Ce ar trebui să ai în vedere, înainte de a-ți risca banii în investiții imobiliare

Ce ar trebui să ai în vedere, înainte de a-ți risca banii în investiții imobiliare

În această perioadă marcată de instabilitate și de lipsă de predictibilitate, tot mai mulți oameni caută soluții pentru a-și plasa banii în investiții durabile și profitabile. Domeniul imobiliarelor ar putea reprezenta o astfel de soluție, dar nu e atât de simplu să investești aici.

În primul rând, dacă te gândești să începi să investești bani în domeniul imobiliar și ai în vedere achiziționarea unuia sau a mai multor apartamente, de exemplu, trebuie să ții cont de faptul că piața se confruntă în acest moment cu scumpiri semnificative.

Conform cifrelor din sondaje, prețurile se află acum la prețuri peste media premergătoare pandemiei de Covid-19. Un apartament cu 2-3 camere, în zonele mai dezvoltate ale României, se vinde acum cu aproximativ 100.000 de euro.

Piața imobiliară și-a continuat creșterea și în semestrul al doilea. Preferințele clienților din portofoliu au fost apartamentele cu 2 și 3 camere, unde am tranzacționat, în ultimele săptămâni, peste 10 unități. Majoritatea caută suprafețe mai mari decât cele actuale în care locuiesc și, bineînțeles, se orientează cu precădere spre acele proprietăți care dispun de balcoane sau terase, acestea devenind un criteriu definitoriu în opțiunile clienților. Bugetul mediu alocat pentru o proprietate s-a situat la circa 100.000 euro, prețul fiind într-un continuu trend crescător”, a declarat Oscar Răceanu, Head of Residential Division în cadrul 24REAL.

„Acum avem listate imobile cu prețuri cuprinse între 50.000 și 200.000 de euro care sunt cele mai căutate din portofoliul nostru și care au un orizont mai scurt de vânzare decât în cazul celor cu prețuri mai ridicate. Proprietățile cu valori de peste 500.000 de euro au o perioadă mai lungă de tranzacționare, motivul fiind atenția sporită a clienților la astfel de proprietăți, în ceea ce privește poziționarea într-o zonă exclusivistă, atenția la detalii, finisaje, calitate, facilitați etc.

Recent, însă, am înregistrat și un record – cea mai rapidă tranzacție de proprietate imobiliară de până acum, ce a durat în jur de 96 de ore de la listare și până la perfectarea documentelor. Este vorba despre o garsonieră din zona Iancului. Acest lucru a fost posibil doar după ce, împreună cu proprietarul, am poziționat un preț corect în piață, iar produsul vândut se afla într-o zonă foarte căutată. Cele două criterii sunt secretul tranzacțiilor rapide”, a adăugat Oscar Răceanu.

Care e situația investițiilor, în acest moment

După primele nouă luni din 2021, piața de investiții imobiliare din România a totalizat aproximativ 570 milioane euro. Deși suma poate părea impresionantă, în realitate, vorbim despre un impact mult mai pronunțat, față de anul trecut.

Cifrele înregistrate pe acest sector în anul curent sunt cu 29% mai mici față de nivelul din 2020.

La fel ca în alți ani, cel mai puternic pol al investițiilor imobiliare din România este Bucureștiul. Anul acesta, el a atras nu mai puțin de 70% din volumul total tranzacționat, respectiv circa 400 milioane de euro.

Birourile au fost baza dezvoltării imobiliare anul acesta, atrăgând majoritatea fondurilor dedicate investițiilor, spun specialiștii, clădirile rezidențiale plasându-se în plan secund.

Nu putem nega faptul că este destul de bizară această tendință, în condițiile în care ne aflăm în al doilea an al pandemiei, cu sute de mii de angajați care lucrează de acasă și se preconizează faptul că munca de la distanță va deveni noua normalitate.

Tot mai multe studii efectuate pe piața muncii indică faptul că oamenii vor renunța din ce în ce mai mult la a merge fizic la birou și vor opta pentru joburi ce pot fi desfășurate cu ajutorul telemuncii. În aceste condiții, construirea masivă de clădiri de birouri este ușor inexplicabilă și surprinzătoare.

Conform experților pieței imobiliare, se pare că s-a ajuns în această situație din cauza faptului că mulți proprietari nu sunt interesați să vândă în condițiile actuale.

„Cu toate că există mai multe negocieri care probabil se vor închide în trimestru patru, este greu de crezut că vom mai putea ajunge până la finalul anului la nivelul de aproximativ 900 milioane euro, înregistrat în 2020. Această situație este generată în mare măsură de lipsa ofertei – mulți proprietari nu sunt interesați să vândă în condițiile actuale din piață”, a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

La ce ar trebui să fii atent, concret

În primul rând, înainte de a investi, ar trebui să îți alcătuiești un buget de investiții. Fă-ți un calcul și vezi, exact, care e suma pe care ți-o permiți în mod real să o investești, astfel încât să te îndatorezi cât mai puțin la un credit și pe o perioadă cât mai mică.

Calculează dacă rata creditului se poate plăti singură, din chirie. Urmărește constant evoluția chiriilor și fii atent să reușești să te încadrezi într-un cost al ratei care să fie acoperit de chiriașii care îți vor ocupa apartamentul. Atenție, trebuie să iei în calcul o chirie cu minimum 10% sub prețul pieței, pentru că nu știi niciodată cum evoluează aceasta.

Acum, de exemplu, chiriile medii pe segmentul rezidențial nou din București au scăzut cu aproximativ 6% în medie în semestrul întâi al acestui an, comparativ cu aceeași perioadă din 2020. Este important de reținut că peste 5500 de locuințe sau aproximativ 10% din totalul livrărilor au fost achiziționate de investitori. Dintre acestea, aproximativ 45% au fost revândute, în timp ce restul au fost oferite spre închiriere, în speranța obținerii unui randament pe termen lung.

”Dacă piața rezidențială a rezistat foarte bine șocului produs de pandemia Covid-19, sectorul chiriilor a fost puternic afectat, în special pe segmentele destinate studenților și călătoriilor de business sau turistice. Segmentul închirierilor pe termen lung a înregistrat rezultate mai bune, mai ales în orașele mari precum Bucureștiul, climatul general fiind într-o contiună îmbunătățire comparativ cu acum un an”, afirmă Gabriel Voicu, vicepreședinte SVN Romania.

Pentru următoarele 12 se estimează o creștere liniară a prețurilor, având în vedere rezultatele economice din țara noastră, rata de imunizarea și revenirea multor angajați la birou.

Concret, un apartament cu două camere din București poate fi închiriat în 2021 cu un preț de pornire de 250 – 350 de euro pe zona mass-market, între 450 – 600 de euro pe segmentul middle market. În același timp, dacă te uiți la un apartament cu trei camere, acesta este închiriat la valori cuprinse între 600 și 900 de euro pe segmentul middle market, în timp ce o vilă are valoare de închiriere de la 750 de euro.

”În viitor, vom vedea tot mai mulți proprietari de mari portofolii de apartamente, achiziționarea de locuințe în vederea închirierii lor ulterioare oferind un randament satisfăcător și stabil pe termen lung, indiferent de anumite perioade punctuale. Cumpărătorii activi pe acest segment trebuie să acorde o atenție deosebită tipului de proprietate achiziționată; așa cum s-a schimbat cererea pentru achiziționarea de locuințe și cei care caută o locuință pentru închiriere au noi criterii de selecție, de la suprafețe la compartimentări”, a concluzionat Gabriel Voicu.

Citește și: