Cine răspunde pentru infiltrațiile din tavan. Proprietarul de la ultimul etaj sau asociația de locatari?

Infiltrațiile care apar în tavanul unui apartament stârnesc frecvent discuții: cine trebuie să repare și cine plătește: proprietarul apartamentului de deasupra, asociația de proprietari sau toți locatarii? Răspunsul depinde, în principal, de natura avariei și de partea imobilului de la care provine defecțiunea, iar legislația actuală (Codul Civil și Legea asociațiilor de proprietari) oferă răspunsuri clare.

Acoperișul blocului, considerat parte comună

În primul rând, elementele clădirii precum acoperişul, terasele, fundaţia, structura de rezistență şi alte elemente comune sunt considerate părți comune ale condominiului, adică revin tuturor coproprietarilor. Acoperișul sau podul care protejează întreaga clădire intră, de regulă, în categoria părților comune.

Consecința practică: reparațiile și întreținerea părților comune (inclusiv acoperiș, izolații sau terase care afectează locuințele subiacente) sunt obligații colective. Conform Codului Civil, în lipsa unor înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune în proporţie cu cota-parte deţinută. Astfel, costurile reparației unui acoperiș care provoacă infiltrații cad, în principiu, în sarcina tuturor coproprietarilor.

Legea asociațiilor de proprietari (Legea nr.196/2018) completează mecanismul: asociația de proprietari organizează administrarea, întreținerea și reparațiile comune și trebuie să propună și să gestioneze fondul de reparații necesar pentru astfel de intervenții. În practică, asociația decide (prin hotărârea Adunării Generale) intervenția și modul de acoperire a costurilor (fond de reparații, cote suplimentare etc.).

Horoscop zilnic 6 decembrie 2025: Vești importante pentru o zodie, surprize pentru alte două

Cerere de căsătorie surpriză la „Mireasa”. Un cuplu contestat s-a logodit, după câteva săptămâni de relație: „Promit că o să încerc să te fac fericit”

Există însă o regulă importantă: dacă infiltrația provine din instalațiile sau lucrările din interiorul apartamentului unui anumit proprietar (de exemplu o țeavă spartă în baia locatarului de deasupra sau o lucrare improvizată neconformă), atunci reparația și despăgubirile pentru stricăciuni cad în sarcina proprietarului acelui apartament. Legislația și practica jurisprudențială arată că proprietarul care a cauzat prejudiciul este obligat să repare și să suporte cheltuielile.

Pașii practici pe care să îi urmezi când apare infiltrația

• Documentează infiltrația: fotografii, filmări, inventar al pagubelor.
• Anunță imediat asociația de proprietari (președinte/administrator) în scris — Legea 196 impune comunicarea problemelor care afectează părțile comune.
• Solicită constatarea tehnică (inspecție) — dacă defecțiunea vine din acoperiș/terasă, se încadrează la părțile comune; dacă provine din instalația interioară a vecinului de deasupra, reparația cade în sarcina acestuia.
• Dacă un proprietar refuză accesul pentru lucrări necesare, legea și practica permit asociației să ceară accesul și, în anumite situații, pot exista sancțiuni administrative.
• Dacă asociația efectuează reparații urgente pentru a limita pagubele, poate suporta inițial costurile din fondul de reparații și ulterior să recupereze sumele de la proprietarul responsabil, dacă acesta este identificat.

În majoritatea situațiilor, infiltrația cauzată de deteriorarea acoperișului sau a altor părți comune este problemă colectivă. Asociația inițiază lucrările, iar cheltuielile se împart proporțional între coproprietari. Dacă, însă, sursa este o instalație privată din apartamentul de deasupra, responsabilitatea (reparații și despăgubiri) revine proprietarului acelui apartament.