Se pot vinde sau închiria părţi din proprietatea comună? Ce spune legea pentru cei care stau la bloc

Pentru milioane de români care locuiesc la bloc, una dintre întrebările frecvente este: se pot vinde sau închiria părți din proprietatea comună, cum ar fi holurile, casa scării, terasa sau subsolul? Răspunsul este mai complex decât pare și implică o înțelegere clară a prevederilor din legislația românească, în special Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Ce este proprietatea comună într-un bloc

Potrivit legii, într-un condominiu (adică o clădire de locuințe cu mai mulți proprietari), spațiile care nu pot fi delimitate fizic și folosite exclusiv de o singură persoană sau familie sunt considerate părți comune. Printre acestea se numără:

• casa scării;
• holurile;
• acoperișul/terasa;
• subsolul;
• structura de rezistență (pereți, planșee, grinzi);
• instalațiile comune (canalizare, apă, gaz, electricitate până la branșamente);
• terenul pe care este construit blocul.

Acestea sunt deținute în indiviziune de către toți proprietarii din bloc, în proporție cu cota parte indiviză aferentă fiecărui apartament.

Se pot vinde aceste spații?

Răspunsul este nu. Părțile comune nu pot fi vândute separat de apartamentele individuale, conform legii. Acestea sunt accesorii proprietății individuale și nu pot fi înstrăinate decât dacă toți coproprietarii își exprimă acordul scris, printr-un act notarial.

Horoscop zilnic 6 decembrie 2025: Vești importante pentru o zodie, surprize pentru alte două

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

În practică, este aproape imposibil ca zeci de proprietari să își dea acordul unanim pentru vânzarea unei bucăți din proprietatea comună. Astfel, legea limitează strict astfel de tranzacții tocmai pentru a proteja integritatea și funcționalitatea blocului.

Închirierea este posibilă, însă tot cu anumite condiții legale. Spre deosebire de vânzare, închirierea unei părți din proprietatea comună este permisă cu acordul majorității proprietarilor, conform prevederilor Legii nr. 196/2018, articolul 45.

Este nevoie de:

• Convocarea unei adunări generale a asociației de proprietari.
• Votul favorabil a cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii din bloc, în funcție de cota-parte deținută.
• Întocmirea unui proces-verbal și a unei hotărâri semnate.
• Încheierea unui contract de închiriere, de obicei pe firmă (asociația de proprietari este entitate juridică).

Astfel, dacă un spațiu comun (de exemplu, un fost uscător sau o boxă de la subsol) nu este folosit, acesta poate fi închiriat – de exemplu, unei firme pentru amplasarea unui automat, unui birou de administrare, unei rețele de telecomunicații sau pentru depozitare. Veniturile obținute trebuie folosite în beneficiul blocului – pentru reparații, modernizări sau acoperirea cheltuielilor comune.

Ce riscă cei care închiriază fără acord

Dacă un locatar închiriază sau folosește în mod exclusiv o parte comună fără aprobarea asociației, aceasta poate solicita evacuarea chiriașului și chiar acționarea în instanță. Legea permite protejarea părților comune împotriva uzului abuziv, iar utilizarea neautorizată poate duce la conflicte de lungă durată.

Vânzarea părților comune este, practic, imposibilă fără acordul unanim, iar închirierea este permisă doar cu aprobarea majorității. Legea românească protejează proprietatea comună pentru a preveni abuzurile și pentru a menține funcționalitatea spațiilor colective. Pentru orice inițiativă privind aceste spații, colaborarea cu asociația de proprietari este obligatorie și esențială.