Apartamentele și casele pentru care banca poate refuza creditul ipotecar. Mulți cumpărători află după ce dau avansul

Un român poate avea un salariu suficient de mare, un avans pregătit și un istoric bun de plată, dar să nu primească finanțarea dorită pentru cumpărarea unei locuințe, deoarece la un credit ipotecar banca nu analizează doar clientul, ci și apartamentul sau casa adusă în garanție, iar probleme precum riscul seismic, lipsa intabulării, modificările neautorizate ori o valoare de piață mult sub prețul cerut pot bloca tranzacția.

De ce contează apartamentul aproape la fel de mult ca venitul cumpărătorului

La un credit ipotecar, locuința reprezintă garanția reală a împrumutului, iar banca înscrie ipoteca în Cartea Funciară până la rambursarea datoriei. Proprietarul continuă să folosească imobilul, însă instituția de credit trebuie să știe că, într-un scenariu în care ratele nu mai sunt plătite și se ajunge la executare, proprietatea poate fi valorificată fără obstacole juridice majore.

Tocmai de aceea, o bancă nu se uită doar la prețul din anunț sau la suma negociată între cumpărător și vânzător. Sunt analizate actele, situația cadastrală, starea tehnică, riscurile construcției și cât de ușor ar putea fi revândută proprietatea.

Apartamentele cu risc seismic pot fi respinse

Una dintre cele mai sensibile categorii este cea a apartamentelor situate în clădiri încadrate oficial în clase de risc seismic. În practică, imobilele din clădiri încadrate în RS I sunt deosebit de problematice pentru finanțarea ipotecară, iar unele bănci pot avea politici prudente și pentru alte situații de vulnerabilitate seismică, în funcție de normele interne, evaluare și posibilitatea asigurării.

Vezi și:

Ai vândut sau cumpărat o locuință în 2026? Ce date despre tranzacție ajung la ANAF

Explicația este simplă: banca acordă, de exemplu, un credit pe 25 sau 30 de ani și are nevoie ca garanția să își păstreze o valoare rezonabilă. Un apartament într-o clădire vulnerabilă poate fi mai greu de vândut, se poate deprecia și poate suferi avarii importante în cazul unui cutremur.

Pentru cumpărător, verificarea ar trebui făcută înainte de plata unui avans consistent, nu după depunerea dosarului de credit.

Balconul închis poate deveni o problemă neașteptată

Un apartament poate arăta impecabil la vizionare și totuși să ridice probleme la bancă dacă realitatea nu corespunde documentelor. Un exemplu frecvent este balconul închis sau modificat fără ca situația să fie reflectată corespunzător în acte.

Să presupunem că un apartament cu trei camere apare în documentația cadastrală într-o anumită configurație, dar proprietarul a desființat un perete, a modificat compartimentarea și a integrat balconul în living. Dacă schimbările necesitau formalități legale și actualizarea documentelor, diferența poate fi observată în procesul de evaluare și analiză.

La case, probleme similare apar când proprietarul a construit o cameră suplimentară, o terasă, un garaj sau o mansardă care nu se regăsește corect în acte.

Lipsa intabulării poate bloca ipoteca

O altă problemă majoră este situația juridică neclară. Pentru constituirea garanției, banca trebuie să poată înscrie ipoteca în Cartea Funciară, ceea ce face ca documentația cadastrală și intabularea să fie esențiale. Astfel, pot apărea dificultăți în cazul unei case vechi care nu a fost intabulată corespunzător, al unei construcții noi fără documentația finalizată sau al unei proprietăți unde suprafața din acte diferă de cea reală.

Un exemplu clar este cel al unei case promovate la vânzare ca având 160 de metri pătrați, deși documentele acoperă doar 110 metri pătrați, restul provenind din extinderi realizate ulterior. Pentru cumpărător, cei 50 de metri pătrați suplimentari pot părea un avantaj, dar pentru analiza juridică pot deveni exact motivul întârzierii sau respingerii garanției.

Prețul de 120.000 de euro nu obligă banca să vadă aceeași valoare

Raportul de evaluare este un alt moment critic. Faptul că vânzătorul cere 120.000 de euro și cumpărătorul acceptă prețul nu înseamnă că evaluatorul va stabili aceeași valoare.

Dacă proprietatea este evaluată, de exemplu, la 100.000 de euro, banca poate calcula finanțarea în raport cu valoarea acceptată conform propriilor reguli, ceea ce poate obliga cumpărătorul să vină cu mai mulți bani din surse proprii. În anumite situații, diferența poate face tranzacția imposibilă pentru o familie care și-a calculat bugetul la limită.

Litigiile și succesiunile nefinalizate ridică probleme

Băncile sunt prudente și în cazul proprietăților cu litigii, sechestre, interdicții sau dispute privind dreptul de proprietate. O succesiune nefinalizată poate, de asemenea, complica vânzarea, deoarece instituția de credit trebuie să aibă certitudinea că persoana care constituie garanția are dreptul legal de a face acest lucru.

De exemplu, dacă o casă este disputată între mai mulți moștenitori sau există un proces în instanță privind proprietatea, banca poate considera că riscul juridic este prea mare.

Casele izolate sau expuse riscurilor naturale pot fi greu de finanțat

Și amplasarea contează. O casă într-o zonă unde aproape nu există tranzacții poate fi mai dificil de evaluat și revândut decât un apartament într-un cartier cu cerere constantă.

Probleme suplimentare pot apărea pentru proprietăți expuse inundațiilor, alunecărilor de teren sau altor riscuri naturale, mai ales dacă vulnerabilitățile afectează valoarea și asigurabilitatea imobilului. Banca se gândește la întreaga perioadă de rambursare, nu doar la starea locuinței în ziua cumpărării.

Tabel explicativ: ce probleme pot bloca finanțarea

Ce ar trebui verificat înainte de plata avansului

Pentru cumpărător, cea mai periculoasă situație este să semneze un antecontract, să plătească mii sau zeci de mii de euro și abia apoi să descopere că banca nu acceptă proprietatea. De aceea, înainte de asumarea unei obligații financiare importante, merită verificate extrasul de Carte Funciară, cadastrul, intabularea, eventualele sarcini, situația modificărilor interioare, documentele construcției și, acolo unde este relevant, încadrarea seismică.

În plus, antecontractul trebuie citit cu atenție, inclusiv în ceea ce privește situația în care finanțarea bancară nu este obținută, deoarece recuperarea avansului nu trebuie presupusă automat în orice împrejurare.

Altfel spus, aprobarea financiară a cumpărătorului reprezintă doar jumătate din drum. Chiar dacă veniturile permit o rată de câteva mii de lei și banca este dispusă, în principiu, să acorde împrumutul, locuința trebuie să treacă propria „probă”: să fie legală, clară juridic, suficient de valoroasă și vandabilă. Uneori, problema nu este omul care cere creditul, ci chiar casa pe care vrea să o cumpere.

Ziduri ridicate pe linia de hotar sau geamuri cu vedere spre curtea ta. Ce poţi face legal în 2026 pentru a amenda vecinii