Cum ajungi să plătești diferența de TVA de la 9% la 19% în imobiliare. ANAF a sancționat o firmă după ce a vândut mai multe proprietăți

Creșterea taxei pe valoare adăugată pentru locuințele noi a schimbat radical regulile în imobiliare. Dacă până la 31 iulie 2025 existau facilități fiscale pentru achiziția de apartamente sau case sub un anumit prag valoric, de la 1 august regulile s-au modificat. TVA-ul redus de 9% a fost eliminat pentru majoritatea tranzacțiilor, fiind păstrat doar pentru imobile cu destinație socială (cămine de bătrâni, centre pentru copii sau unități de recuperare). În paralel, TVA-ul standard a crescut la 21%, ceea ce pune presiune atât pe cumpărători, cât și pe dezvoltatori.

În acest context, ANAF a început să deruleze controale pentru a verifica modul în care firmele au aplicat cotele reduse. Una dintre companiile verificate a fost sancționată după ce a vândut spații comerciale către persoane fizice folosind TVA de 9%, deși facilitatea fiscală se aplica strict locuințelor.

Cum s-a făcut greșeala și ce a constatat ANAF

Raportul publicat de instituție arată că societatea controla perioadele ianuarie 2019 – noiembrie 2024 și activa pe codul CAEN 4120 (lucrări de construcții rezidențiale și nerezidențiale). În vânzările sale, compania a aplicat TVA redus, deși livra spații comerciale, nu apartamente.

„Referitor la TVA, s-a stabilit o diferenţă: TVA colectată de 19% aferentă unor spații comerciale antecontractate cu cota de 5% pentru clienți persoane fizice, în condițiile în care spațiile comerciale nu fac parte din politica socială de vânzare a apartamentelor”, se precizează în raportul ANAF.

Horoscop marți, 3 februarie 2026. Zi dificilă pentru două zodii, pot pierde o sumă importantă de bani

Cele trei zodii cu noroc la bani în săptămâna 2-8 februarie 2026. Vin câştiguri din multe direcţii

Mai mult, inspectorii au descoperit că nu s-a respectat nici regula care permite unei persoane fizice să achiziționeze doar o singură locuință cu TVA redus. În situațiile în care aceeași persoană cumpărase mai multe proprietăți cu această facilitate, ANAF a impus diferența de TVA până la cota standard de 19%.

Ce reguli trebuie respectate la achiziția unei locuințe noi

Facilitatea de 9% se aplica doar pentru imobilele care îndeplineau cumulativ două condiții: suprafață utilă de maximum 120 mp și valoare totală de maximum 600.000 lei, exclusiv TVA. În plus, acestea trebuiau să fie destinate locuirii efective, nu unor activități comerciale.

De la 1 august 2025, această facilitate a fost eliminată, prin Legea 141/2025. În prezent, pentru locuințele noi se aplică TVA de 21%, cu excepția contractelor încheiate până la 31 iulie 2025, pentru care se mai poate aplica 9% doar dacă avansul plătit a fost de minimum 20%, iar locuința este locuibilă până la 31 iulie 2026.

„Creșterea TVA nu este o simplă ajustare fiscală, ci o decizie cu efecte majore asupra pieței imobiliare. Dezvoltatorii și cumpărătorii trebuie să fie atenți la detaliile contractelor și să evite interpretări eronate care pot duce la costuri suplimentare semnificative”, explică Adina Vizoli, partener într-o companie de consultanță fiscală.

Concluzii pentru cumpărători și dezvoltatori

Schimbarea regulilor fiscale a complicat accesul la locuințe, în special pentru beneficiarii programului Noua Casă. În lipsa ajustării plafoanelor de finanțare, TVA-ul crescut reduce numărul locuințelor eligibile și ridică bariera de intrare pe piața imobiliară pentru tineri.

Pentru dezvoltatori, riscul principal îl reprezintă controalele ANAF, care vizează nu doar aplicarea corectă a TVA, ci și respectarea tuturor condițiilor legale. O simplă interpretare greșită poate duce la obligații suplimentare de plată, penalități și chiar litigii costisitoare.