Cum treci o casă sau un apartament pe numele altei persoane. Detaliile din Codul Civil care te scapă de bătăi de cap în imobiliare

Transferul dreptului de proprietate asupra unei locuințe este mai mult decât o simplă formalitate notarială. Chiar dacă expresia „a trece casa pe numele altcuiva” pare simplă, în realitate presupune o serie de pași bine reglementați prin Codul Civil și fiscalitatea asociată. Totul pornește de la alegerea temeiului juridic potrivit: vânzare, donație, întreținere sau testament.

Cea mai frecventă variantă: contractul de vânzare-cumpărare

Dacă dorești să cedezi proprietatea în schimbul unei sume de bani, ai nevoie de un contract de vânzare-cumpărare. Potrivit Codului Civil, acest contract trebuie încheiat în fața unui notar public, în formă autentică, iar tranzacția este validă doar dacă este înscrisă în cartea funciară. Până la intabulare, cumpărătorul nu are opozabilitate față de terți.

Prețul trebuie să fie real și proporțional cu valoarea proprietății, altfel contractul poate fi anulat. Vânzătorul are obligația să achite un impozit pe tranzacție, iar cumpărătorul va suporta cheltuielile notariale și taxa de intabulare. Printre documentele obligatorii se numără actul de proprietate, extrasul CF, certificatul fiscal și certificatul de performanță energetică.

Donația: transfer gratuit, dar nu fără riscuri

Dacă transferul are loc cu titlu gratuit, vorbim de donație. Legea prevede obligativitatea autentificării în fața notarului. Deși este irevocabilă, există situații în care donația poate fi anulată, cum ar fi tentativa donatarului asupra vieții donatorului sau refuzul de a-l întreține.

Tot prin notar se face înscrierea donației în Registrul Național Notarial, urmată de intabularea în cartea funciară. Un detaliu important: chiar dacă nu presupune o plată, donația poate conține o „sarcină” – o obligație pe care donatarul trebuie să o respecte. În caz contrar, se poate cere revocarea actului.

Întreținerea: când schimbi casa pe grijă și suport

Contractul de întreținere este o altă modalitate legală de a ceda o proprietate, în schimbul unei obligații de îngrijire, cel mai adesea pe viață. În practică, întreținerea poate însemna hrană, adăpost, îmbrăcăminte, sprijin medical sau chiar cheltuielile de înmormântare.

Fiind un contract intuitu personae, obligațiile nu pot fi transferate altcuiva și trebuie executate personal. La nevoie, întreținerea poate fi transformată prin decizie judecătorească într-o rentă viageră. Iar dacă întreținătorul nu își respectă obligațiile, beneficiarul poate cere desfacerea contractului în instanță.

Transfer prin testament: ce trebuie să știi

Dacă dorești ca o altă persoană să devină proprietar doar după decesul tău, poți apela la un testament. Pentru a produce efecte, testamentul trebuie redactat în formele legale și respectat întocmai. Legatarul nu devine proprietar imediat, ci doar după dezbaterea succesiunii și înscrierea în cartea funciară.

Cartea funciară și forma autentică: pași esențiali

Indiferent de modalitatea de transfer, înscrierea în cartea funciară este obligatorie pentru ca noul proprietar să fie recunoscut oficial. De asemenea, fără formă autentică notarială, actul este nul din punct de vedere legal – cu excepția unor donații indirecte sau daruri manuale.

De ce ai nevoie de notar și, uneori, de avocat

Notarul are rolul de a verifica actele, consimțământul părților și de a asigura legalitatea transferului. În cazurile mai complexe, implicarea unui avocat specializat în drept civil poate preveni eventuale litigii sau interpretări eronate.

Concluzie: nu lăsa lucrurile la voia întâmplării

Fie că ești donator, vânzător, întreținător sau testator, ai obligația legală de a parcurge toți pașii pentru ca transferul de proprietate să fie valabil și opozabil. De aceea, consultarea unui notar și, în unele situații, a unui avocat, nu este doar recomandată, ci esențială, conform Legal Badger.