Ce înseamnă să-ți pui casa pe Airbnb în România, de la lege la restricții

Ce înseamnă să-ți pui casa pe Airbnb în România, de la lege la restricții
Sursa foto: FOTO Inquam Photos / Octav Ganea

Airbnb a devenit cel mai popular sistem prin care să stai „în chirie” pentru o perioadă scurtă de timp. Unii folosesc platforma pentru vacanțe, alții pentru perioade mai îndelungate într-un anumit oraș. Cum e însă în România Airbnb din punct de vedere legislativ?

Dacă vrei să îți listezi casa pe Airbnb, cu siguranță pornești de la câteva întrebări de bază. Ce regim juridic are activitatea de închiriere a locuinței pentru perioade scurte de timp, prin platforma Airbnb sau printr-o metodă similiară? Este această activitate una liberă, care poate fi desfășurată de orice persoană fără îndeplinirea vreunei formalități? Poate fi exercitată doar după obținerea autorizațiilor necesare desfășurării activităților de turism?

Nici legislația fiscală, din perspectiva impozitării acestor venituri, și nici cea care reglementează activitățile de turism nu reușesc să precizeze în mod clar, ușor accesibil, regimul aplicabil acestor categorii de activități generatoare de venituri. Stabilirea legalității desfășurării acestor activități necesită o analiză minuțioasă a dispozițiilor legale aplicabile, lucru care nu este la îndemâna celor care doresc să obțină un venit în plus din astfel de activități.

Voi expune în cele ce urmează atât dispozițiile legale aplicabile, cât și raționamentul care a stat la baza interpretării acestora. Dacă în cazul închirierii doar a unor camere situația este clară, în cazul în care se închiriază întreaga locuință lucrurile se complică în mod nejustificat, în condițiile în care scopul urmărit este același.

Ce să știi despre legislația din România în ceea ce privește Airbnb

Voi porni de la regula generală, stabilită de Codul Civil, și anume libertatea persoanelor de a încheia orice contract. Această activitate implică încheierea unui contract, chiar dacă nu se materializează într-un înscris. Astfel, stabilesc conținutul acestuia conform dorinței lor, atât timp cât se respectă limitele impuse de lege, ordinea publică și bunele moravuri.

Prin urmare, activitatea de închiriere a locuinței este permisă în mod liber, atât timp cât nu este încadrată în vreo activitate cu regim special, în cazul de față activitatea de turism.

Conform Ordonanței de Guvern nr. 58/1998, activitatea de turism constă în oferirea de bunuri sau servicii persoanelor care călătoresc în afara mediului lor obişnuit pe o perioadă mai mică de un an şi al căror motiv principal este altul decât exercitarea unei activităţi remunerate în interiorul locului vizitat. Din această perspectivă, închirierea locuinței în regim Airbnb s-ar încadra ca activitate de turism.

Activitatea de turism se desfășoară doar prin intermediul structurilor de primire cu funcție de cazare, prin care este menționat și hotelul-apartament. Definiția hotelului-apartament ne arată că această structură de primire este compusă din apartamente şi/sau garsoniere, dotate astfel încât să asigure păstrarea şi prepararea alimentelor, precum şi servirea mesei în incinta acestora. Și, din această perspectivă, închirierea locuinței în regim Airbnb s-ar încadra ca activitate de turism.

Activitățile de turism pot fi exercitate însă, în mod legal, doar de operatori economici: persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale sau familiale, societăți comerciale sau alte persoane juridice constituite conform legii. Persoana fizică nu ar putea desfășura activități de turism.

După cum se poate observa, dacă aplicăm întocmai dispozițiile legilor care reglementează activitatea de turism, fără a le mai completa și cu dispozițiile codului civil, persoanele fizice nu ar putea desfășura activități de închiriere a locuinței pentru perioade scurte de timp, prin intermediul Airbnb sau într-o modalitate similiară, atât timp cât închiriază întreaga locuință.

Ce se întâmplă cu Airbnb când nu îți pui la dispoziție toată casa

Dacă se închiriază doar câteva camere din locuință nu mai suntem în prezența unui hotel-apartament. Astfel, nu mai avem o activitate de turism astfel cum aceasta este definită de legislația aplicabilă și nu mai avem niciun impediment în desfășurarea respectivei activități.

Codul fiscal complică însă în mod nejustificat lucrurile. Chiar și în situația în care persoana fizică închiriază doar câteva camere din locuința sa tot poate fi o activitate de turism. Se precizează că sunt considerate venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi veniturile obţinute de către proprietar din închirierea camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare în scop turistic cuprinsă între una şi cinci camere inclusiv.

Având în vedere scopul expres declarat al codului fiscal, respectiv stabilirea cadrului legal privind impozitele, taxele şi contribuţiile sociale obligatorii, prevederile acestuia care trimit la activitatea de turism nu pot fi luate în considerare decât din perspectiva obligației de plată a impozitului și contribuțiilor datorate.

Răspunsul vine din partea Codului Civil, care definește la art. 3 noțiunea de profesioniști, care include și operatorii sau agenții economici. Astfel, un profesionist este orice persoană care exercită în mod sistematic o activitate organizată ce constă, în cazul de față, în prestarea de servicii.

Prin urmare, trebuie să avem continuitate, constanță, repetitivitate în desfășurarea activității de închiriere a locuinței pentru a putea fi considerați profesioniști.

De încadrarea în categoria profesioniștilor depinde aplicabilitatea legislației privind activitatea de turism. Implicit, necesitatea îndeplinirii unor formalități și obținerii unor licențe pentru a putea desfășura această activitate.

În concluzie, închirierea locuinței pentru perioade scurte de timp, prin intermediul Airbnb sau într-o modalitate similiară, se poate realiza în mod liber, fără îndeplinirea vreunei formalități. Dar doar în următoarele situații: (i) închiriezi doar parte din locuință, (ii) activitatea de închiriere, indiferent dacă privește întreaga locuință sau nu, este intermitentă, fluctuantă sau periodică.

Reamintesc că declararea veniturilor astfel obținute este obligatorie, indiferent dacă te încadrezi sau nu în categoria profesioniștilor.


Conținutul articolelor din secțiunea Opinii reprezintă strict opiniile autorilor textelor și nu reprezintă neapărat poziția oficială a PLAYTECH.ro.

Adrian Decianu
Articol scris de
Adrian Decianu
Avocat partener Trelea și Asociații, specializat în drept penal - infracțiuni economice, dreptul transporturilor, protecția datelor cu caracter personal, insolvență, contracte și garanții, distribuție angro medicamente.
Etichete:
Comentarii
15:02 / 01.11.2018