Terenurile care se pot scumpi cu până la 20% după schimbarea regulilor. Ce va conta tot mai mult la stabilirea prețului

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor poate schimba semnificativ modul în care este stabilită valoarea terenurilor, mai ales în București și în marile orașe, unde dezvoltarea unei proprietăți depinde adesea de proceduri urbanistice complicate. Terenurile pentru care este clar ce se poate construi, în ce condiții și într-un termen previzibil ar putea ajunge să valoreze cu 10–20% mai mult decât proprietăți comparabile, dar asupra cărora planează incertitudini urbanistice.

Important este însă că noul Cod nu determină automat o scumpire cu 20% a terenurilor. Diferența reprezintă ceea ce specialiștii numesc o „primă de certitudine”: investitorul este dispus să plătească mai mult atunci când știe exact ce poate face cu proprietatea și nu riscă să aștepte ani pentru documentații al căror rezultat este incert.

Ce terenuri ar putea valora mai mult

Principalii beneficiari pot fi proprietarii terenurilor care au deja un regim urbanistic clar și pentru care dezvoltatorul poate estima de la început suprafața construibilă, costurile, durata proiectului și veniturile viitoare.

„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine, pentru că vom şti ce se poate construi, în ce condiții și în cât timp. Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor”, explică Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.

Cu alte cuvinte, până acum un cumpărător putea accepta un preț ridicat pentru un teren chiar dacă, în prezent, nu putea construi atât de mult pe el, mizând pe obținerea în viitor a unor condiții urbanistice mai favorabile. Noul cadru poate determina piața să acorde o valoare mai mare situației certe și să fie mai prudentă cu astfel de promisiuni.

Vezi și:

Pensia anticipată pentru femei în 2026. Ce acte trebuie depuse și când sunt necesare certificatele de naștere ale copiilor

Diferențe de sute de mii de euro

În cazul unor terenuri comparabile, diferența dintre o proprietate cu urbanism clar și una dependentă de proceduri viitoare poate ajunge, orientativ, la 10–20%.

La un teren evaluat la 5 milioane de euro, acest procent înseamnă între 500.000 și un milion de euro. Nu este însă o formulă care se aplică tuturor proprietăților, deoarece prețul continuă să depindă de amplasament, suprafață, acces, utilități și posibilitățile concrete de dezvoltare.

„Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat”, spune Botiș. Dacă un proiect poate începe rapid pe un teren, în timp ce pentru altul investitorul trebuie să aștepte doi sau trei ani fără garanția unui rezultat favorabil, piața poate acorda primuluia o valoare considerabil mai mare.

Terenurile bazate pe „promisiuni” pot fi evaluate mai prudent

La polul opus se află terenurile al căror preț include în prezent așteptarea că, în viitor, proprietarul va putea obține dreptul de a construi mai mult. Acestea nu își pierd automat valoarea, însă cumpărătorii ar putea deveni mai precauți.

Vezi și:

Terenurile care valorează mai mult decât un apartament de lux. Unde sunt cele mai scumpe parcele din România

Astfel, chiar și două terenuri vecine și cu suprafețe asemănătoare pot ajunge să aibă prețuri diferite. Dacă pentru primul există reguli clare privind construcția, iar al doilea necesită ani de proceduri cu rezultat incert, avantajul primului poate fi reflectat direct în preț.

Efectele se vor vedea treptat

Noul Cod a intrat în vigoare la 25 august 2026, dar schimbările economice nu vor apărea peste noapte. Comisiile implicate în noul mecanism au la dispoziție până la 45 de zile lucrătoare pentru organizare, iar administrațiile locale trebuie să își revizuiască procedurile interne până la 31 decembrie 2026.

Felix Căprariu, manager de proiect în energie regenerabilă și logistică industrială, estimează că beneficiile complete ale noului sistem ar putea fi resimțite abia în primele două trimestre din 2027. Abia pe măsură ce procedurile devin funcționale se poate contura mai clar și această „primă de certitudine” în prețurile terenurilor.

Ce se poate întâmpla cu prețurile apartamentelor

În cazul locuințelor, efectul este mai greu de anticipat. Noul Cod nu înseamnă automat apartamente mai scumpe, însă evoluția ofertei va fi esențială.

Dacă perioada de tranziție întârzie proiectele, iar pe piață ajung mai puține apartamente noi în condițiile unei cereri constante, prețurile pot fi împinse în sus. Dacă, dimpotrivă, noile reguli reduc incertitudinea și permit dezvoltatorilor să își planifice mai bine proiectele, efectul poate fi unul pozitiv asupra ofertei.

„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta”, explică Andrei Botiș pentru Adevărul.

În noua realitate a pieței, locația va rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru stabilirea prețului unui teren, însă alături de ea poate apărea tot mai puternic certitudinea urbanistică. Proprietarii care pot demonstra clar ce se poate construi pe terenul lor, în ce condiții și fără ani de proceduri incerte ar putea fi astfel printre principalii beneficiari ai schimbării.

De ce unele cabluri USB-C nu funcționează cu PC-ul tău, deși se potrivesc perfect în port