Poate asociația de proprietari să-ți ceară bani pentru o reparație de care nu beneficiezi direct? Ce prevede legea

O reparație la acoperiș, o intervenție la subsol sau înlocuirea unei conducte comune poate ajunge pe lista de plată inclusiv a proprietarilor care consideră că lucrarea nu îi privește. Situația provoacă frecvent discuții în blocuri: de ce să plătească proprietarul de la parter pentru acoperiș sau cel de la ultimul etaj pentru o problemă apărută la subsol?

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește însă o distincție importantă între cheltuielile aferente proprietății comune și serviciile de care beneficiază numai anumiți proprietari. În cazul proprietății comune, simplul argument că un locatar nu utilizează direct o anumită parte a clădirii nu îl scutește automat de plată.

Când trebuie să plătești chiar dacă nu beneficiezi direct de reparație

Articolul 75 din Legea nr. 196/2018 prevede expres că niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune doar pentru că renunță la folosirea unei părți din proprietatea comună. Cu alte cuvinte, criteriul nu este cât de des folosește fiecare proprietar acea parte a blocului, ci dacă elementul reparat face parte din proprietatea comună.

Legea enumeră printre cheltuielile repartizate pe cota-parte indiviză lucrările pentru întreținerea, repararea, exploatarea, consolidarea sau reabilitarea părților și instalațiilor comune ale condominiului. Costurile sunt repartizate proporțional cu cota-parte din proprietatea comună deținută de fiecare proprietar.

Vezi și:

La ce temperatură să setezi apa din calorifere în octombrie. Centrala nu trebuie să funcționeze ca în mijlocul iernii

Lista este extinsă. În categoria proprietății comune pot intra subsolul, conductele și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire și energie electrică, casa scării, podul, terasa, ascensorul, partea comună a interfonului, centrala termică a imobilului, structura de rezistență, fațadele și acoperișul.

Prin urmare, dacă trebuie reparat acoperișul blocului, proprietarul unui apartament de la parter nu poate refuza contribuția numai pentru că locuința sa nu se află imediat sub acoperiș. Acoperișul este o parte comună a clădirii, iar conservarea lui privește condominiul, nu doar apartamentele de la ultimul etaj.

Același principiu se aplică și invers. Proprietarul de la ultimul etaj poate avea de suportat partea care îi revine dintr-o reparație la subsol sau la o coloană comună, chiar dacă nu utilizează direct spațiul respectiv.

Vezi și:

Poate asociația de proprietari să îți taie apa pentru datorii la întreţinere? Mulţi locatari nu ştiu legea

Cum se împart banii pentru lucrările la proprietatea comună

Cheltuielile pentru întreținerea și repararea proprietății comune nu se împart automat în mod egal între toate apartamentele. Legea prevede repartizarea lor proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate a fiecărui proprietar.

Cota-parte este legată de proprietatea individuală și este cea înscrisă în cartea funciară, pe baza documentației cadastrale, sau, în lipsa acesteia, în actul de proprietate. Astfel, doi proprietari din același bloc pot ajunge să suporte sume diferite pentru aceeași lucrare comună.

Un exemplu este repararea terasei unui bloc. Chiar dacă infiltrațiile sunt resimțite în primul rând de apartamentele situate la ultimul etaj, terasa apare între elementele pentru care legea permite repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză. Același lucru este valabil pentru fațadă, structura de rezistență sau instalațiile comune.

Important este însă ca asociația să respecte criteriul legal de repartizare. Legea precizează că asociația are obligația de a respecta regulile privind distribuirea cheltuielilor, iar hotărârile adunării generale adoptate cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.

Nu toate cheltuielile pot fi puse pe lista tuturor proprietarilor

Situația se schimbă atunci când nu este vorba despre proprietatea comună, ci despre un serviciu de care beneficiază individual numai unul sau o parte dintre proprietari.

Legea definește separat „cheltuielile pe beneficiari”. Acestea sunt costurile serviciilor de care beneficiază individual proprietarii, fie toți, fie doar o parte dintre ei, dar care sunt gestionate financiar prin intermediul asociației. În acest caz, costurile se repartizează potrivit valorii care revine fiecărui beneficiar, pe baza facturilor sau a documentelor justificative.

În această categorie pot intra, printre altele, anumite servicii legate de citirea și gestionarea consumurilor individuale, repartitoarele de costuri, întreținerea părții de interfon aflate în interiorul proprietății individuale, verificarea unor contoare individuale sau alte servicii individuale oferite proprietarilor.

Prin urmare, asociația nu poate transforma pur și simplu o cheltuială individuală într-una comună și să o distribuie tuturor locatarilor. Trebuie stabilită natura cheltuielii și aplicat criteriul de repartizare prevăzut de lege.

Există o excepție importantă pentru lift

Liftul este unul dintre cele mai frecvente motive de dispută între vecini. Un proprietar de la parter poate spune că nu îl utilizează niciodată și, prin urmare, nu ar trebui să suporte niciun cost legat de acesta.

Legea prevede însă o excepție precisă numai pentru o anumită categorie de cheltuieli. În baza unei hotărâri a adunării generale, persoanele care locuiesc la subsol, demisol, parter, mezanin și, în clădirile fără mezanin, la etajul 1 pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului.

Această prevedere nu trebuie confundată cu o scutire generală de la orice cheltuială privind liftul. Legea include ascensorul printre elementele proprietății comune pentru care pot exista cheltuieli de întreținere, service, reparații, modernizare sau alte lucrări repartizate pe cota-parte indiviză.

Așadar, argumentul „nu folosesc liftul” nu înseamnă automat că proprietarul de la parter nu poate avea nimic de achitat în legătură cu acesta.

Ce poți face dacă suma de pe lista de întreținere pare calculată greșit

Dacă apare o sumă pentru o lucrare despre care consideri că nu a fost repartizată corect, primul lucru care trebuie verificat este natura reparației: privește o parte comună a condominiului sau o proprietate ori un serviciu individual?

Legea permite proprietarului inclusiv să contracteze, pe cheltuiala proprie, o expertiză contabilă a cheltuielilor asociației, realizată de o persoană fizică sau juridică autorizată. De asemenea, poate fi solicitată o expertiză tehnică privind proprietatea individuală sau proprietatea comună.

Regula de bază rămâne însă clară: faptul că o reparație nu aduce un beneficiu imediat sau vizibil apartamentului tău nu înseamnă automat că poți refuza plata. Dacă lucrarea privește o parte aflată în proprietatea comună a condominiului, costul poate reveni tuturor proprietarilor, repartizat potrivit cotei-părți indivize și regulilor stabilite de Legea nr. 196/2018.

La ce temperatură să setezi apa din calorifere în octombrie. Centrala nu trebuie să funcționeze ca în mijlocul iernii