Cum se fac bani din imobiliare în 2025 – 2026. Atenția dezvoltatorilor s-a mutat de pe marile orașe

România intră într-o nouă fază a pieței de retail: după ani în care centrele comerciale mari și mallurile din marile orașe au atras aproape tot capitalul, banii încep să curgă către orașele mici și medii. Aceste comunități, de 10.000 – 50.000 de locuitori, au încă un deficit sever de spații moderne de retail, ceea ce deschide o fereastră de oportunitate pentru investitori și dezvoltatori. Formatul vedetă este parcul de retail, un produs flexibil, cu costuri de construcție și operare mai reduse comparativ cu un mall clasic și cu mix de chiriași calibrat pentru proximitate.

În cifre, decalajul este evident: în localitățile sub 100.000 de locuitori, România are aproximativ 70 mp de spații comerciale moderne la mia de locuitori, mult sub țări din regiune. Acolo unde cererea de proximitate crește odată cu veniturile, fiecare proiect bine ancorat are șanse reale să devină magnetul comercial al comunității, cu efecte imediate în ocupare și venituri din chirii.

De ce se schimbă harta investițiilor

Schimbarea vine din trei direcții. Pe de o parte, ritmul de consum și intrarea continuă a brandurilor internaționale în rețele naționale împing extinderea dincolo de polii tradiționali. Pe de altă parte, randamentele parcurilor de retail rămân mai atractive decât în orașele mari, în special acolo unde competiția e redusă și terenurile sunt încă accesibile. În plus, comunitățile mici cer formate simple, eficiente și ușor de operat, exact ceea ce oferă un retail park.

Pentru tine, oportunitatea este accelerată de mixul potrivit de ancore. Retailerii din zona discount și value aduc trafic recurent și reduc riscul de vacanță, iar un proiect cu 6–12 unități, parcare generoasă și acces facil pe arterele locale poate deveni rapid „piața centrală” modernă a orașului. Pe termen mediu, componenta omnichannel contează la fel de mult: puncte de click & collect, retururi rapide și spații de tip showroom consolidează loialitatea clienților și stabilizează veniturile.

Horoscop marți, 3 februarie 2026. Zi dificilă pentru două zodii, pot pierde o sumă importantă de bani

Cele trei zodii cu noroc la bani în săptămâna 2-8 februarie 2026. Vin câştiguri din multe direcţii

Retail park-ul, motorul randamentelor în orașele mici

La nivel de produs, retail park-ul câștigă pentru că e modular și scalabil. Poți livra în faze, poți ajusta mixul de chiriași fără intervenții costisitoare și poți integra treptat servicii care cresc timpul petrecut la fața locului. Dincolo de magazine alimentare sau de home & deco, tot mai multe proiecte adaugă zone de food, servicii și divertisment, transformându-se în puncte de întâlnire pentru comunitate.

Din perspectiva randamentelor, intervalul de 8%–9% pentru proiectele prime confirmă atractivitatea clasei de active. Diferența o fac poziționarea, calitatea ancorelor și durata contractelor de închiriere. În orașele sub 50.000 de locuitori, mixul cu retaileri discounter și value, completat de farmacii, servicii financiare și spații pentru electronice sau articole sportive, tinde să ofere ocupare ridicată și venituri predictibile. Dacă îți propui să ții activul pe termen lung, strategia de tip build & hold are sens; dacă vrei rotație de capital, pregătești documentația pentru o vânzare selectivă după stabilizarea chiriilor.

Cum alegi orașul potrivit și structura proiectului

Primul filtru este demografia corelată cu mobilitatea. Țintește orașe de 15.000 – 50.000 de locuitori cu economie locală activă și, ideal, în proximitatea unui municipiu mai mare. Acolo unde traseele zilnice de navetă sunt clare, un proiect „la ieșirea din oraș” pe artera principală captează fluxul auto și minimizează costurile cu wayfinding-ul.

Al doilea filtru este competiția reală, nu cea pe hartă. Multe localități au strip-uri vechi sau spații parter neoptimizate care nu concurează cu un parc modern. Fă o analiză la nivel de branduri deja prezente și vezi ce lipsește din coșul lunar. O ancoră alimentară, un discounter non-food, un jucător de home & deco și două-trei chirii de servicii îți pot securiza un grad de preînchiriere confortabil înainte de turnarea fundației.

Al treilea filtru ține de ESG aplicat pragmatic. Integrezi încărcare pentru mașini electrice, piste sau rasteluri pentru biciclete, panouri fotovoltaice unde e fezabil și soluții de iluminat eficiente. Nu crești doar scorul de sustenabilitate, ci și atractivitatea pentru chiriași care au KPI-uri de mediu. În plus, aceste elemente încep să fie condiții de finanțare pentru unele bănci.

Ce randamente și riscuri să iei în calcul în 2025–2026

Structura de costuri rămâne sensibilă la prețul materialelor și la costul finanțării, dar poți amortiza o parte prin fazare și preînchirieri ferme. La achiziția terenului, negociază clauze de eșalonare legate de obținerea autorizațiilor, ca să reduci expunerea la riscul birocratic. La veniturile viitoare, scările de chirie indexate și perioadele de grație bine calibrate pe fit-out te ajută să eviți surprizele la DCF.

Pe partea de cerere, riscul major este supraofertarea punctuală când doi dezvoltatori urmăresc aceeași localitate. Ca să te protejezi, validează pipeline-ul real al competitorilor, nu doar zvonurile, și închide rapid LOI-urile cu ancorele. În orașele cu tranzit ridicat și fără parc modern, o livrare în 10–14 luni cu 60% preînchiriere poate securiza marja într-un context în care finanțarea rămâne selectivă.

La final, strategia ta ține de disciplină: alegi orașul pe criterii verificabile, construiești un mix de chiriași care duce trafic zilnic, pui accent pe ESG și omnichannel, iar în exit te uiți la un cumpărător instituțional care plătește pentru venit stabil, nu doar pentru beton, conform Economedia.