Ghid pentru românii care închiriază pe Airbnb și Booking. Ce taxe vor trebui să plătească proprietarii și regula celor 7 camere

Proprietarii care închiriază locuințe pe Airbnb și Booking vor avea, din 2026, noi obligații fiscale și reguli mai stricte privind declararea veniturilor, facturarea și evidența activității. Schimbările îi vizează inclusiv pe cei care închiriază pe persoană fizică, fără firmă sau PFA, iar una dintre cele mai importante reguli este limita de 7 camere, peste care activitatea devine considerată independentă și necesită autorizare.

Regula celor 7 camere schimbă complet regimul fiscal

ANAF a publicat un ghid fiscal pentru persoanele care închiriază camere în regim hotelier pe termen scurt, inclusiv prin platforme precum Airbnb și Booking. Principala regulă de care trebuie să țină cont proprietarii este pragul de 7 camere.

Potrivit Fiscului, veniturile obținute din închirierea a între 1 și 7 camere inclusiv sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor. Dacă proprietarul depășește acest prag și închiriază mai mult de 7 camere, activitatea este încadrată automat la venituri din activități independente și apare obligația de autorizare ca PFA, II sau SRL.

„Dacă depășești pragul de 7 camere, activitatea nu mai poate fi raportată pe CNP și necesită înregistrarea ca PFA sau SRL”, explică Marian Chiric, reprezentant al companiei Cheia Imobiliarelor.

Cornel Grama, expert contabil și consultant fiscal, atrage atenția că această regulă se aplică inclusiv dacă pragul este depășit în timpul anului fiscal.

Vezi și:

Românii care pot circula fără centură în 2026. Lista completă a bolilor acceptate prin lege, aşa nu primesc amendă

„Atenție! Dacă în cursul anului depășesc limita de 7 camere, mă încadrez la venituri din activități independente din anul respectiv”, spune specialistul.

Ce taxe trebuie să plătească proprietarii

Pentru proprietarii care închiriază până la 7 camere, impozitul rămâne de 10%, însă modul de calcul s-a schimbat. Practic, venitul net se stabilește prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. În plus, comisioanele reținute de Airbnb sau Booking nu sunt incluse în venitul brut impozabil.

Cornel Grama oferă și un exemplu concret:

„Dacă încasezi 10.100 lei, din această sumă scazi mai întâi comisioanele reținute de platforme, în valoare de 100 lei. Din suma rămasă scazi apoi cheltuiala forfetară de 3.000 lei și plătești 10% din restul de 7.000 lei, adică 700 lei impozit”.

Pe lângă impozitul pe venit, proprietarii trebuie să plătească și CASS, în funcție de plafonul veniturilor realizate.

Vezi și:

7 semne că un anunț de cazare de pe Booking ar putea fi fals. Ce trebuie să verifici înainte să plătești

Booking elimină mii de apartamente din România. Ce faci dacă rămâi fără cazare după ce ai plătit

e-Factura devine obligatorie pentru persoanele fizice

Una dintre cele mai importante schimbări intră în vigoare de la 1 iunie 2026. Proprietarii care obțin venituri din închirieri pe termen scurt vor fi obligați să utilizeze sistemul RO e-Factura, chiar dacă funcționează pe persoană fizică. Pentru cei care desfășurau deja activitatea înainte de 1 iunie 2026, înscrierea în Registrul RO e-Factura trebuie făcută până la 26 mai 2026 prin Formularul 082.

Potrivit expertului Cornel Grama, proprietarii vor trebui să:

• emită facturile prin sistemul RO e-Factura;
• transmită facturile către ANAF în maximum 5 zile lucrătoare;
• păstreze fișierele XML și recipisele de validare;
• monitorizeze plafonul de TVA de 395.000 lei.

„Important! Aceste obligații se aplică indiferent dacă facturează către o firmă sau către o persoană fizică”, avertizează Grama.

Cei care nu respectă obligațiile riscă amenzi importante. Dacă factura nu este transmisă în sistem, sancțiunea poate ajunge la 15% din valoarea facturii.

Cod unic obligatoriu pentru proprietățile listate pe Airbnb și Booking

Din 20 mai 2026 intră în vigoare și noile reguli europene privind transparența platformelor de închirieri turistice.

România trebuie să implementeze un sistem digital prin care fiecare proprietate listată online să primească un cod unic de identificare. Acest cod va deveni obligatoriu pentru publicarea anunțurilor pe Airbnb sau Booking.

„Piața închirierilor pe termen scurt a intrat oficial într-o eră a transparenței totale”, afirmă Marian Chiric.

Procedura presupune autentificarea prin ROeID sau semnătură electronică și înregistrarea în sistemul SITUR. Potrivit reprezentanților din industrie, platformele precum Airbnb și Booking lucrează deja la integrarea automată a acestor coduri, iar proprietățile fără cod valid ar putea fi delistate automat.

Fișa de ocupare devine obligatorie

Mulți proprietari ignoră o obligație fiscală importantă: completarea fișei de ocupare a capacității de cazare. Astfel, documentul trebuie completat pentru fiecare cameră închiriată și trebuie să conțină:

• datele de identificare ale persoanelor cazate;
• perioada exactă a ocupării camerei.

„Acest document este verificat de ANAF în cazul unui control fiscal”, avertizează Cornel Grama.

În plus, proprietarii trebuie să păstreze și Registrul de evidență fiscală, chiar dacă nu au obligații complete de contabilitate.

Când apare obligația codului special de TVA

O altă problemă importantă pentru proprietari este TVA-ul aplicat comisioanelor percepute de Airbnb și Booking.

Chiar dacă persoana fizică nu este plătitoare de TVA și nu are PFA, colaborarea cu platforme din afara României generează obligația obținerii unui cod special de TVA intracomunitar.

„Chiar dacă nu ești PFA și ești sub pragul de scutire de TVA, apare obligația de a obține un Cod Special de TVA pentru achiziții intracomunitare de servicii”, explică expertul contabil.

Practic, Airbnb sau Booking emit factura fără TVA, iar proprietarul român trebuie să calculeze și să plătească TVA de 21% pentru comisionul reținut de platformă. În plus, apar și obligații declarative lunare:

• Formularul 301;
• Formularul 390.

Acestea trebuie depuse până pe data de 25 a lunii următoare.

Ce trebuie să știe proprietarii în 2026

Specialiștii spun că principala schimbare este trecerea către un sistem fiscal mult mai transparent și digitalizat.

„e-Factura pe CNP ține de digitalizare și transparență fiscală, nu de creșterea taxelor”, spune Cornel Grama.

Pentru proprietari, cele mai importante lucruri sunt:

• respectarea regulii celor 7 camere;
• înregistrarea în SPV;
• folosirea e-Factura;
• completarea fișei de ocupare;
• declararea corectă a veniturilor.

Există însă și o veste bună pentru cei care obțin venituri în 2026. Impozitul și contribuțiile aferente vor fi declarate abia anul viitor.

„Toate veniturile obținute în anul 2026 și obligațiile referitoare la impozit și CASS se vor declara abia până la 25 mai 2027”, precizează Cornel Grama.

AI în recrutare: de ce CV-ul perfect poate fi un semn prost, nu unul bun