TVA la vânzarea unui apartament vechi: când se plătește și ce trebuie să știe proprietarii

Noul regim fiscal aplicat locuințelor noi începând cu august 2025 duce discuția și către o informație puțin știută: se plătește TVA la vânzarea unui apartament vechi? Pentru această situație, există anumite condiții care trebuie îndeplinite. Deși în mod obișnuit cumpărătorii și vânzătorii se concentrează pe prețul de tranzacție și pe taxele notariale, întrebarea legată de TVA apare tot mai des în contextul schimbărilor aduse Codului fiscal. În timp ce pentru apartamentele noi există reguli clare și cote de taxare impuse de stat, în cazul locuințelor vechi legislația prevede o scutire, dar cu anumite particularități pe care proprietarii ar trebui să le cunoască înainte de a iniția vânzarea.

Modificări TVA la locuințe în 2025

Taxa pe valoare adăugată, cunoscută sub denumirea de TVA, reprezintă o formă de impozitare indirectă aplicată asupra bunurilor și serviciilor. În domeniul imobiliar, TVA-ul a fost dintotdeauna un subiect sensibil, întrucât influențează direct prețul final al unei locuințe.

Începând cu 1 august 2025, România a modificat Codul fiscal prin Legea nr. 141/2025. Cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%. În același timp, au fost eliminate cotele reduse de 5% și 9%, înlocuite de o cotă unică de 11% aplicabilă doar pentru anumite bunuri și servicii precum alimente, medicamente, cărți sau servicii din sectorul HoReCa.

Pentru locuințe noi, în prezent se aplică un TVA de 21% indiferent de suprafață sau valoare, cu excepția contractelor semnate înainte de 1 august 2025. Această măsură a avut un impact puternic asupra pieței imobiliare, în special pentru dezvoltatori și cumpărători.

Horoscop zilnic 6 decembrie 2025: Vești importante pentru o zodie, surprize pentru alte două

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Se plătește TVA la vânzarea unui apartament vechi?

Întrebarea care îi preocupă pe mulți proprietari este dacă TVA-ul trebuie achitat și atunci când se vinde un apartament vechi. Răspunsul este unul clar: nu, în mod obișnuit nu se plătește TVA pentru astfel de tranzacții.

Codul fiscal, articolul 292, stabilește că livrarea construcțiilor care nu sunt noi este scutită de TVA. O locuință este considerată veche dacă trece mai mult de un an de la data recepției construcției sau de la prima locuire. În aceste condiții, prețul negociat între vânzător și cumpărător este final și nu se mai adaugă o taxă suplimentară.

Totuși, există o excepție. În anumite cazuri, vânzătorul – în special dacă este o firmă – poate alege aplicarea TVA-ului, de regulă atunci când tranzacția are loc între două societăți comerciale și se dorește aplicarea mecanismului de taxare inversă. În practică însă, majoritatea vânzărilor de apartamente vechi, realizate între persoane fizice, nu implică TVA.

Ce alte taxe apar la vânzarea unui apartament vechi

Chiar dacă TVA-ul nu se aplică, există alte obligații fiscale pe care vânzătorul trebuie să le ia în considerare.

Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare

Statul percepe o taxă din vânzarea imobilelor, calculată în funcție de perioada de deținere. Dacă apartamentul a fost deținut mai mult de 3 ani, impozitul este de 1% din valoarea de tranzacționare. În cazul locuințelor vândute în termen mai scurt, impozitul crește la 3%. Această sumă se achită direct la notar, în momentul semnării contractului.

Acte notariale și onorariul notarial

Autentificarea contractului de vânzare-cumpărare este obligatorie și se realizează la notar. Onorariul este stabilit în funcție de valoarea imobilului și include verificarea identității părților, a actelor de proprietate și a eventualelor sarcini existente asupra apartamentului.

Documente obligatorii pentru finalizarea tranzacției

Pe lângă taxele menționate, vânzarea unui apartament vechi presupune și prezentarea unor documente fără de care tranzacția nu poate fi încheiată:

• Certificatul de atestare fiscală, emis de administrația locală, care confirmă că proprietarul nu are datorii la bugetul local.
• Extrasul de carte funciară, obținut prin notar de la OCPI, ce arată situația juridică a apartamentului.
• Certificatul de performanță energetică, obligatoriu pentru toate tranzacțiile imobiliare și necesar cumpărătorului pentru a cunoaște nivelul de eficiență al locuinței.
• Cadastru și intabulare, pași necesari în cazul apartamentelor care nu au fost încă înscrise în cartea funciară.