Cum se calculează randamentul investiției într-un apartament? În câți ani trebuie amortizată cheltuiala din chirie

Imobiliarele se mențin în topul investițiilor preferate de români. Practic, atunci când vor să-și plaseze banii în ceva, mulți dintre conaționalii noștri optează pentru o casă sau, cel mai frecvent, pentru un apartament în marile orașe ale țării. Însă atunci când achiziționezi un astfel de imobil cu scopul de a-l transforma într-o investiție care să-ți genereze venituri pasive, e necesar să știi să faci niște calcule. Să îți dai seama, astfel, dacă merită banii pe care îi cheltuiești sau nu.

Ce este randamentul investiției?

Randamentul investiției reprezintă procentul anual de returnare a investiției tale. Practic, îți arată cât de mult câștigi din chirie în raport cu suma investită în achiziționarea apartamentului.

Cum se calculează randamentul brut?

Pentru a calcula randamentul brut, folosește următoarea formulă:

Randament brut (%) = (Chiria anuală / Prețul de achiziție) x 100

Secretul roșiilor mari și gustoase. Îngrășământul natural recomandat de grădinari, îl poți face acasă

Gest sfâșietor al partenerei lui Ciprian Pian la căpătâiul interlopului. Preoții prezenți au sfințit legământul

De exemplu, să presupunem că ai cumpărat un apartament cu 85.000 de euro și îl închiriezi cu 450 de euro pe lună. Chiria anuală va fi:

450 euro x 12 luni = 5.400 euro

Aplicând formula:

(5.400 / 85.000) x 100 ≈ 6,35%

Acest procent reprezintă randamentul brut al investiției tale.

Randamentul net: ce cheltuieli trebuie să iei în considerare?

Randamentul brut nu ia în calcul cheltuielile asociate proprietății. Pentru a obține o imagine mai clară a profitabilității, trebuie să calculezi randamentul net, scăzând din veniturile anuale toate costurile asociate. Acestea pot include:

• impozite pe proprietate: în funcție de legislația locală, vei plăti un anumit procent din valoarea proprietății sau din veniturile din chirie.
• costuri de întreținere și reparații: chiar și cele mai bine întreținute apartamente necesită reparații periodice.
• asigurarea locuinței: o măsură de protecție esențială pentru proprietatea ta.
• perioade de neocupare: lunile în care apartamentul nu este închiriat reprezintă pierderi de venit.

Să presupunem că aceste cheltuieli anuale se ridică la 1.000 de euro. Venitul net va fi:

5.400 euro (chirie anuală) – 1.000 euro (cheltuieli) = 4.400 euro

Randamentul net va fi:

(4.400 / 85.000) x 100 ≈ 5,18%

În câți ani îți recuperezi investiția?

Pentru a determina perioada de amortizare, împarte prețul de achiziție al apartamentului la venitul net anual:

85.000 euro / 4.400 euro ≈ 19,3 ani

Astfel, în aproximativ 19 ani și 4 luni îți vei recupera investiția inițială, presupunând că toate condițiile rămân constante. La nivel general acceptat în rândul economiștilor, acest timp este de cel puțin două ori mai mare decât ar trebui să fie în mod normal. Ca să faci o investiție inteligentă, investiția ar trebui amortizată până în 10 ani. Deci, în exemplul de față, în care aștepți aproape 20 de ani să-ți scoții banii, mișcarea nu a fost tocmai inspirată.

Factori care influențează randamentul și amortizarea

Gândește-te la apartamentul tău ca la o mică afacere. Vrei să-l închiriezi rapid, la un preț bun și fără bătăi de cap? Atunci trebuie să iei în calcul câțiva factori care îți pot face investiția fie o adevărată mină de aur, fie o bătaie de cap fără sfârșit.

Locația este totul. Un apartament într-o zonă centrală, aproape de universități, centre de afaceri sau noduri de transport îți aduce chiriași mai repede și îți permite să ceri un preț mai mare. Pe de altă parte, un apartament la periferie, departe de orice punct de interes, s-ar putea să stea gol luni bune. Și asta înseamnă bani pierduți.

Evoluția pieței imobiliare poate juca în favoarea ta sau împotriva ta. Dacă ai noroc și zona devine din ce în ce mai căutată, valoarea apartamentului crește, iar chiria poate fi ajustată în consecință. Dar dacă piața scade și apar multe oferte, s-ar putea să fii nevoit să scazi prețul pentru a nu rămâne cu locuința goală.

Și apoi vine inflația, care îți poate da peste cap toate calculele. Creșterea prețurilor îți va afecta costurile de întreținere, impozitele, dar și puterea de cumpărare a chiriașilor. Dacă veniturile lor nu cresc în același ritm cu inflația, s-ar putea să nu mai poată plăti chiria dorită de tine.

În final, modul în care îți gestionezi proprietatea face diferența dintre un apartament profitabil și unul care îți consumă timpul și nervii. Dacă îl menții în stare bună, faci reparațiile la timp și ai o relație bună cu chiriașii, vei avea mai puține perioade în care apartamentul stă gol. Și asta înseamnă mai mulți bani în buzunarul tău.

Așadar, investiția într-un apartament pentru închiriere poate fi o modalitate eficientă de a genera venituri pasive și de a-ți diversifica portofoliul financiar. Cu toate acestea, este esențial să evaluezi cu atenție randamentul așteptat și perioada de amortizare, ținând cont de toți factorii relevanți în situația ta particulară. O analiză financiară riguroasă te va ajuta să iei decizii informate și să maximizezi profitabilitatea investiției tale.