INTERVIU Tudor Stamatescu / Piața imobiliară în 2023 – ce se întâmplă cu prețurile apartamentelor, dar cu așteptările pentru locuințe moderne

Piața imobiliară din România pare mai imprevizibilă ca niciodată, dar realitatea este că apartamentele bune și de calitate se vor vinde la fel sau chiar mai bine. Pentru a înțelege transformările din 2023, am vorbit cu Tudor Stamatescu, Chief Operating Officer la Cosmopolit.

La prima vedere, înăsprirea condițiilor bancare de creditare și creșterea facturilor la energie a venit ca o lovitură fabuloasă pentru business-ul imobiliar din România. Nu a ajutat nici creșterea ratelor pentru majoritatea românilor cu ipotecă. De fapt, aceste elemente de piață nu au făcut decât să ”cearnă” un pic industria, să crească standardele clienților și pretențiilor lor, să încurajeze un studiu aprofundat înaintea unei investiții pentru următoarele decenii. 

Cu alte cuvinte, vor dispărea jucători din piața imobiliară de pe meleaguri mioritice, dar, în același timp, vor rămâne în picioare cei care, dintr-un punct de vedere, își respectă clienții. În continuare se vor vinde apartamentele vechi, pentru că au dezvoltat o aură de anduranță, mai mult sau mai puțin ancorată în realitate, dar și locuințele noi calitative. Pe zona premium, unde se pune accent pe o calitatea sporită a materialelor și pe soluții de sporire a eficienței energetice, de micșorare a facturilor, interesul va rămâne cu siguranță ridicat.

Practic, în 2023, plătești un preț mai mare pe o locuință modernă care face o treabă mai bună în a-l justifica prin energie verde, încălzire în pardoseală, pompe de căldură, izolație mai bună, tehnologii inteligente și nu numai. Dintr-un punct de vedere, mulți români au fost întotdeauna adepții filozofiei ”suntem prea săraci să ne permitem lucruri ieftine”. Ce s-a schimbat este că această mantră autohtonă a fost transpusă și imobiliare.

Doi vloggeri britanici au rămas uimiți după ce au vizitat Bucureștiul. Ce i-a atras cel mai mult în capitala României

Cea mai bună metodă pentru conservarea cărnii. Sărarea sau afumarea sunt nocive

Tudor Stamatescu / Cosmopolit – despre apartamentele românilor în 2023

Playtech.ro: Ce funcție ai și ce responsabilități implică?

Tudor Stamatescu: În cursul anului 2022 m-am alăturat familiei Cosmopolit după o experiență anterioară semnificativă atât în domeniul imobiliar, cât și în sectorul financiar bancar. Coordonez și răspund de activitatea operațională a grupului Cosmopolit din poziția de COO. Împreună cu o echipă dedicată, dezvoltăm proiecte super premium atât în zona de concept, localizare cât și ca produs finit, fiind singurul jucător din piața locală cu acest specific.

Playtech.ro: Cum vezi piața imobiliară în 2023 în România, dar în context european?

Tudor Stamatescu: Ritmul de creștere al prețurilor a intrat într-o etapă de decelerare, fiind inferior celui înregistrat în 2021.Pe parcursul anului trecut, suma medie solicitată pentru o locuință a crescut de la 1.593 la 1.682 de euro pe metru pătrat util, arată analiza anuală a Imobiliare.ro.

Pentru primul semestru al anului, se estimează stabilizarea costurilor de construcție, iar prețurile locuințelor ar urma să se ajusteze în funcție de acest factor. În 2023, vom vedea ajustări de prețuri și corecții. Cererea pentru închirierea și cumpărarea de proprietăți imobiliare ar trebui să rămână la un nivel decent pe termen mai lung în România și în țările vecine.

Clădirile “verzi” și eficiente sunt în centrul atenției, devenind mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii și investitori. Acest lucru se datorează faptului că eficiența poate aduce beneficii financiare reale (și destul de importante), după cum s-a văzut în ultima vreme.

Playtech.ro: Cât de mult este influențat numărul de tranzacții de înăsprirea politicilor bancare, de creșterea dobânzilor?

Tudor Stamatescu: Impactul se simte deja pe piaţa imobiliară, unde ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare au crescut în ultimele luni. Segmentele de piață mai puțin dependente de credite ipotecare în achiziție își vor continua creșterea. În schimb, segmentele de piață dependente în proporție de peste 65% de credite ipotecare în achiziție, în general în zone limitrofe ale orașelor, vor suferi scăderi de prețuri.

Playtech.ro: Ce s-a schimbat în profilul cumpărătorilor de locuințe în 2023, comparativ cu perioada pandemiei?

Tudor Stamatescu: Pe piața imobiliară se remarcă o tendință a cumpărătorilor de a se asigura, prin verificări suplimentare, că locuințele pe care urmează să le cumpere sunt bine construite, că au fost folosite materialele promise, că nu există vicii și totul funcționează bine în casă.

Aceste schimbări pe piața imobiliară îi vor obliga pe dezvoltatori să creeze departamente tehnice speciale care să se ocupe de soluționarea problemelor pe parcursul derulării garanției, iar acest lucru se va reflecta și în prețurile apartamentelor. Schimbările se referă îndeosebi la proiectele peste medie, premium și ultra-premium, unde exigența va crește în anii ce vor urma.

Playtech.ro: Cum influențează legislația din România și autoritățile de la București direcția în care merg dezvoltatorii imobiliari de la noi? Există facilități care ar trebui implementate sau piedici care ar trebui eliminate?

Tudor Stamatescu: Direcția este dată de un concept, de o temă care ulterior se urmărește printr-o strategie care trebuie coordonată din acest punct de vedere, reglementările sunt punctuale și tratează ori local ori pe o anumită specialitate o situație. Sunt opțiuni semnificative pe care atât autoritățile locale și centrale le au la dispoziție pentru a facilita, genera atragerea ori optimizarea investițiilor și avem în anumite localități din România câteva exemple de succes dar acestea nu sunt preluate. Un exemplu de buna practica cel puțin din punct de vedere operațional ar fi organizarea autorităților locale din Cluj și Iași unde în afara unei digitalizari eficiente avem și menținerea unui dialog continuu prin birouri dedicate dezvoltatorilor.

Playtech.ro: În contextul scumpirilor din piața de energie, au devenit românii mai atenți la sisteme de izolație, fotovoltaice, pompe de căldură? Crezi că sunt acestea criterii de achiziție în noul an?

Tudor Stamatescu: Observăm că sectorul imobiliar se adaptează oricărui impediment și în planurile dezvoltatorilor, componenta de eficiență energetică devine o preocupare reală. Aşa cum locuinţele din segmentul mediu-superior mizează acum pe sisteme de casă inteligentă sau încălzire în pardoseală, pentru o eficienţă mai mare, următorul pas îl reprezintă utilizarea de energie verde. Categoric aceste decizii sunt bazate pe noile criterii de alegere a locuințelor de către consumatori. La Cosmopolit suntem în proces de implementare graduală a acestor sisteme, care să ofere un avantaj suplimentar clienților noștri, în demersul de a ne apropia tot mai mult de dorințele și viziunea acestora.

Playtech.ro: Cât de mari sunt beneficiile noilor sisteme termice pentru proprietari, la ce economii se pot aștepta pe termen mediu și lung?

Tudor Stamatescu: Pompele de căldură, mai ales cele aer-apă, dar şi cele geotermale câştigă tot mai mult teren, având un consum mai redus de energie şi o eficienţă ridicată. De partea cealaltă, noile proiecte rezidenţiale renunţă la clasicele centrale de apartament în favoarea celor de bloc pentru a creşte confortul locatarilor. Instalarea unui astfel de sistem de încălzire îți poate aduce economii cu până la 35% la factura de gaz.

Playtech.ro: Au ajuns românii să-și dorească stații de încărcare de mașini electrice la bloc? Care sunt problemele legate de implementarea unui astfel de sistem de alimentare?

Tudor Stamatescu: DA, avem încă din faza precontractuală solicitări privind facilitățile pentru mașinile electrice, aceste opțiuni fiind în atenția noastră. Instalarea acestor sisteme reprezintă o provocare în anumite cazuri întrucât trebuie să avem în vedere o atentă corelare cu reglementările din domeniu.

Stațiile de încărcare pentru vehicule electrice devin un criteriu important pentru clădirile de birouri și ansamblurile rezidențiale în condițiile în care piața de mașini plug-in din România are o creștere consistentă de la un an la altul. Scumpirea energiei generează costuri mai mari şi pentru proprietarii de mașini electrice.

Playtech.ro: Cum ”arată” un apartament modern în 2023, care sunt dotările, detaliile tehnice și alte elemente pentru care merită să dai un ban în plus?

Tudor Stamatescu: Proprietățile trebuie să îndeplinească mai multe criterii pentru a fi considerate premium, prețul fiind doar o consecință a prezenței acestora, nu un criteriu în sine. Ele trebuie să fie unice, exclusiviste și cu o localizare foarte bună, pentru ca potențialii cumpărători să fie dispuși să plătească un preț superior mediei. Segmentul de cumpărători interesat de acest tip de case își dorește facilități precum spații generoase de relaxare și socializare (curte, terasă), piscină, sală de fitness sau zonă de SPA, arhitectură și design personalizat, acces facil la centre comerciale, restaurante sau cluburi de petrecere a timpului liber, precum și vecinătatea altor imobile de lux.