Cât mai e până explodează bula imobiliară din România: realitatea crudă din spatele speranțelor de ieftinire

În România, prețurile locuințelor par să plutească într-o lume paralelă față de puterea de cumpărare a populației. De ani buni, românii visează la momentul în care piața imobiliară va ceda în fața realităților economice și prețurile apartamentelor vor scădea drastic. Dar cât de aproape este, de fapt, această „revoluție imobiliară” despre care tot vorbesc analiștii? Iar dacă se va întâmpla, va fi o corecție de bun simț sau o prăbușire în toată regula?

Specialiștii sunt împărțiți între prognoze dramatice și realism financiar. Pe de o parte, se vorbește despre o posibilă scădere de până la 50% a prețurilor locuințelor, dar pe de altă parte, constructorii avertizează că această idee e mai degrabă o fantezie decât un scenariu realist.

Costuri reale, speranțe imaginare

Unul dintre cele mai importante argumente împotriva unei ieftiniri drastice a locuințelor este simplu: costurile reale ale construcției. În Constanța, spre exemplu, metrul pătrat construit sare deja de 1.500 de euro și, de cele mai multe ori, se situează în jurul valorii de 1.700-1.800 de euro. În unele cazuri se ajunge chiar și la 2.000 de euro pe metru pătrat, în funcție de locație și facilități.

Prețul final este determinat nu doar de prețul terenului, ci și de cheltuielile uriașe pentru materiale de construcții (cărămidă, ciment, BCA, fier fasonat, termopane), instalații sanitare și electrice, plus manopera. La toate acestea se adaugă salariile muncitorilor, taxele și impozitele către stat și, evident, un profit minim pentru dezvoltatori.

Un inginer constructor a explicat pentru presa locală: „Să vinzi cu 900 de euro pe metru pătrat e imposibil, decât dacă statul ar oferi subvenții, dar acest lucru nu se va întâmpla. Constructorii trebuie să reinvestească în scule, utilaje, să păstreze muncitori calificați și să respecte obligațiile fiscale.”

În acest context, ideea unei scăderi bruște și masive a prețurilor devine greu de susținut. Mai ales că, în prezent, constructorii operează cu marje tot mai mici, iar presiunile fiscale și lipsa forței de muncă îi determină să ridice și mai mult prețurile finale.

Paradoxal, în ciuda faptului că prețurile rămân ridicate, piața imobiliară pare să fi intrat într-un con de umbră în luna aprilie 2025. Potrivit datelor furnizate de ANCPI, numărul tranzacțiilor a scăzut în mai multe județe cheie: București (-23%), Cluj (-24%), Timiș (-13%) și Constanța (-20%).

În ciuda acestui recul în tranzacții, prețurile nu au urmat aceeași direcție descendentă. Proprietarii refuză să „lase la preț”, invocând investițiile făcute și așteptând un „cumpărător serios”. În realitate, însă, cumpărătorii sunt din ce în ce mai prudenți, mai ales în contextul economic incert și al alegerilor prezidențiale care se apropie. Teama de a face o investiție greșită predomină.

Această scădere a tranzacțiilor indică o piață în tensiune, în care nici cererea, nici oferta nu mai funcționează după logica obișnuită. Este o perioadă de stagnare forțată, în care toți așteaptă: unii scăderea prețurilor, ceilalți revenirea cererii.

E nevoie de o schimbare sistemică, nu de o prăbușire

Realitatea e că o scădere de prețuri nu se va produce doar din cauza viselor cumpărătorilor sau din cauza unor profeții apocaliptice. Este nevoie de intervenții sistemice – sprijin guvernamental pentru construcții accesibile, subvenții pentru prima locuință, scăderea taxelor pentru dezvoltatori sau credite cu dobânzi mai mici. Altfel, prețurile vor rămâne ridicate, iar tinerii vor continua să stea cu chirie sau să se mute în zone rurale.

Un alt aspect important ține de comportamentul investitorilor și al dezvoltatorilor. Mulți preferă să păstreze locuințele nevândute, în așteptarea unei stabilizări a pieței sau chiar a unor creșteri ulterioare. Alții aleg să închirieze, mai ales în orașele universitare sau în zonele cu interes turistic, unde cererea e constantă.

Pe termen lung, este posibil să vedem o ajustare lentă, dar nu o prăbușire bruscă a pieței. Pentru cei care visează la apartamente cu 50% mai ieftine, soluția s-ar putea să nu vină curând. Însă piața imobiliară din România este într-un moment de cotitură. Dacă apar politici noi și stimulente corect gândite, s-ar putea ca această „revoluție imobiliară” să fie una lentă, dar reală.