Refinanțarea creditelor ipotecare: ce trebuie să știi despre costuri și procedură

În ultimul an, dobânzile au crescut agresiv la creditele ipotecare în lei, iar românii caută intens soluții pentru a reduce pe cât posibil costul ratelor lunare și a căpăta predictibilitate pentru viitor.

Dobânzile bancare s-au majorat exponențial în ultimul an. Unii debitori au ajuns să plătească o rată la bancă mult mai mare în raport cu ceea ce-și asumaseră la semnarea contractului cu dobândă variabilă. Astăzi, unele bănci percep și 9% dobândă, la creditele mai vechi de luna mai a anului 2019, care încă sunt influențate de indicele ROBOR.

Pentru creditele noi, influențate de IRCC, dobânda ajunge foarte aproape de pragul de 7% și urmează să crească puternic în 2023, conform previziunilor analiștilor financiari.

Prin urmare, cei ce mai au ani buni de plată pentru a-și achita locuințele, trebuie să găsească soluții.

Obiceiuri și superstiții de Sfinții Mihail și Gavriil. Ce spune tradiția că nu ai voie să faci în această zi de sărbătoare

Incendiu uriaș în Tulcea. Pompierii militari au intervenit de urgență: S-au luptat cinci ore cu flăcările

Mulți debitori au apelat deja la măsuri precum schimbarea ROBOR cu IRCC, refinanțarea, amânarea ratelor la credite.

„Băncile din România au primit 7.872 de solicitări pentru suspendarea obligațiilor de plata a ratelor, dobânzilor și comisioanelor, de la clienții persoane fizice și juridice, până la dată de 29 august 2022, în conformitate cu prevederile Ordonanței 90/2022 privind acordarea unor facilități pentru creditele acordate de bănci și instituții financiare nebancare anumitor categorii de debitori, potrivit datelor Asociației Române a Băncilor culese de la băncile care totalizează o cota de piață de 94% în funcție de active.

Persoanele fizice au transmis 7.649 de solicitări în baza moratoriului legislativ aferent anului 2022 prin care pot beneficia de suspendarea ratelor pe o perioada de până la nouă luni, reprezentând aproximativ 97% din total, în timp ce persoanele juridice au înaintat 223 de solicitări. Aproape jumătate dintre solicitările clienților, care se calificau la condițiile prevăzute de Ordonanță 90/2022, au fost soluționate până la dată de 29 august 2022, restul fiind rezolvate după dată respectivă.

În primele opt luni ale anului 2022, băncile din România au continuat să aplice măsuri proactive de sprijin pentru clienții aflați în dificultate financiară temporară de plata, astfel că numărul de soluționări în baza măsurilor proprii ale băncilor este de 16.184. De măsurile proactive aplicate de instituțiile de credit au beneficiat 15.547 persoane fizice și 637 persoane juridice, numărul clienților fiind dublu comparativ cu cel legat de aplicarea moratoriului legislativ.

Aproximativ 26.177 de debitori persoane fizice au optat pentru schimbarea indicelui ROBOR cu IRCC din contractele de credit în primele opt luni ale anului, în cadrul băncilor la care au contractat inițial împrumutul. Trecerea de la indicele ROBOR la IRCC în contractele în lei vechi se poate realiza cu acordul ambelor părți, atât consumatorul, cât și banca, iar dacă se produce, această este ireversibilă. Dobânzile calculate în funcție de IRCC sunt variabile, astfel că un consumator se poate aștepta la majorarea ratei determinată de creșterea IRCC.

Alți 1.421 de debitori persoane fizice au solicitat schimbarea indicelui ROBOR cu dobânda fixă în contract în perioada primelor opt luni ale anului 2022, tot la instituția de credit la care dețineau inițial împrumutul. În primele opt luni ale anului curent, un număr de 54.024 de clienți persoane fizice au optat pentru refinanțarea creditului la altă bancă”, arată datele Dreptul la Banking.

Asupra refinanțării ne vom opri astăzi cu discuțiile, deoarece despre restul posibilităților am discutat în materiale anterioare, iar această opțiune a beneficiat de mai puțină atenție. Astfel, vom afla în rândurile de mai jos cele mai importante aspecte pe care trebuie să le știm, dacă suntem interesați de a ne refinanța un credit sau mai multe credite pe care le avem deja în derulare. Vom vedea care sunt cele mai frecvente costuri și proceduri, în linii mari.

Ce e refinanțarea și ce presupune

Practic, vorbind simplist, refinanțarea nu presupune altceva decât acordarea unui nou credit. Dacă ne referim la creditele pentru locuințe, atunci în cadrul refinanțării se produce și reevaluarea imobilului adus în garanție.

Acest ultim aspect e important, pentru că presupune niște costuri. Este vorba de câteva sute de lei, dar există și o ofertă a unui jucător bancar mare ce pune la dispoziție gratis această procedură.

Care sunt costurile refinanțării unui credit

Trebuie să știi că pot apărea și niște costuri atunci când apelezi la soluția de a-ți refinanța datoriile la bănci. Scapi de ele doar dacă refinanțarea se face la aceeași bancă de la care te-ai și împrumutat. În schimb, situația se complică puțin, dacă optezi să-ți refinanțezi creditele la altă instituție, nu de la cea de la care ai contractat creditul.

În cel de-al doilea caz, trebuie să ai în vedere, în principiu, anumite costuri, precum:

„- costul scrisorii de refinanțare, prin care la care ai creditul acum îți spune, în scris, pentru a-ți servi la cealaltă bancă, cât mai ai de rambursat din credit. Aceea va fi suma de refinanțat, pentru care vei primi un nou credit. Comision unic la cererea clientului, se cheamă costul cu scrisoarea de refinanțare în lista de comisioane a băncilor, care poate fi de 100-500 lei, in funcție de unde ai creditul.
– comision de rambursare anticipată a creditului, care se platește tot la unde închizi creditul vechi, dar DOAR DACĂ ai avut un credit cu fixă (imobiliar, acordat înainte de 2016 – dacă creditul este încă în perioada de fixă): 1% din suma rambursată în avans, sau 0.5% dacă ești în ultimul an de credit
– costurile cu terții, în cazul refinanțării unui credit imobiliar: evaluator, notar, extras de carte funciară, etc (aproximativ 1.000 euro la un credit de 50.000 euro)”, explică specialiștii FinZoom.ro.

Dacă te afli într-o situație dificilă cu ratele la bănci sau IFN-uri și nici refinanțarea nu ți se pare potrivită pentru tine, nu uita că mai există o soluție care te poate ajuta. Poți apela la experții CSALB. Ca referință, Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în Domeniul Bancar (CSALB) este o entitate înființată ca urmare a unei Directive europene și intermediază gratuit și în mai puțin de trei luni negocierea dintre consumatori și bănci sau IFN-uri pentru contractele aflate în derulare. Consumatorii din orice județ al țării pot trimite cereri către Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în domeniul Bancar (CSALB) completând un formular online direct pe site-ul instituției. Dacă banca acceptă intrarea în procedură de conciliere/negociere este desemnat un conciliator.

Prin urmare, debitorii pot avea un aliat în această instituție, fără să-și bată capul să discute singuri cu banca, fără să creadă că au ajuns la capăt de drum, fără să apeleze la soluții disperate, iar eforturile instituției de până acum se pare că au dat roade.

Conform unui raport recent al instituției, anul acesta s-au înregistrat cel mai mic procent de cereri respinse și cel mai mare număr de înțelegeri directe. Practic, instituțiile de care românii s-au împrumutat se dovedesc a fi deschise dialogului, deci dacă nu-ți mai poți plăti rata, nu trebuie să te gândești că totul e pierdut. Nici pe departe!

„Astfel, cererile respinse fără un motiv justificat reprezintă 4,7% din totalul cererilor (față de 16,7% la finalul T3/2021). În urma solicitărilor făcute de CSALB către bănci, pentru unele cereri inițial refuzate băncile și-au reconsiderat opinia și le-au acceptat spre negociere. Numărul de dosare (cereri acceptate spre negociere) din acest an este cu 32% mai mare decât cel înregistrat în aceeași perioadă a anului 2021 (506 dosare în comparație cu 383 dosare).

În 92% dintre negocierile purtate anul acesta în cadrul CSALB băncile și consumatorii s-au împăcat, adică au acceptat soluția propusă de conciliatorii CSALB. Soluționarea directă între comerciant și consumator (după sesizarea CSALB) s-a triplat față de anul anterior: de la 143 de cazuri în 2021, la 428 de înțelegeri directe în 2022 (dintre care 168 în raport cu băncile și 260 în raport cu IFN-urile)”, explică CSALB.