Un frate stă în casa părinților, ceilalți doi își cer partea. Cine are dreptul să rămână în locuință, potrivit legii din 2026

O casă moștenită de trei frați poate deveni rapid motiv de dispută, mai ales atunci când unul dintre ei locuiește deja în imobil, iar ceilalți vor să își primească partea. Faptul că un moștenitor stă de ani de zile în locuință, plătește facturile sau se ocupă de întreținerea acesteia nu îl transformă automat în unic proprietar. În 2026, regulile privind coproprietatea și partajul succesoral sunt stabilite de Codul civil, respectiv Legea nr. 287/2009.

Trei frați nu primesc automat câte o cameră din casă

După dezbaterea succesiunii, moștenitorii dobândesc cote din dreptul de proprietate asupra bunurilor moștenite. Dacă, într-un exemplu simplificat, singurii moștenitori sunt trei copii ai persoanei decedate și nu există alte situații care să modifice cotele succesorale, fiecare poate ajunge să dețină o treime din casă.

Acest lucru nu înseamnă că primul frate este proprietarul dormitorului, al doilea al sufrageriei, iar al treilea al bucătăriei. Fiecare are o cotă ideală din întregul imobil.

Până la realizarea partajului, casa se află în indiviziune, iar moștenitorii sunt coproprietari. Articolul 1143 din Codul civil stabilește că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, astfel că oricare dintre moștenitori poate cere ieșirea din această situație.

Vezi și:

Cum poți ieși la ‘pensie’ la 40 de ani. Strategia financiară urmată de tot mai mulți tineri, cum se aplică în România

Fratele care locuiește în casă nu devine automat proprietar

Una dintre cele mai frecvente confuzii apare atunci când un singur moștenitor a rămas în locuința părinților. De exemplu, unul dintre cei trei frați poate locui în casă după decesul părinților, în timp ce ceilalți doi au propriile locuințe. Simplul fapt că acesta folosește imobilul nu îi mărește cota de proprietate și nu anulează drepturile celorlalți.

Codul civil prevede că fiecare coproprietar poate folosi bunul comun atât timp cât nu schimbă destinația acestuia și nu împiedică exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari.

Problema apare atunci când unul dintre frați își însușește practic întreaga casă și îi exclude pe ceilalți de la folosință. În anumite condiții, coproprietarul care exercită exclusiv folosința bunului împotriva voinței celorlalți poate fi obligat la despăgubiri.

Vezi și:

Cum să îți construiești o casă cu bani mai puțini în 2026. Greșelile care îți pot dubla costurile fără să îți dai seama

Pe înțelesul tuturor, faptul că un frate locuiește singur în casa moștenită nu înseamnă automat că trebuie să plătească „chirie” celorlalți din prima zi. Situația se poate schimba însă dacă ceilalți coproprietari se opun folosinței exclusive și cer respectarea drepturilor lor.

Cine poate rămâne definitiv în locuință

Dacă unul dintre frați vrea să păstreze casa, cea mai simplă soluție este înțelegerea între moștenitori. Prin partaj, imobilul poate fi atribuit unui singur coproprietar, iar acesta va plăti celorlalți o sultă. Sulta este, explicat simplu, suma de bani care compensează partea din proprietate primită de ceilalți moștenitori.

Să presupunem că locuința este evaluată la 150.000 de euro și fiecare dintre cei trei frați are o cotă de o treime. Valoarea teoretică a părții fiecăruia este de 50.000 de euro. Dacă unul dintre frați primește întreaga casă, acesta poate fi obligat, în funcție de modalitatea partajului, să le achite celorlalți doi valoarea cotelor lor, adică un total de 100.000 de euro în exemplul simplificat.

Astfel, el devine proprietarul exclusiv al locuinței, iar ceilalți moștenitori primesc echivalentul valoric al drepturilor pe care le aveau asupra casei.

Ce se întâmplă dacă frații nu se înțeleg

Partajul poate fi realizat prin bună învoială, iar în cazul bunurilor imobile este necesară respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege. Dacă moștenitorii nu ajung la un acord, oricare dintre ei poate cere partajul în instanță.

Potrivit art. 669 din Codul civil, încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, cu excepțiile prevăzute de lege. Această regulă se aplică și partajului succesoral. În cazul unei case care nu poate fi împărțită fizic în mod comod, legea permite atribuirea întregului bun unuia sau mai multor coproprietari, cu plata unei sulte către ceilalți.

Dacă nici această soluție nu este posibilă, se poate ajunge la vânzarea bunului și împărțirea prețului în funcție de cotele deținute de fiecare. Așadar, un frate nu poate bloca pentru totdeauna împărțirea moștenirii doar pentru că locuiește în casă și refuză să plece. Dreptul celorlalți de a cere partajul rămâne.

Cine plătește reparațiile și cheltuielile făcute pentru casă

O altă sursă frecventă de conflict apare atunci când fratele care locuiește în imobil susține că a investit bani în casă. Trebuie făcută diferența între facturile sale de consum și cheltuielile legate de conservarea sau îmbunătățirea proprietății comune. Plata curentului, gazelor sau apei consumate de persoana care locuiește singură în imobil nu îi oferă, prin ea însăși, o cotă mai mare din casă.

În schimb, lucrările importante efectuate asupra bunului comun pot fi analizate la partaj, în funcție de natura cheltuielilor, dovezile existente și beneficiul adus imobilului. Facturile, contractele și documentele de plată pot deveni importante dacă moștenitorii ajung în instanță.

Regula esențială pentru trei frați care moștenesc o singură casă este, așadar, simplă: până la partaj, niciunul nu este proprietar exclusiv doar pentru că folosește locuința. Dacă unul vrea să rămână definitiv în casă, soluția juridică este atribuirea imobilului și compensarea celorlalți, iar atunci când înțelegerea nu este posibilă, oricare dintre moștenitori poate cere ieșirea din indiviziune.

Waze întoarce Android Auto împotriva șoferilor. Bug-ul care te împinge să folosești telefonul la volan