Apartamentele din clădiri încadrate în U1, U2 și U3. Ce înseamnă exact clasificările folosite pentru blocurile mai vechi

Piața imobiliară din România continuă să surprindă prin ofertele promovate drept „avantajoase”, însă în spatele unor anunțuri atractive se ascund, uneori, riscuri semnificative pentru cumpărători. În ultima perioadă, tot mai multe apartamente din clădiri vechi sunt prezentate ca investiții sigure, deși realitatea juridică și tehnică a acestor imobile ridică numeroase semne de întrebare.

Ce înseamnă, de fapt, clasificările U1, U2 și U3

În multe anunțuri imobiliare apar mențiuni precum U1, U2 sau U3, însă aceste clasificări nu mai au relevanță în prezent. Ele provin dintr-un normativ vechi, P100-92, care nu mai este utilizat astăzi. La momentul introducerii lor, aceste categorii indicau necesitatea unor lucrări de consolidare într-un interval de timp cuprins între doi și zece ani.

În prezent, aceste termene sunt depășite, iar încadrările respective nu oferă nicio garanție privind siguranța clădirii. Practic, un imobil încadrat în U1, U2 sau U3 este o clădire fără o expertiză tehnică actualizată, ceea ce înseamnă că riscul real nu este cunoscut.

Mai mult decât atât, aceste categorii nu reprezintă clase de risc seismic în sensul actual al legislației. În urma unei expertize tehnice moderne, astfel de clădiri pot fi încadrate în clasele Rs I, Rs II, Rs III sau Rs IV, ori pot fi considerate corespunzătoare. Problema este că, în momentul achiziției, cumpărătorul nu are această informație.

Vezi și:

Ce să faci dacă ai vecini gălăgioși la hotel. Sfaturile unui manager hotelier pentru a evita conflictele

Ce spun legea și noile clase de risc seismic

Clasificarea actuală este reglementată prin Legea nr. 212/2022 și stabilește clar nivelurile de risc seismic. Clădirile încadrate în Rs I sunt considerate cele mai periculoase, având susceptibilitate de prăbușire totală sau parțială în cazul unui cutremur major. Rs II indică un risc ridicat de avariere, Rs III presupune avarii moderate, iar Rs IV include clădiri care respectă standardele actuale.

Situația devine cu atât mai importantă în cazul în care o clădire, inițial încadrată în U1, U2 sau U3, este ulterior clasificată în Rs I. În acest caz, legislația impune restricții clare. Nu pot fi desfășurate activități publice în astfel de imobile, iar spațiile nu pot fi utilizate pentru diverse funcțiuni precum restaurante, unități turistice sau instituții.

În plus, Legea nr. 426/2023 prevede explicit că apartamentele din clădiri încadrate în Rs I nu pot fi închiriate sau cedate în folosință. Nerespectarea acestor reguli atrage sancțiuni între 5.000 și 10.000 de lei, aplicabile atât persoanelor fizice, cât și celor juridice.

Ce spun băncile despre finanțarea acestor imobile

Un alt aspect intens promovat în anunțurile imobiliare este posibilitatea achiziției acestor apartamente prin credit ipotecar. În realitate, instituțiile bancare contrazic această idee.

ING Bank a transmis clar că nu finanțează imobile aflate pe listele publice de risc seismic, indiferent dacă sunt încadrate în Rs I, Rs II, Rs III sau în categoriile U1, U2, U3. Silvia Jalea, Head of Internal & External Corporate Communication, ING Romania, a declarat:

„Nu finanțăm clădiri încadrate pe listele publice (…) care sunt încadrate în: Clase de risc seismic RsI, RsII, RsIII; Categorii de urgenta U1, U2, U3; Neincadrate corespunzator în clase de risc sau categorii de urgență (…)”.

Banca Comercială Română confirmă aceeași direcție. Reprezentanții băncii subliniază că, indiferent de tipul de clasificare, aceste imobile sunt considerate cu risc ridicat de colaps în cazul unui cutremur.

„Din acest motiv nu finanțăm achiziția de imobile încadrate în clasele de risc seismic Rs I sau Rs II”, a transmis Adela Cornelia Stoicescu.

În plus, banca atrage atenția asupra unui alt impediment major: imposibilitatea asigurării acestor clădiri. Companiile de asigurări refuză să emită polițe facultative pentru imobilele cu risc seismic ridicat, ceea ce le face neeligibile ca garanție pentru credite.

Și Banca Transilvania are o poziție similară. Reprezentanții instituției explică faptul că U1, U2 și U3 sunt clasificări vechi, fără o expertiză tehnică recentă.

„În cazul în care Banca Transilvania primește cereri de finanțare a unor imobile cu încadrare U1, U2 sau U3, solicită expertizare și încadrare corespunzătoare (…) Nu este posibilă, prin BT, achiziția unui imobil în clasa de risc seismic RsI, RsII sau RsIII”, a precizat Laura Petrehuș.

De ce aceste apartamente nu sunt investiții sigure

În ciuda promovării agresive ca „oportunități de investiție”, apartamentele din clădiri încadrate în U1, U2 sau U3 reprezintă, în realitate, achiziții cu un grad ridicat de incertitudine. Lipsa unei expertize tehnice actuale, riscul de reîncadrare într-o clasă superioară de risc seismic și restricțiile legale ulterioare pot transforma o aparentă oportunitate într-o investiție dificil de valorificat.

Cumpărătorii se pot confrunta cu probleme legate de siguranță, dar și cu imposibilitatea de a închiria sau de a obține finanțare, ceea ce afectează direct potențialul economic al unei astfel de proprietăți.

Primul motor gigantic pe hidrogen din lume intră în funcțiune. Tehnologia care ține rețeaua în viață când soarele și vântul lipsesc