Ce faci dacă cineva a construit pe terenul tău. Ce spune legea despre vecinul care a ”mutat” granița dintre case

Situațiile în care un vecin construiește, din greșeală sau intenționat, pe terenul tău nu sunt doar scenarii de coșmar, ci realități care apar mai des decât ai crede. Fie că e vorba de o eroare sinceră sau de un abuz clar, legea are soluții. Important este să știi ce drepturi ai și cum să reacționezi corect.

În România, aceste cazuri sunt reglementate prin Codul civil, care, la articolele 577 și următoarele, vorbește despre accesiunea imobiliară artificială. Principiul de bază este simplu: construcția realizată pe un teren aparține, în mod normal, proprietarului acelui teren. Dar lucrurile se complică atunci când trebuie să stabilești dacă cel care a construit a fost de bună-credință sau de rea-credință.

Bună-credință sau rea-credință? Diferența care schimbă totul

În dreptul civil, bună-credința înseamnă că persoana care a construit chiar a crezut că are dreptul asupra terenului. Poate s-a bazat pe informații greșite din cartea funciară sau pe un act juridic care părea valabil la momentul respectiv. De exemplu, un cumpărător care nu știa că terenul era de fapt al altcuiva.

În schimb, dacă vecinul știa că terenul nu îi aparține și totuși a construit, vorbim de rea-credință. Și, conform legii, această rea-credință aduce consecințe mai dure: de la demolarea construcției pe cheltuiala sa, până la plata de daune-interese.

Bună-credință sau rea-credință – această diferență determină ce opțiuni ai mai departe. În ambele cazuri însă, ai dreptul să ceri înscrierea în cartea funciară a construcției în numele tău.

Ce poți face dacă cineva a construit pe terenul tău

Dacă ajungi în situația neplăcută în care descoperi că vecinul tău a “mutat” granița sau a construit peste terenul tău, ai mai multe opțiuni legale la dispoziție:

•Poți cere să fii trecut în cartea funciară ca proprietar al construcției. În cazul construcțiilor ridicate cu bună-credință, va trebui să plătești fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus terenului tău.

•Poți cere demolarea construcției. Dacă este vorba despre rea-credință, legea îți dă dreptul să ceri dărâmarea construcției pe cheltuiala celui care a construit fără drept.

•Poți obliga constructorul să cumpere terenul. O altă variantă este să soliciți în instanță ca cel care a construit să fie obligat să-ți cumpere terenul la valoarea de circulație.

•Poți cere despăgubiri. Dacă lucrarea te-a privat de folosirea terenului sau ți-a adus alte prejudicii, ai dreptul să ceri daune-interese.

În plus, dacă nu ajungeți la o înțelegere, instanța poate stabili prețul terenului sau poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ce se întâmplă dacă doar o parte din construcție e pe terenul tău

Sunt cazuri în care construcția nu ocupă integral terenul tău, ci doar o porțiune. Dacă lucrările au fost făcute cu bună-credință, poți cere formarea unui drept de coproprietate în cartea funciară, proporțional cu contribuția fiecăruia: tu cu terenul, el cu construcția.

Dacă lucrările au fost făcute cu rea-credință, ai opțiunea de a solicita demolarea acelei părți sau de a deveni coproprietar, dar în condiții mai avantajoase pentru tine: ți se va recunoaște integral valoarea terenului și jumătate din valoarea construcției.

Este bine de știut că legea nu permite constructorului de rea-credință să invoce că tu ai fost pasiv și nu ai reacționat la timp. Deci nu contează că nu ai sesizat imediat problema.

Ce pași trebuie să urmezi pentru a-ți apăra drepturile

Înainte de a te arunca direct în instanță, ideal este să încerci o soluționare amiabilă. Discuția deschisă, eventual asistată de un mediator, poate duce la o înțelegere convenabilă pentru ambele părți. Uneori, vecinul poate accepta să îți cumpere terenul sau să îți plătească o compensație fără a fi nevoie să apelezi la judecată.

Dacă negocierile eșuează, ai la dispoziție mai multe tipuri de acțiuni:

•Acțiune în revendicare – prin care soliciți recunoașterea dreptului tău de proprietate asupra terenului și asupra construcției.

•Acțiune în pretenții – pentru despăgubiri legate de lipsa de folosință a terenului.

•Acțiune în desființarea construcției – dacă dorești demolarea construcției ridicate ilegal.

În orice caz, este recomandat să ceri sprijinul unui avocat specializat în drept imobiliar, pentru că fiecare caz are particularitățile sale și detaliile contează enorm în fața instanței.

Concluzie

Dacă vecinul a construit pe terenul tău, nu ești lipsit de soluții. Legea îți oferă pârghii clare pentru a-ți proteja dreptul de proprietate și a obține reparații. Totul depinde de buna sau reaua-credință a constructorului, de natura construcției și de alegerea ta privind cea mai potrivită cale de rezolvare: negocieri, despăgubiri sau acțiune în instanță.

Important este să nu amâni reacția și să acționezi informat și calculat. Proprietatea ta merită protejată, indiferent de circumstanțe, conform Legal Badger.