Radiografia locuințelor din București – bula imobiliară s-a prăbușit și se măsoară în autorizații de construire

În Capitală, febra dezvoltărilor rezidențiale a lăsat loc liniștii șantierelor. Indicatorul care nu minte este autorizația de construire: când aceasta se rarefiază, oferta viitoare scade, iar întârzierea se propagă pe doi-trei ani în prețuri, livrări și accesibilitate. În București, jucători cu expunere directă pe piață vorbesc de un blocaj prelungit, cauzat în principal de ritmul extrem de lent al avizelor. În oglindă, Ilfovul înregistrează un apetit ridicat pentru construcții noi, semn că cererea nu a dispărut, doar s-a mutat peste linia administrativă a orașului.

De ce s-a oprit Bucureștiul și s-a accelerat Ilfovul

Dinspre dezvoltatori, ingineri de securitate și consultanți, mesajul e constant: autorizațiile noi în Capitală sunt puține sau vin foarte greu. Proiectele care se văd astăzi la lucru se bazează, de cele mai multe ori, pe aprobări mai vechi, scoase din sertar abia acum. Primăria Generală recunoaște îngustarea „gâtului de sticlă”: lipsa de personal în Direcția de Urbanism și Amenajarea Teritoriului prelungește inevitabil termenele. Când actul de bază întârzie, lanțul întreg se gripează — de la proiectare și contractarea utilajelor, până la conformarea HSE, instruiri și auditări.

Pe partea cealaltă a șoselei de centură, lucrurile curg altfel. În zonele limitrofe Capitalei — Popești-Leordeni, Otopeni, Voluntari — numărul autorizațiilor este vizibil mai mare, iar suprafețele autorizate sugerează mii de locuințe în pipeline. Asta explică migrația cumpărătorilor spre Ilfov: dacă vrei să te muți repede într-un apartament nou, te uiți acolo unde șantierele pornesc și se livrează la termen.

Ce spun cifrele despre „bula” din Capitală

Datele agregate în ultimii ani conturează o corecție severă. Între 2021 și 2024, numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale în București s-a înjumătățit, iar suprafața utilă totală autorizată a scăzut cu aproximativ 62%. Doar în primele nouă luni din 2024, Capitala a numărat 272 de autorizații, cu 4,2% sub aceeași perioadă din 2023 și cu 45% sub 2021. Nu vorbim despre o variație sezonieră, ci despre o tendință persistentă, confirmată la nivel operațional de cei care intră în proiect abia după ce hârtia e semnată.

Horoscop marți, 3 februarie 2026. Zi dificilă pentru două zodii, pot pierde o sumă importantă de bani

Cele trei zodii cu noroc la bani în săptămâna 2-8 februarie 2026. Vin câştiguri din multe direcţii

Mai departe, în 2025, ritmul nu arată un reviriment spectaculos. Un reper lunar arată câteva zeci de autorizații și câteva sute de locuințe în Capitală, în timp ce București-Ilfov cumulat urcă la câteva sute de autorizații și peste două mii de unități noi în lucru. Alte regiuni din țară au evoluții mixte, însă tabloul general indică o temperare a ritmului de construire, cu excepții punctuale. Pentru tine, mesajul e simplu: oferta viitoare din oraș va rămâne sub presiune, iar diferența o vor face stocul în construcție și livrările deja programate în următorii doi ani.

Consecințele: prețuri, accesibilitate și orașul care pierde investiții

Când autorizarea se contractă, oferta nouă se subțiază și prețurile rezistă mai ușor la scăderi. Dacă te uiți la orizontul 2025–2026, o să vezi mai puține proiecte mari în oraș și mai multe fazări în Ilfov. Pe termen scurt, asta poate însemna pentru tine un buget mai mare pentru o locuință în interiorul orașului sau, alternativ, compromisuri la suprafață și localizare. Pe termen mediu, orașul plătește mai scump: proiecte de sute de milioane de euro amână decizia de investiție sau se relocă, iar accesul companiilor la spații de birouri noi devine mai dificil. Lipsa opțiunilor locative aproape de huburile de muncă împinge naveta și accentuează presiunea pe infrastructură.

Un alt efect este degradarea stocului existent. Clădiri-reper care ar fi putut fi reconfigurate — de la spații comerciale centrale până la clădiri mixte lângă metrou — rămân suspendate între intenție și avize. Fără un proces de renovare accelerat, calitatea vieții urbane se erodează, iar potențialul de venituri fiscale pentru oraș stagnează.

Cum îți ajustezi așteptările ca potențial cumpărător sau investitor

Dacă vrei să cumperi în București, pregătește-te pentru o piață cu ofertă limitată pe segmentele cele mai căutate și cu discounturi rare la proiectele bine poziționate. Mizează pe ansambluri cu autorizații și finanțare clară, urmărește termenele de execuție și verifică istoricul dezvoltatorului la livrări anterioare. Dacă ești flexibil, extinde căutarea spre localitățile din Ilfov conectate prin transport public sau artere rapide; acolo vei găsi adesea stoc mai mare și timpi de predare mai scurți.

Dacă ești investitor mic, cu plan de închiriere, calculează atent randamentele nete după costuri de administrare, întreținere și perioade de neocupare. Randamentele brute pot arăta similar între un cartier din București și un proiect nou din Ilfov, dar riscul de întârziere la predare și calitatea managementului tehnic fac diferența în cash-flow. În toate cazurile, pune pe listă documentele-cheie: autorizația de construire, cartea tehnică, recepția la terminarea lucrărilor și conformările la siguranță și incendiu.

Ce ar putea debloca piața în Capitală

Soluția trece inevitabil prin capacitatea administrativă. Cu mai mulți oameni în urbanism, termene predictibile și digitalizare reală a traseului documentelor, fluxul autorizațiilor s-ar apropia de nevoia reală a orașului. În paralel, o politică locală coerentă pentru reconversia clădirilor emblematice ar genera rapid șantiere cu impact urban major, fără consum de teren suplimentar. Până atunci, ritmul construcțiilor din Capitală va continua să fie dictat de stocul de autorizații vechi și de energia Ilfovului de a prelua cererea pe termen scurt și mediu.