Construcţie pe teren supus partajului judiciar. Ce poţi să faci legal?

Construirea unei case sau a oricărui tip de edificiu pe un teren care se află într-o stare de coproprietate și este supus partajului judiciar ridică numeroase probleme juridice și riscuri majore pentru toți cei implicați. Codul Civil român reglementează clar drepturile coproprietarilor și limitele în care aceștia pot dispune de bunul comun înainte de finalizarea procesului de partaj. Află ce este legal, ce riscuri implică o astfel de construcție și ce soluții ai la dispoziție.

Ce înseamnă partajul judiciar

Partajul judiciar intervine atunci când doi sau mai mulți coproprietari nu reușesc să cadă de acord asupra modului în care să își împartă un bun comun – în acest caz, un teren. Procedura este reglementată de art. 666-686 din Codul de procedură civilă și are ca scop final ieșirea din indiviziune. Până la finalizarea partajului, terenul rămâne în proprietatea comună a tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 640 din Codul Civil, niciun coproprietar nu poate efectua acte de dispoziție (vânzare, construcție, ipotecare etc.) asupra părții sale din bunul comun fără consimțământul celorlalți coproprietari. Cu alte cuvinte, nu este legal să construiești pe terenul aflat în coproprietate fără acordul scris al tuturor celorlalți.

De asemenea, art. 634 din Codul Civil prevede că: „Oricare dintre coproprietari poate cere oricând ieșirea din indiviziune, chiar dacă există o convenție contrară. Cu toate acestea, partajul nu poate fi cerut dacă este vătămător pentru ceilalți coproprietari.”

Peste 400.000 de euro, obținuți la o gală caritabilă din București, vor sprijini comunitățile locale

Suma impresionantă cu care Irina Columbeanu și-a vândut un tablou. Fiica Monicăi Gabor face bani de când era mică

Construcția fără acord – consecințe legale

Dacă unul dintre coproprietari decide să construiască pe terenul comun fără acordul expres și scris al celorlalți, aceștia pot solicita în instanță:

• demolarea construcției, dacă se dovedește că este realizată abuziv;
• daune materiale pentru folosirea exclusivă a terenului comun;
• acordarea unei compensații în cadrul partajului, sub forma unei sume echivalente cu partea de teren ocupată.

În cazul în care construcția este realizată de bună-credință, instanța poate decide, potrivit art. 579 din Codul Civil, că cel care a construit are dreptul să ceară fie menținerea construcției cu plata unei sume către ceilalți, fie acordarea unei suprafețe echivalente în urma partajului.

Ce poți face din punct de vedere legal

Pentru a evita conflictele și litigiile, este recomandat să urmezi pașii legali:

• Obține acordul scris al tuturor coproprietarilor. Acest acord trebuie să precizeze clar dimensiunea și destinația construcției.
• Inițiază partajul pe cale amiabilă. Dacă toți coproprietarii sunt de acord, notarul public poate încheia un act de partaj voluntar.
• Dacă nu există înțelegere, începe partajul judiciar. Odată cu finalizarea acestuia, terenul se va împărți în mod legal și vei putea construi pe partea ta.
• Verifică regimul juridic și urbanistic al terenului. Chiar și cu partajul făcut, este necesară autorizație de construire conform legii 50/1991.

Construirea pe un teren aflat în partaj judiciar este o acțiune cu multe riscuri legale. Singura cale sigură este obținerea unui acord scris al coproprietarilor sau finalizarea procesului de partaj. Respectarea prevederilor Codului Civil te poate scuti de procese costisitoare și de pierderea investiției.