Cât valorează locuința ta, cum știi ce preț are un apartament în România. Exemple de calcul pentru estimarea corectă în imobiliare

Calcularea valorii de piață a unei locuințe este un proces complex, reglementat de legi și standarde profesionale stricte. Fie că ești proprietar sau potențial cumpărător, este esențial să înțelegi cum se stabilește prețul corect al unui apartament sau al unei case în România. În acest articol, vom explora principalele metode de evaluare a imobilelor și vom oferi exemple de calcul pentru o estimare cât mai exactă a valorii locuinței tale.

Ce reglementează calcularea valorii de piață a unui imobil?

Calcularea valorii de piață a unui imobil este reglementată prin Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 și Legea nr. 99/2013. Conform acestor acte normative, evaluarea bunurilor imobiliare este definită ca activitatea de estimare a valorii, concretizată într-un raport de evaluare realizat de un evaluator autorizat. Acest proces este guvernat de standardele adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), care sunt aliniate la Standardele Internaționale de Evaluare (IVS).

Principalele metode de evaluare a imobilelor

Evaluatorii autorizați utilizează trei metode principale pentru a stabili valoarea de piață a unui imobil: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost.

1. Abordarea prin piață

Partea mașinii de spălat pe care sigur nu ai curățat-o niciodată, dar e plină de mucegai. Aici se strânge cea mai multă mizerie

Un avion prăbușit într-o zonă turistică din Brazilia: 10 persoane și-au pierdut viața

Această metodă este cea mai frecvent utilizată și implică compararea imobilului evaluat cu proprietăți similare care au fost recent vândute sau sunt oferite spre vânzare pe piața locală. Evaluatorul ajustează prețurile proprietăților comparabile pentru a reflecta diferențele față de imobilul evaluat. De exemplu, dacă un apartament dintr-o zonă similară a fost vândut recent pentru 100.000 de euro, dar apartamentul tău are o suprafață mai mare, evaluatorul va ajusta prețul în consecință.

2. Abordarea prin venit

Această metodă este utilizată în special pentru proprietățile care generează venituri, cum ar fi apartamentele închiriate sau clădirile de birouri. Valoarea imobilului este estimată pe baza venitului pe care acesta îl poate genera. Se aplică tehnici precum capitalizarea directă sau analiza fluxului de numerar actualizat. De exemplu, dacă un apartament închiriat generează un venit anual de 6.000 de euro, iar rata de capitalizare este de 6%, valoarea imobilului ar fi de 100.000 de euro (6.000/0,06).

3. Abordarea prin cost

Această metodă estimează valoarea imobilului prin calcularea costului de înlocuire sau de reproducere a construcției, din care se scade deprecierea acumulată, la care se adaugă valoarea terenului. Este utilizată în special când nu există date de piață comparabile sau când proprietatea nu generează venituri identificabile. De exemplu, dacă costul de nou al unei case este estimat la 150.000 de euro și deprecierea acumulată este de 20%, valoarea casei ar fi de 120.000 de euro, la care se adaugă valoarea terenului.

Exemple de calcul pentru estimarea valorii unui apartament

Să presupunem că deții un apartament cu două camere într-un cartier din București. Pentru a estima valoarea de piață a acestuia, un evaluator autorizat va folosi una dintre metodele de mai sus, sau chiar o combinație a acestora, în funcție de specificul imobilului.

Exemplu 1: Abordarea prin piață

Evaluatorul compară apartamentul tău cu alte trei proprietăți similare din zonă care au fost vândute recent:

• Apartament A: vândut pentru 90.000 de euro, suprafață 50 mp.
• Apartament B: vândut pentru 95.000 de euro, suprafață 52 mp.
• Apartament C: vândut pentru 100.000 de euro, suprafață 55 mp.

După ajustarea prețurilor pentru diferențele de suprafață și condițiile pieței, evaluatorul estimează că apartamentul tău ar putea valora aproximativ 93.000 de euro.

Exemplu 2: Abordarea prin venit

Dacă apartamentul este închiriat și generează un venit anual de 5.400 de euro, iar rata de capitalizare pentru zona respectivă este de 5,5%, valoarea estimată ar fi de aproximativ 98.200 de euro (5.400/0,055).

Importanța unui evaluator autorizat

Este esențial să apelezi la un evaluator autorizat pentru a obține o estimare corectă și legală a valorii imobilului tău. Evaluatorul va lua în considerare toate aspectele relevante, de la caracteristicile imobilului până la condițiile pieței și cadrul legal aplicabil, pentru a furniza o estimare precisă a valorii de piață.

În concluzie, valoarea locuinței tale poate fi determinată cu acuratețe doar printr-o evaluare profesionistă, realizată conform standardelor ANEVAR. Fie că intenționezi să vinzi, să cumperi sau să obții un împrumut garantat cu un imobil, cunoașterea valorii reale a proprietății tale este crucială pentru a lua decizii informate, conform Legal Badger.