Ce se întâmplă cu prețurile locuințelor dacă un oraș devine comună. Riscurile pentru proprietari și cumpărători

Dacă un oraș ar deveni comună, locuințele nu s-ar ieftini automat cu un anumit procent. Într-un asemenea scenariu, prețurile ar putea scădea, stagna sau continua să crească, în funcție de cererea de locuințe, locurile de muncă, infrastructură și investiții. Analiza de mai jos este una ipotetică, fără referire la o localitate pentru care o asemenea schimbare ar fi fost decisă.

De ce schimbarea statutului nu ar stabili singură prețul

Prețul cerut pentru o locuință și suma acceptată într-o tranzacție se formează prin întâlnirea dintre ofertă și cerere. Veniturile cumpărătorilor, accesul la credit și numărul proprietăților disponibile influențează această relație.

În scenariul în care s-ar schimba doar încadrarea administrativă, dar drumurile, utilitățile și accesul la servicii ar rămâne aceleași, efectul asupra prețurilor ar putea fi limitat. Un apartament nu ar pierde suprafață sau dotări pentru că localitatea ar avea alt statut.

Totuși, percepția cumpărătorilor ar putea conta. Dacă aceștia ar interpreta schimbarea ca pe un semn de declin, unii ar putea amâna achiziția sau ar încerca să negocieze un preț mai mic.

Vezi și:

Vine iarna în România. ANM anunță ninsori, rafale de până la 140 km/h și temperaturi de -10 grade

Ar fi posibil și scenariul opus. O localitate bine conectată la un centru economic ar putea rămâne atractivă pentru cumpărători, chiar dacă ar fi încadrată administrativ drept comună.

În ce condiții ar putea apărea scăderi de preț

Riscul unei ieftiniri ar putea crește dacă schimbarea statutului ar coincide cu pierderea locurilor de muncă, plecarea populației sau reducerea accesului la servicii. În această ipoteză, proprietarii ar concura pentru un număr mai mic de cumpărători.

Primele efecte s-ar putea vedea în timpul necesar pentru vânzare. Un proprietar ar putea păstra prețul din anunț, dar ar primi mai puține solicitări și ar avea nevoie de mai multe luni pentru a găsi un cumpărător.

Vezi și:

Chiriile din România au crescut de peste 14 ori mai repede decât media UE. De ce s-a ajuns aici

Orașele în care apartamentele rămân, dar oamenii dispar. Cum arată piața imobiliară într-un municipiu care pierde populație

Dacă ar avea nevoie urgentă de bani, ar putea accepta o reducere. Proprietarul care nu este presat să vândă ar putea alege să aștepte, astfel că prețurile din anunțuri nu ar reflecta imediat eventualele dificultăți ale pieței.

Pentru locuințele cumpărate în vederea închirierii, ar conta și numărul viitorilor chiriași. Dacă s-ar reduce cererea din partea angajaților sau a altor persoane care se mută în zonă, ar putea apărea perioade mai lungi fără ocupare și presiune asupra chiriilor.

Citește și: Orașele în care apartamentele rămân, dar oamenii dispar. Cum arată piața imobiliară într-un municipiu care pierde populație

Ce ar trebui să verifice proprietarii și cumpărătorii

Pentru un cumpărător, o ofertă mai ieftină ar putea părea avantajoasă, dar ar trebui analizate și perspectivele de utilizare a locuinței. Costul navetei, accesul la școală, servicii medicale și utilități ar putea cântări mai mult decât diferența obținută la negociere.

Dacă achiziția ar presupune un credit, ar fi prudentă verificarea condițiilor de finanțare înaintea unui angajament. Nu se poate presupune că toate băncile ar modifica în același fel evaluarea unei proprietăți sau condițiile de creditare doar pentru că s-ar schimba statutul localității.

Într-un asemenea scenariu, ar merita urmărite:

• Tranzacțiile comparabile, nu doar prețurile afișate în anunțuri;
• Numărul cumpărătorilor interesați și durata de vânzare;
• Proiectele de infrastructură, cu verificarea stadiului și finanțării;
• Evoluția locurilor de muncă și accesul către centrele economice;
• Cererea de închiriere, dacă locuința ar fi cumpărată ca investiție.

Pentru proprietari, o decizie de vânzare bazată exclusiv pe zvonuri ar putea duce la acceptarea unei reduceri care nu reflectă piața. La fel, cumpărătorul ar risca să plătească prea mult dacă ar presupune că o localitate își va păstra atractivitatea indiferent de schimbările economice din zonă.

Citește și: Orașul din România unde o casă poate costa cât o garsonieră de 20 mp în București. Motivul pentru care locuințele sunt atât de ieftine

Ce ar depinde de actul normativ al reorganizării

Legea nr. 351/2001 privind rețeaua de localități diferențiază localitățile urbane de cele rurale și le ierarhizează pe ranguri. Articolul 3 prevede că trecerea de la un rang la altul se face prin lege, în condițiile stabilite de cadrul legal, cu consultarea populației și a instituțiilor implicate.

O eventuală transformare a unui oraș în comună ar necesita analizarea actului normativ concret. Nu ar fi suficient un anunț politic pentru a stabili ce se întâmplă cu administrația, serviciile sau obligațiile fiscale ale locuitorilor.

Nici reducerea impozitelor nu ar trebui presupusă înainte de existența unor prevederi clare. Sumele datorate ar depinde de regulile fiscale aplicabile și de hotărârile adoptate în condițiile legii.

În privința pieței imobiliare, toate cele trei evoluții ar rămâne posibile. Prețurile ar putea scădea dacă cererea s-ar reduce, ar putea stagna dacă schimbarea ar avea efecte limitate sau ar putea crește dacă localitatea ar atrage investiții și noi locuitori.

Ce se întâmplă cu prețurile locuințelor dacă un oraș devine comună. Riscurile pentru proprietari și cumpărători