Se schimbă regulile de impozitare pentru românii cu locuințe de închiriat. Noul mod de calcul în 2026

Românii care obțin venituri din chirii trebuie să fie mult mai atenți în 2026 la modul în care își declară veniturile și la categoria fiscală în care se încadrează. Deși la prima vedere poate părea că toate chiriile sunt taxate la fel, Codul fiscal face diferențe importante între închirierea clasică a unei locuințe, închirierea pe termen scurt în scop turistic și activitatea de cazare desfășurată într-o formă autorizată, precum PFA sau întreprindere individuală.

Asta înseamnă că nu este suficient să știi doar cât încasezi din chirie. Contează și cui închiriezi, pentru ce perioadă, dacă folosești platforme precum Airbnb sau Booking, câte camere pui la dispoziție și dacă activitatea are caracter turistic. În funcție de aceste detalii, se schimbă atât modul de calcul al impozitului, cât și obligațiile declarative față de ANAF.

Ce diferență face statul între chiria clasică și închirierea pe termen scurt

Prima mare distincție făcută de legislația fiscală este între veniturile din cedarea folosinței bunurilor, adică închirierea obișnuită a unei locuințe, și închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe personale. În cazul închirierilor turistice de scurtă durată, legea se referă la perioade de maximum 30 de zile pentru aceeași persoană, într-un an calendaristic. Dacă închirierea este făcută pentru mai mult de 30 de zile, situația intră, de regulă, în categoria închirierilor clasice.

Pentru camerele închiriate pe termen scurt din locuința personală, venitul net anual se stabilește prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Practic, impozitul de 10% se aplică la venitul net, ceea ce duce la un nivel efectiv de aproximativ 7% raportat la venitul brut. În plus, dacă venitul net anual depășește anumite plafoane legate de salariul minim brut, apare și obligația de plată a CASS.

Vezi și:

Averea Alinei Gorghiu, propusă vicepremier în Guvernul Veștea. Câți bani are în conturi și investiții

În cazul chiriei clasice, adică atunci când locuința este închiriată pe perioade mai lungi, inclusiv către persoane juridice, regula este diferită. Aici venitul net se stabilește prin deducerea unei cote de 20% din venitul brut. Impozitul de 10% aplicat la venitul net înseamnă, în realitate, un impozit efectiv de 8% din venitul brut. Cu alte cuvinte, două situații care, pentru proprietar, pot părea asemănătoare ajung să fie taxate diferit de stat.

Cum se declară impozitul și când apar obligațiile suplimentare

Pentru proprietarii care închiriază către persoane fizice, regula generală este că impozitul se stabilește prin declarația unică D212, iar plata se face până la 25 mai a anului următor celui în care au fost obținute veniturile. În schimb, dacă locuința este închiriată către o persoană juridică sau o altă entitate obligată să țină evidență contabilă, impozitul se reține, de regulă, la sursă de către chiriaș, care are și obligația să îl declare și să îl plătească la termen.

Mai există și o diferență administrativă importantă. Pentru închirierea clasică, contractele de închiriere și modificările lor trebuie declarate la ANAF în termen de 30 de zile, prin formularul C168. În schimb, pentru închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe personale nu există obligația înregistrării contractului la ANAF prin acest formular, însă apar alte cerințe, precum completarea și păstrarea fișei de ocupare a capacității de cazare și a Registrului de evidență fiscală pentru partea de venituri.

Românii trebuie să știe și că închirierile în scop turistic pot atrage obligația obținerii certificatului de clasificare, chiar dacă activitatea este desfășurată de o persoană fizică. Cu alte cuvinte, simplul fapt că apartamentul este listat pe o platformă de tip Airbnb sau Booking nu înseamnă automat că proprietarul este scutit de cerințele specifice din turism. Fiscul se uită la natura reală a activității, nu doar la denumirea pe care i-o dă proprietarul.

Când chiria nu mai este considerată simplă închiriere, ci activitate independentă

Lucrurile se schimbă și mai mult atunci când o persoană fizică închiriază în scop turistic mai mult de 7 camere. Din acel moment, activitatea nu mai este tratată fiscal ca simplă cedare a folosinței bunurilor, ci ca prestare de servicii de cazare, adică activitate independentă. Asta înseamnă că persoana respectivă trebuie să funcționeze prin PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială sau societate.

Și în acest caz se aplică aceeași logică de calcul al venitului net prin deducerea cotei forfetare de 30% din venitul brut, ceea ce duce la un impozit efectiv de circa 7% din venitul brut. Diferența majoră este însă că, pe lângă impozit și eventual CASS, poate apărea și obligația de plată a CAS dacă veniturile nete ating pragul prevăzut de lege. Astfel, pentru proprietarii care extind activitatea și ajung să aibă un regim aproape hotelier, sarcina fiscală și administrativă devine mult mai complexă.

Pentru mulți români, anul 2026 nu aduce doar un nou calcul al taxelor, ci și nevoia de a înțelege mai bine unde se termină simpla închiriere și unde începe activitatea economică în sens fiscal. Tocmai de aceea, înainte de a pune un apartament sau mai multe camere pe piață, proprietarii ar trebui să verifice exact în ce categorie se încadrează, pentru a evita declarații greșite, taxe calculate eronat sau chiar sancțiuni.

Cum se rezolvau subiectele la Limba română la Evaluarea Națională 2026. Exercițiul de gramatică la care au greșit mulți elevi