Achiziționarea unui apartament prin credit ipotecar este o decizie financiară majoră, iar înstrăinarea unei astfel de proprietăți vine cu anumite condiții impuse de legislație și de instituțiile financiare. Ipoteca imobiliară, reglementată de Codul Civil, este o garanție reală care protejează instituția de credit în cazul neachitării datoriilor contractuale. Aceasta se înscrie în cartea funciară și acoperă atât imobilul propriu-zis, cât și eventualele îmbunătățiri sau construcții ulterioare.
Conform legislației, înstrăinarea unui imobil ipotecat este permisă în orice moment după achiziție, însă necesită obținerea acordului scris al băncii creditoare. Aceasta verifică situația financiară a debitorului și respectarea condițiilor contractuale.
Totuși, în cazul apartamentelor cumpărate prin programe guvernamentale precum „Prima Casă” sau „Noua Casă,” există o interdicție legală de vânzare timp de cinci ani de la achiziție. Această restricție este absolută, fără excepții.
Există mai multe căi de a înstrăina un apartament ipotecat, fiecare cu propriile implicații financiare și juridice:
Rambursarea anticipată a creditului
Aceasta este cea mai directă metodă, dar necesită resurse financiare considerabile. Rambursarea integrală a creditului înainte de vânzare implică solicitarea unui certificat de la bancă, care să detalieze suma rămasă de achitat, incluzând dobânzile și comisioanele aplicabile. După achitarea datoriei, banca eliberează documentele care confirmă stingerea ipotecii.
Transferul proprietății cu preluarea obligațiilor
O altă opțiune este transferul apartamentului către un cumpărător care preia creditul existent. Această procedură necesită aprobarea instituției de credit, care va evalua eligibilitatea noului debitor. Contractul inițial este actualizat pentru a reflecta noua situație, iar cumpărătorul devine responsabil pentru plata ratei creditului.
Contractarea unui credit punte
Această soluție este utilă pentru cei care intenționează să achiziționeze o altă proprietate. Un credit punte oferă finanțare temporară pentru o nouă achiziție, cu obligația de a vinde apartamentul ipotecat într-un termen contractual. În această perioadă, debitorul achită doar dobânda.
Procesul începe cu o solicitare adresată băncii pentru aprobarea vânzării. Analiza cererii poate dura până la 40 de zile lucrătoare. În paralel, este necesară obținerea unui extras de carte funciară pentru informare și a unei simulări de rambursare anticipată, care să includă toate costurile implicate.
Pentru apartamentele achiziționate prin programele „Prima Casă” și „Noua Casă”, interdicția de vânzare timp de cinci ani poate fi ridicată doar prin rambursarea integrală a creditului sau printr-o procedură numită novație subiectivă. Aceasta presupune transferul finanțării către o altă persoană care îndeplinește criteriile de eligibilitate, cu aprobarea băncii și a FNGCIMM.