute de norme

Codul civil reglementează folosirea bunurilor aflate în coproprietate și prevede inclusiv posibilitatea atribuirii unor părți comune în folosință exclusivă, în anumite condiții. În cazul părților comune ale unei clădiri, o asemenea atribuire nu trebuie să lezeze drepturile celorlalți coproprietari, iar decizia se ia cu majoritatea prevăzută de lege.

Prin urmare, expresia „cotă indiviză de teren cu folosința locului P18” nu trebuie confundată automat cu „proprietate individuală asupra locului P18”.

Proprietate și drept de folosință sunt lucruri diferite

Aceasta este probabil cea mai importantă diferență pentru cumpărător. Poți avea dreptul exclusiv de a utiliza un anumit loc fără ca suprafața respectivă să fie un imobil distinct aflat integral în proprietatea ta. Situația trebuie verificată în contract, documentația cadastrală și cartea funciară.

De exemplu, două persoane pot spune în limbaj obișnuit: „Am cumpărat apartamentul cu loc de parcare”. Juridic, însă, prima poate avea un loc individual intabulat, în timp ce a doua poate deține o cotă dintr-un teren comun și un drept de folosință asupra unui anumit spațiu. Diferența poate deveni importantă la o vânzare ulterioară.

Locurile primăriei reprezintă o situație diferită

O altă confuzie apare în cazul parcărilor administrate de autoritățile locale. Dacă un loc aflat pe domeniul public sau privat al unității administrativ-teritoriale ți-a fost atribuit de primărie în condițiile regulamentului local, aceasta nu înseamnă că ai cumpărat terenul și ai devenit proprietarul lui.

Ai un drept rezultat din actul sau contractul de atribuire, în condițiile stabilite local. De aceea, un asemenea loc nu trebuie tratat ca un bun imobil propriu pe care îl poți vinde separat unui vecin odată cu apartamentul. Regulile concrete de atribuire și utilizare diferă de la o localitate sau sector la altul.

Cum verifici dacă locul este într-adevăr al tău

Primul document pe care trebuie să îl citești este contractul autentic prin care ai cumpărat apartamentul. Caută formulările exacte referitoare la parcare: „drept de proprietate”, „cotă-parte indiviză”, „drept de folosință exclusivă” sau alte clauze asemănătoare. Apoi, verifică extrasul de carte funciară și numerele cadastrale. Legea nr. 7/1996 prevede inclusiv deschiderea cărților funciare pe cote-părți atunci când un imobil se află în coproprietate.

Compară după aceea informațiile din contract cu documentația cadastrală și cu situația fizică din teren. Dacă este menționat P18, trebuie verificat ce reprezintă juridic P18 și dacă planul anexat îl identifică în aceeași poziție.

În cazul unui loc atribuit de autoritatea locală, verifică decizia, autorizația sau contractul și regulamentul local aplicabil.

Dacă documentele se contrazic, de exemplu, contractul vorbește despre o cotă de teren, dezvoltatorul ți-a promis un loc individual, iar extrasul CF nu menționează ceea ce credeai că ai cumpărat, este indicat să clarifici situația cu notarul, OCPI și, dacă există un litigiu sau o neconcordanță serioasă, cu un avocat.

Regula practică este simplă: numărul vopsit pe asfalt, faptul că ai primit o telecomandă pentru barieră sau că ai parcat zece ani în același loc nu trebuie confundate cu titlul de proprietate. Pentru a ști ce ai cumpărat cu adevărat trebuie să urmărești traseul juridic al locului: contractul de vânzare, cadastrul și cartea funciară.

Generația Z mizează pe AI pentru salarii mai mari și șanse mai bune la angajare. Ce șanse au tinerii din România să profite de această schimbare